当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第五章 商业地产 > 5.11 商业写字楼物业 (17'18") > 5.11 商业写字楼物业
大家好 我是卢求
洲联集团 五合国际副总裁
同时 也是德国
可持续建筑委员会
国际部的董事
今天
我给大家在这里分享一下
商业写字楼的物业的开发
写字楼是
办公建筑类别的一个子项
实际上就是专指
用于商业办公的楼宇
在上世纪七十年代
有西方学者对写字楼的内涵
做了如下经典的描述
写字楼的功能
是集中进行信息的收集
决策的制定 文书工作的处理
和其它形式经济活动的管理
写字楼是
现在城市生活的重要组成部分
同时 写字楼也是
现代城市空间的重要组成部分
中国写字楼的发展
主要经历了以下几个方面
第一阶段
是上一世纪50年-70年代
这一时期
主要是学习苏联的经验
建设的是中间为走廊
两侧为房间的这种写字楼
实际上是办公楼
还不是现代意义的写字楼
同当年的住宅
宿舍楼的开发很接近
第二阶段
是上一世纪80年代-90年代
改革开放的初期
这一时期的写字楼
是在综合仿造国外的标准
建设的行政办公楼
这一时期的比较代表的作品
包括深圳的国贸大厦
北京的国际大厦
第三阶段
就是2000年以后
中国开始大规模的进行
商业地产的开发
引入国际的先进的开发理念
采用先进的国际的技术标准
和建造体系
在内部空间智能化水平上
有较大的提升
这一时期有代表作品包括
上海的经贸大厦 外滩中心
北京的嘉里中心 银泰中心等
近年来 中国写字楼开发
不断登上新的高峰
以北京国贸三期
上海中心为代表的
新一代写字楼综合体
在应用新材料 新技术
和高度职能化方面
登上了新的高峰
实现生态低碳理念
创造健康 高效的办公环境
使中国写字楼开发
已经达到了国际先进的水平
目前 在写字楼市场的开发方面
普遍使用划分
甲乙丙级写字楼
或者说是五位写字楼
甲乙丙级写字楼是注重
建筑的结构及建筑本体
五位
是更多的指五个自动化的方面
它是初期由港台商人为代表的
在与内地开发商结合
开发室外写字楼的过程中
逐渐引入并流行起来的词汇
目前
国际上著名的写字楼评价标准
包括BOMA国际认证
写字楼国际认证
在写字楼绿色建筑标准方面
比较著名的有
美国的LEED标准
德国的DGNB标准
英国的BRE标准
以及日本CASBEE认证标准
于2014年8月
中国工程建设协会
出台了中国第一部
写字楼评价标准
即商务写字楼等级评价标准
该标准从区位 城市设施
场地规划与室外环境
工作场所质量
室内环境与设备设施
运营与服务五大方面
系统全面的
对商业写字楼进行评估
这一标准
是来源于中国市场的
大量基础数据
和适合中国的国情
非常适合中国市场上
写字楼进行开发
定位和技术设施的设置
对于国内开发商
非常具有借鉴意义
我本人也是该标准的
主要制定人之一
全程参与了该课题的研究
和标准的编制工作
以下是结合该标准
对写字楼的开发和设计的要点
进行简单的介绍
写字楼的开发定位
在很大程度上
决定了写字楼开发的成败与否
其中 写字楼的选址
是非常重要的一项
因为写字楼
未来建设写字楼
所在的城市的区位
和城市的基础设施
也是写字楼开发成功的
一个重要因素
在写字楼区位的选址上
我们通常划分成这样几个方向
一种是城市中央商务区
另外一种是城市核心商业区
再有就是向城市交通完善的
便捷的商业区
以及城市科研 信息 产业聚集区
在这样几个不同的区域
我们开发的写字楼的定位
实际上是有所不同的
就是由区位
我们拿到地的区位
所确定了我们写字楼
未来的客户群的组成
以及我们写字楼
相应所配套设置的技术措施
和技术设备
在区位 大的方向确定之后
我们得到了一片开发用地
而这整个用地之内的
场地规划和室外环境设计
也是商业写字楼开发的
重要组成部分
非常重要的一个环节
可以独立使用的写字楼的规模
在3万-5万平米之内
通常认为是
一个比较好的写字楼的
开发的规模
而最基本的要求
也希望不低于2万5千平米
在大型商业写字楼开发当中
停车场的设计
是非常重要的一项因素
在综合复杂的写字楼开发的
过程当中
很多方面是可以或者需要
按照既定的设计规范
和城市规划要求来进行
但是 另外有一些方面
是需要开发商根据项目的特点
和我们的定位
客户群体的需要
进行单独的定位设计
像机动车的停车数量
除了满足城市规划的
最低要求之外
像较高标准的写字楼
通常需要大厦总租售面积
按每100平米1辆车位来设置
而且在这之中
应该有2/3以上设置在地下
在写字楼的开发过程当中
电梯的配置也是非常重要
值得考量的一个指标
是电梯的配置决定写字楼的品质
核心的一个指标
是我们开发企业
在确定我们的项目的档次
以及未来的客户
目标客户的需求
重要考虑的因素之一
通常影响电梯的因素
包括电梯的数量
分区运行的方式 控制系统
和我们电梯的技术参数
评价电梯高效性的主要参数
包括候梯时间 行程速度
和5分钟整个的处理量等等因素
电梯在初期的设计
可以根据经验数据来进行
但是 后期需要厂家
根据我们的项目特点
进行认真的计算
模拟计算
在电梯 客梯在方案设计阶段
我们通常可以按照经验数据
来进行预先的评估
较高标准的话
是每3000平米设置一部
荷载一吨的客梯
较低标准也不应该超过
一部电梯服务5000平米的
建筑面积
同时 电梯的开门的宽度
和较箱的高度
也要有一定的指标
保证心理和生理的舒适的需求
前面说到写字楼的开发
在很多方面
需要依靠设计的标准
和城市规划的指标
但是 还有很多因素是需要开发商
根据项目特点进行确定
包括 建筑写字楼标准层的层高
写字楼我们建设之后
主要是为了内部的使用空间
也就是我们装修完之后的
净空的标高
建筑的室内的
标准层的净空的标高
这一个控制
通常希望能够控制在
2.6-2.7米以上
这样会比较舒适
最低标准也不应少于2.4米
在这个基础之上
我们根据建筑的结构设计
以及空调的主要管道
和建筑设备
其它的技术体系的要求
我们就可以确定
建筑的结构层高
通常结构层高
高于4米以上
标准高一些的可以做到4.2米
在写字楼的高度方面
刚才说到是标准层的层高的控制
在写字楼的宽度方面
我们控制的指标
通常是以采光和通风的要求
一般单侧采光的面积
工作面的进深控制在12米以下
最多不超过15米
同时 写字楼在平面设计方面
里面有走廊
如果是双向走廊
就是在两侧都有开门的
这种平面布置的情况下
最低宽度不应低于1.8米
写字楼设计的另一个核心的指标
是我们标准层的有效使用率
标准层通常的设置
包含有核心筒
以及建筑的构造 结构
和外围护结构的面积
我们通常的写字楼的有效使用率
是指标准层的净使用面积
就是标准层的面积
扣除核心筒的面积
结构柱 墙和外墙之后
除以标准层的整体面积
标准层的使用面积
我们通常要求是在65%-70%之间
最低也不应该低于60%
结构选型方面
对于写字楼的开发的
经济因素影响是重大的
所以 在前期进行
写字楼结构形式的比选
和优化设计
是高层写字楼非常重要的
一个设计阶段
在写字楼标准层的荷载方面
我们
除了要满足国家最基本的
荷载规范的要求之外
可以根据我们写字楼的
未来的定位
可以适当的预留
较好的方式是能够
在国家相关规定的
荷载的基础之上
能够有25%左右的预留的
荷载的空间
写字楼是人流密集的场所
写字楼的空调设计
也是写字楼设计的
开发设计的非常重要的
一个组成部分
通常我们国家
在有空调设计的规范
我们在高档写字楼
对新风量的要求
一般是不低于
每人每小时40立方米
在更高档的写字楼方面
现在有一种趋势
就是加大新风量的供给
能够获得更好的室内舒适度
当然 也会相应的
提高一定程度的能耗水平
在写字楼的新风的处理方面
我们可以通过
加湿 除尘 除菌
以及根据二氧化碳浓度
来调节新风量的大小等技术手段
来控制和改善新风量的质量
在近年来
由于空气污染
大气污染的不断的加重
所以 写字楼空气质量的
控制要求不断提升
有越来越多的高档写字楼的
在新风处理方面
同时 采用了PM2.5过滤设备等
使大厦的新风的质量
能够有更好的保证
大厦空调系统的末端
可以有不同的处理形式
比较常见的
是采用风机旁管加新风系统
这也是用了几十年的技术体系
在一些新的 高档的
写字楼的产品上
以及国际上新的
项目的开发当中越来越多的
采用新的技术体系
包括辐射式采暖制冷系统
以及地板送风
置换式新风
温室度独立控制等技术体系
以获得更高的舒适度
和更好的节能效果
写字楼是现代化的商务办公场所
对于智能化的要求越来越高
同时
写字楼大厦的建设越来越复杂
对楼宇控制的要求也越来越高
在智能化系统方面
包括有智能化集成系统
会议系统 声控系统
卫星通讯系统
公共信息显示系统的各个子系统
在写字楼的电力及照明系统方面
设计过程当中
需要注意这样几个问题
一是我们写字楼办公区域的
用电的负荷
是有越来越大的趋势
我们在按国家的规范
基本要求的供电容量
应该大于或等于
每平方米80瓦
在高档的写字楼的规划设计当中
建筑面积 单位供电容量
应该大于或等于120瓦/平方米
在供电要求方面
通常是要求双路供电
另外再设置柴油发电
作为备用电源
租户用配电箱
与公共配电箱应该分开设置
同时 租户配电箱的设置
应该与未来使用的模式
和分割出租的方式密切相关
如果我们在较大面积上
只设置了一个租户配电箱
将来如果再想分割成小的
来进行小的出租的来使用
在电力的节省方面
就会遇到较大的麻烦
现代化的写字楼的成功的开发
除了我们在设计 定位
以及建设过程中严格把关
另外 很重要的一个因素
就是写字楼建成后的运营管理
在运营管理方面
包括物业公司的选择
以及物业公司的
制度的规范的制定是非常重要
同时 在整个大厦的管理过程中
景观环境 迎宾 以及卫生间
茶水间等等绿色环保运维
都是我们大厦运维管理的
重要的组成部分
今天 我在这里向大家
简单的介绍了一下
写字楼的发展历史
和开发设计要点
我们可以看到
写字楼已经成为当今城市生活的
一个重要组成部分
成功的开发一个写字楼
我们通常需要
从5个方面来考虑
包括从写字楼的区位与城市设施
场地规划和室外环境
工作场所质量 室内环境
设备设施以及运营和服务等
五个大的方面
成功的开发写字楼
不光要满足城市规划
和众多的建筑设计标准的要求
同时 更需要开发者
认真的研究市场
发掘客户需求
结合新的建筑技术和手段
来打造成功的 新的
高标准的写字楼
我今天讲课的内容就到这里
谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
