当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第五章 商业地产 > 5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54") > 5.1 “商业地产”的概述及定义
大家好 我是刘力
洲联集团 五合国际的总建筑师
商业地产在过去十几年里面
非常火爆
但是 也有非常多的失败案例
因为商业地产开发
确实是一个非常复杂的
挑战性非常大的项目
商业地产项目这个概念
也有狭义和广义之分
通常指
零售商业项目的开发
而广义的
则是根据国家土地用地性质
包括以下项目
根据最新的城市用地分类
与规划建设用地标准规定
按照土地性质
商业 服务业设施用地
可开发的物业类型
包括商业 商务 娱乐康体等设施
其中商业设施用地
包括零售商业 批发市场
餐饮 旅馆用地
商务设施用地包括金融保险
艺术传媒 其他商务设施用地
娱乐康体用地
包括娱乐用地和康体用地
首先 介绍零售类商业物业
根据国家商务部对
城市商业网点规划的规定
零售商业物业分为
市级商业中心 地区级商业中心
社区商业中心 特色商业街
商业流通基础设施
包括批发市场 仓储物流等
根据国家统计局对零售业的定义
被分为百货商店 超级市场
专门零售商店
品牌专卖店 售货摊等
零售业的基本业态
零售业是以向消费者
销售商品为主
并提供相关服务的行业
零售业态
是指零售企业
为满足不同的消费需求
进行相应的要素整合
而形成不同的不同经营业态
零售业态分类原则
零售业态按零售店铺的结构特点
根据其经营方式
商品结构 服务功能
以及选址 商圈 规模 殿堂设施
目标客户和有无固定营业场所
进行分类
可以分为有店铺零售业态
和无店铺零售业态两类
业态细分为食杂店 便利店
折扣店 超市 大型超市
仓储会员店 百货店
专业店 专卖店 家具建材商店
购物中心 厂家直销中心
电视购物 邮购 网上商店
自动售货亭 直销
电话购物等18种零售业态
前12种是有店铺的零售业态
是我们开发企业
常规开发的所谓商业地产
后6种业态
是无店铺零售业态
但是 对我们实体店铺的冲击
也非常大
因为现在O2O的形式
是一个主要的经营形式
所以 电商对实体店铺
形成了非常大的冲击
值得我们开发企业关注
以上这些不同性质的业态
在运作模式 投融资模式
和管理模式上
都有非常大的差别
所以 在具体的开发操作原则上
即有共性
也在不同领域里
有完全不同的挑战
商业项目的投资模式
大概分为三种
第一种 是完全销售型
一般以社区底商
商业街区为主
第二种 是完全持有型
一般以大型购物中心为主
比如来福士广场
第三种 是租售结合型
万达广场就是这样的实例
完全销售型
优势是可以快速收回投资
但是 由于业主分散
不利于后期的统一管理
而完全持有型
有利于打造良好的商业运营氛围
但劣势是持有周期太长
租售结合型是将持有部分
租赁给主力商户
以保证后期的运营
而将销售部分
用于平衡前期的投资
但是劣势
是无法享受未来整个物业升值的
巨大的议价空间
商业开发领域里的行业角色
由地产开发 商业运营
和资本运营构成
地产开发 主要是前期的
土地获取和工程建设
商业运营主要负责前期的招商
和后期的项目运营
而资本运营主要解决
前期的融资
结构设计和推出渠道等
目前
国内的开发商
都是三个角色一身兼
分工不是很明确
未来参照美国模式
开发 运营和资本
将会采用分工合作的模式
而由资本主导开发
和运营的大格局
将会逐步调整实现
商业项目的操作流程
分为四个阶段
前期的调研定位
商业设计 招商销售
和开业之后的运营
而最基础 最重要的
是全程的投融资财务结构的设计
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
