当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第六章 居住地产（上） > 6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25") > 6.2 中外住宅的对比及借鉴
在上一节了解了我国
居住地产的一些现状以后
让我们放眼世界
来看看其他国家的居住情况
由于地理环境 生活习惯
和各方面的不同
不同的国家 街区
在住栋和户型上等等都是不同的
国外某些发达国家
由于经济基础比较强
社会发展也较快
因此在住宅上
有很多先进的技术经验
值得我们学习和借鉴
这一讲里
我们就向大家来介绍一下
中外住宅的一些对比
和国外的一些先进经验
对我们有什么可以借鉴的
首先让我们看一下这张表
我们选择了
具有代表性的日本 英国 美国
三个国家作为一个对比的对象
从土地性质 住宅的类型
人均居住面积这三方面
来进行一个对比
在土地性质上
中国为土地公有制
而其他国家是为土地私有制的
我们在整体的规划
和大规模的开发上
是具有一定的优势的
但是在土地的利用上也相对粗放
有这种浪费的现象
在住宅类型上
我们国家由于人口众多
因此以高层集合住宅为主
只有在郊区 远郊的地方
可能有一些低密度的独立住宅
其他的国家
是以独立住宅为主
有部分集合住宅
其中有的集合住宅
也是政府建设的一种保障房
其中日本地少人多
集合住宅也相对比例高一些
它的独立住宅占55.3%
集合住宅占到41.7%
在人均居住面积上
中国截至到2012年为33㎡
日本为21.1㎡
日本的集合住宅在算面积的时候
是跟咱中国是有点不一样的
它是指使用面积
即我们平常说的关门面积
就是户内可以用的那些面积
才算是住宅的面积
不算公摊和阳台
但是咱们国家是算公摊和阳台的
英国是为49㎡ 美国是67㎡
总的来说
英 美的人均住宅面积
还是比我们国家要大一些的
下面是各个国家的
典型的住宅外观
我们可以看不同国家的
住房的形态
其实区别还是比较大的
在下面这几张图是中 日 英 美
这几个国家典型的街区空间
我们拿它在形态上做一个对比
这里面我们选的这几个街区
都是离开市中心的
以居住为主的
这样的一个街区的一个截图
可以看到
中国的街区 街道都很宽
然后住宅也都是高层的集合住宅
咱们国家因为有日照间距的要求
所以楼栋和楼栋之间
都拉开了一定的距离
街区的尺度也都显得比较大
而其他国家是由那种
小住宅集合形成的
因此它这个道路必须比较密集
但整体的街区尺度
我们看上去也比较小
从这儿我们可以看出
我们国家其实和其他国家
在街区空间形态上
是非常不一样的
这里头跟土地的性质
开发的模式都有关系
所以会形成不同的街区尺度
和居住密度
接下来
我们从集合住宅和独立住宅
这两个方面
来仔细对比一下
我们国家的住宅和国外的住宅
到底有什么区别
首先我们来看一下集合住宅
我们就拿日本
来跟我们做一个对比
我们可以看看这个图
这个图上就是说
从楼栋形式来说
它们其实有很大区别了
中国和日本两国
虽然咱们人口数量都是很多的
人口密度也都是很大的
但是中国注重节地
住宅通常咱们做成高层
并且是高密度的非常集中
从楼栋的形式上
一般是以单元为主
有这种板式的住宅和塔式住宅
也都形成了一梯多户
开始我们有一梯两户的
但是现在由于集约
需要土地的集中高效地使用
所以现在一梯多户更加多
但是日本由于经常地震
所以从抗震
和逃生避难的角度出发
他们通常是都是设有
外廊式这样的住宅
因为我在日本生活时间也比较长
对于好多住宅都居住过
比较有这种感触
一般地震以后
应该赶紧往外跑
跑出来立刻吸收到新鲜空气
就不会被呛死
所以这时候它的住宅外廊式居多
楼层一般也不太高
一般是多层
有时候是七八层这样的
但是它是高密度的
建设的密度比较大
我们再拿它的户型做一个比较
我们可以看
下边这两张图
左边这张
第一张这个是中国的住宅
中国的住宅的户型
一般都是用剪力墙结构的
然后
楼电梯都设在中间
因此我们的入户
一般都是从中部入户
那么南边都是起居和主卧
北侧有次卧
有时候也有厨房 卫生间等等
然后中国的户型特别重视的
是南北通风
最好是有穿堂风
这样居住起来比较舒服
然后门厅和起居餐厅等空间
联系的比较紧密
我们一般餐（厅） 起（居）都会合一
厨房也要求必须是对外采光的
厕所能采光更好
日本的住宅因为抗震的需要
它多数是框架结构为主的
我们看到这些柱子
这就叫框架结构体系
那么它们是外廊
作为连接的廊道
从外廊入户
所以也就是从端部入户
那么一般它会把这个起居
和餐厅搁在阳台这一侧
搁在好的朝向
然后中间这一部分
一般搁到厨房和卫生间
在日本
厨房并没有要求必须对外开窗
他们利用设备来排烟
所以厨房在中间的是比较多的
卫生间是就分成了三部分
洗澡的 洗脸的和一个独立的厕所
厕所有时候还不挨着洗浴的空间
都在中部
北侧反而是搁了卧室
这是中国和日本方面户型的对比
那么下面我们再看一下
中国和美国在独立住宅
这方面我们进行一个对比
中国的独立住宅
一般都是作为第二居所
我们有时候把它叫做别墅
为了集约使用这个土地
一般都集中建设
实际上就形成了是一些联排
双拼住宅
而美国的独立住宅
通常就是作为第一居所的
每栋住宅
都是独立地配有自己的庭院
车库
当然它的容积率也是比较低的
在户型上我们可以看一下
中国的户型我们以Townhouse
这种样子为例
一般都是三四层
还有地下室
Townhouse顾名思义也知道
它是面宽比较窄的
进深比较大的这样一类住宅
一般一层做起居餐厅
二层是次卧
三层是主卧
地下室一般都做成家庭娱乐室
什么的
那么现在是老龄社会来临了
做这种楼上楼下
跑来跑去对老人来说
是很不方便的
所以Townhouse它也存在这种问题
美国的住宅
这样的一种独立住宅
一般都是一两层的
一般横向展开来布置
因为他们的土地面积也比较大
当然占地也就是比较多
那么它的特点是分成主 客
流线是分离的
比如说主人一般都开车回来
从车库里进来
首先到了厨房
把东西放下什么的
它整个房子的建造
特别注意家庭厅和厨房等等
这样的关系
以家庭为中心
当然它也有客流的动线
为客人专门准备有起居
或者客用餐厅等等
我们也知道
他们可能经常在节假日
进行派对等这样的一些做法
然后它在主卧和次卧方面都是
有时候会分区
然后主卧自带自己的衣帽间
和卫浴
独立成一个区域
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
