当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第五章 商业地产 > 5.4 商业项目的建筑规划 (12'33") > 5.4 商业项目的建筑规划
下面讲一下
商业项目的规划设计
首先 商业规划设计的成果
纵向根据时间进度
可以分为六大阶段
第一阶段
是一个商业概念的策划
它的完成的成果形式
是一份报告
第二阶段
是整个形象 概念设计
第三个阶段
是初步设计
第四个阶段
是施工图设计
第五个阶段
是现场的实施和服务
第六个阶段
是开业前和开业后
各3个月的冲刺和调整阶段
如果按照工作性质内容来分
又可以分为六大方面
第一个方面
是整个项目的概念形象
第二 是建筑的外观立面形态
第三 建筑的内装设计 室内设计
第四 环境景观设计
第五 标识系统设计
第六 艺术展示 固展类的设计
最重要的是初步的
整个的概念设计
它必须涵盖这六大方面
而国内和国外
在这一个方面的
商业设计方面
主要是差别体现在
概念设计这一项
此外 作为一个完整的商业设计
有没有最后一项
就是开业前和开业之后的
冲刺调整
也能反应出来
设计的深度是不是足够
因为对于一个完整的商业项目
前期有预招商
之后有真正的商家品牌的入住
中间可能有一些调整
有一些误差
下面讲一下
商业项目的规划原则
在商业里面流线的规划
主要是根据运营的要求
强调均好性
大家知道
作为商业设施
可能一进门
最临着主入口或者是面对扶梯
这样的店铺是最受欢迎的
比如说一楼的店铺
和二楼的店铺
销售额可能 能差出一倍
也就是说 不同位置的
店铺的回报 是不一样的
那么 作为规划的原则
就是怎么样尽可能的
使这个商业设施里面的店铺的
均好性做到最大化
为了保证均好性
其中一个原则
就是尽可能的作出环路
在商业设施里面
最不好出租的位置
就是尽端路 死胡同
做一个合理的商业规划
是尽可能让所有的客户的流线
都能够形成环路
例如 南京的水游城
就是一个标准的三角形的环路
虽然带了一些
小型的其它的支路
但都能回到主要的环路上来
这样的规划
是最适合购物者的流线
也最利于每一个位置店铺的销售
另一个值得注意的原则
就是可视的原则
在军事上
被对方发现意味着你要被消灭
而在商业上
如果你不被别人发现
可能意味着你要被消灭
所以 每一个商铺
如果能够让别人看到它的越多
意味着它的效益越好
比如说 你如果在长安街上
在天安门广场
有一个店铺
不管它多大
只要能够保证
每天它门前走过的人流
达到80万
那也许你什么都不一定卖了
卖一个广告位就可以了
这就是可视的价值
再举一个例子
美国最著名的
纽约时代广场
它背后的那几块广告牌
恐怕是世界上价值最高的广告牌
上面的广告
都是这些可口可乐 索尼
一些世界巨无霸级的企业
常年垄断的广告位置
为什么
因为它的可视价值最高
每次有重大事件
电视台的节目主持人
总是站在时代广场
背后面对这几个广告牌
在那儿说
我现在在纽约时代广场
向大家转播新年倒计时等等
那他背后的这几块广告牌
就不仅是广场上这几万人
能够看到
全世界几亿人都能够看得到
正是由于可视性
带来这几个广告牌巨大的价值
同样 在伦敦
在Piccadilly Circus
背后也有这样几块广告牌
也是世界级企业
常年霸占这几块广告牌
所以
既然明白了可视的价值
在我们商业规划里
就要尽可能的让顾客
尽可能从任何角度
都能看到你这个店铺
这样的店铺比例越多
商业规划越合理
国内的一个例子
就是北京金融街的购物中心
中间是单一的大中庭
那么 在这个中庭两侧
无论在任何位置
都能看到对面
几乎所有的店铺
那这些店铺由于规划合理
它的价值也做到了最大化
商业规划里面
需要考虑的另一个因素
是主力店
对于一个大型综合商业项目
能否存活
主力店招商的成功很关键
但是 主力店的到来又是双刃剑
主力店由于它自身价值的特殊性
往往要求最好的位置
被一个商业设施
把最好的位置都给了
主力店之后
其它散铺的销售或者出租
可能就会面临问题
所以 比较合适的方式
是把主力店尽可能的放在
深处 纵深 地下
或者是顶层的位置
尽量避免
主力店能够独立对外开门
这样 有定向来消费的客户
进出主力店
他不会经过你其它的位置
这样对你其它位置的商铺
就不是很有利
一个比较好的案例
是英国伦敦的Bluewater
这个购物中心在伦敦的郊区
它的平面规划成三角形
三个主力店位于
三角形三个顶点上
一个是John Lewis
一个是House Of Fraser 一个是Mark&Spencer
而三个边的中间
分别是餐饮中心
儿童游乐中心和室内绿化中心
而连接这六个设施的
这些走道两侧
都是散铺
都是零售或者出租的散铺
所以 把主力店
当做带动整个商业物业升值的
法宝
对于一个大型商业中心
它的位置价值
是金角银边
所以 如果大型主力店
占据了这些最好的位置
如果再是单层设置
那可能它首层就没有办法
容纳其它的店铺
所以 最好把主力店来多层设置
比如说临街是主力店的商铺
它的内部有扶梯楼梯通到二层
可以 主力店分成
两层 三层来设置
这样 在每一层都尽可能多的
容纳其它的店铺
所以 商业设计
尽可能的作出多首层来
比如说在建筑室外有下沉广场
可以使人通过扶梯
直接进入它的负一层
它室外就有扶梯
能够直接到达它的二层
这样一个商业设施
可能就有负一 首层和二层
都是作为城市人流
可以直接进入的
甚至可以从地铁直接进入
可以从其他商业设施
通过二楼天桥直接进入
这叫做一个多首层的概念
对一个商业中心
竖向的人流组织也非常重要
因为 一层和二层的营业额
差距非常大
所以 很多商场的首层
往往布置了回报最高的业态
比如说 高端化妆品
那么 如何让人流尽可能往上走
就成为一大挑战
有一些应对的办法
比如说 尽可能的让人一进商场
通过扶梯 通过电梯 观景电梯
甚至在入口之外 的建筑之外
就能够让人往其它层去疏散
就变得非常重要
比如有些商场
设置了一些通天梯
比如上海真北路的红星美凯龙
或者北京西单的大悦城
都是一进门
有高达4-5层的通天梯
一进门就把客流
直接疏散到其它楼层
还有
虽然一层的营业价值非常高
但是 一层又是集散场地
很多人比如说约今天晚上逛街
在哪见
在某个商场的一层 某某柜台
所以 首层即是销售场所 卖场
也是大家在这儿等候 集散
找楼梯 找电梯 找厕所
所以 尽可能的
把其它的一些辅助功能
比如说厕所不要设在一层
也未必每层都有
可以设在其它楼层
这样 减少首层人流的压力
对于不同业态
或者不同定位的商业设施
规划原则也不尽相同
比如说有一些时尚类的
针对年轻人的商业物业
规划形态上就应该强调开放性
强调时尚感 强调体验性
比如说
北京的西单大悦城
除了它的装修
做得非常的时尚 明快以外
还有观景电梯
还有时尚的中庭
而且它的走廊的宽度
做到了30米宽
这样的时尚类的购物中心
可能50%左右的面积
用作公共空间
当然 可以包括花车类的销售
相反的例子
对于那些专业批发类的商城
比如说
郑州火车站对面的万博商城
就完全不强调体验性
因为它可能在
早晨7 8点钟之前
是一个批发市场
7 8点钟之后
才转成时装 零售商场
里面每一层空间
强调的都是效率
所以 它没有中庭
也不需要玻璃幕墙
对外的观景
完全强调的是
灯光照在商品上
顾客的注意力
全部放在商品购物上
完全不强调体验性
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
