5.11 商业写字楼物业在线视频

大家好 我是卢求

洲联集团 五合国际副总裁

同时 也是德国

可持续建筑委员会

国际部的董事

今天

我给大家在这里分享一下

商业写字楼的物业的开发

写字楼是

办公建筑类别的一个子项

实际上就是专指

用于商业办公的楼宇

在上世纪七十年代

有西方学者对写字楼的内涵

做了如下经典的描述

写字楼的功能

是集中进行信息的收集

决策的制定 文书工作的处理

和其它形式经济活动的管理

写字楼是

现在城市生活的重要组成部分

同时 写字楼也是

现代城市空间的重要组成部分

中国写字楼的发展

主要经历了以下几个方面

第一阶段

是上一世纪50年-70年代

这一时期

主要是学习苏联的经验

建设的是中间为走廊

两侧为房间的这种写字楼

实际上是办公楼

还不是现代意义的写字楼

同当年的住宅

宿舍楼的开发很接近

第二阶段

是上一世纪80年代-90年代

改革开放的初期

这一时期的写字楼

是在综合仿造国外的标准

建设的行政办公楼

这一时期的比较代表的作品

包括深圳的国贸大厦

北京的国际大厦

第三阶段

就是2000年以后

中国开始大规模的进行

商业地产的开发

引入国际的先进的开发理念

采用先进的国际的技术标准

和建造体系

在内部空间智能化水平上

有较大的提升

这一时期有代表作品包括

上海的经贸大厦 外滩中心

北京的嘉里中心 银泰中心等

近年来 中国写字楼开发

不断登上新的高峰

以北京国贸三期

上海中心为代表的

新一代写字楼综合体

在应用新材料 新技术

和高度职能化方面

登上了新的高峰

实现生态低碳理念

创造健康 高效的办公环境

使中国写字楼开发

已经达到了国际先进的水平

目前 在写字楼市场的开发方面

普遍使用划分

甲乙丙级写字楼

或者说是五位写字楼

甲乙丙级写字楼是注重

建筑的结构及建筑本体

五位

是更多的指五个自动化的方面

它是初期由港台商人为代表的

在与内地开发商结合

开发室外写字楼的过程中

逐渐引入并流行起来的词汇

目前

国际上著名的写字楼评价标准

包括BOMA国际认证

写字楼国际认证

在写字楼绿色建筑标准方面

比较著名的有

美国的LEED标准

德国的DGNB标准

英国的BRE标准

以及日本CASBEE认证标准

于2014年8月

中国工程建设协会

出台了中国第一部

写字楼评价标准

即商务写字楼等级评价标准

该标准从区位 城市设施

场地规划与室外环境

工作场所质量

室内环境与设备设施

运营与服务五大方面

系统全面的

对商业写字楼进行评估

这一标准

是来源于中国市场的

大量基础数据

和适合中国的国情

非常适合中国市场上

写字楼进行开发

定位和技术设施的设置

对于国内开发商

非常具有借鉴意义

我本人也是该标准的

主要制定人之一

全程参与了该课题的研究

和标准的编制工作

以下是结合该标准

对写字楼的开发和设计的要点

进行简单的介绍

写字楼的开发定位

在很大程度上

决定了写字楼开发的成败与否

其中 写字楼的选址

是非常重要的一项

因为写字楼

未来建设写字楼

所在的城市的区位

和城市的基础设施

也是写字楼开发成功的

一个重要因素

在写字楼区位的选址上

我们通常划分成这样几个方向

一种是城市中央商务区

另外一种是城市核心商业区

再有就是向城市交通完善的

便捷的商业区

以及城市科研 信息 产业聚集区

在这样几个不同的区域

我们开发的写字楼的定位

实际上是有所不同的

就是由区位

我们拿到地的区位

所确定了我们写字楼

未来的客户群的组成

以及我们写字楼

相应所配套设置的技术措施

和技术设备

在区位 大的方向确定之后

我们得到了一片开发用地

而这整个用地之内的

场地规划和室外环境设计

也是商业写字楼开发的

重要组成部分

非常重要的一个环节

可以独立使用的写字楼的规模

在3万-5万平米之内

通常认为是

一个比较好的写字楼的

开发的规模

而最基本的要求

也希望不低于2万5千平米

在大型商业写字楼开发当中

停车场的设计

是非常重要的一项因素

在综合复杂的写字楼开发的

过程当中

很多方面是可以或者需要

按照既定的设计规范

和城市规划要求来进行

但是 另外有一些方面

是需要开发商根据项目的特点

和我们的定位

客户群体的需要

进行单独的定位设计

像机动车的停车数量

除了满足城市规划的

最低要求之外

像较高标准的写字楼

通常需要大厦总租售面积

按每100平米1辆车位来设置

而且在这之中

应该有2/3以上设置在地下

在写字楼的开发过程当中

电梯的配置也是非常重要

值得考量的一个指标

是电梯的配置决定写字楼的品质

核心的一个指标

是我们开发企业

在确定我们的项目的档次

以及未来的客户

目标客户的需求

重要考虑的因素之一

通常影响电梯的因素

包括电梯的数量

分区运行的方式 控制系统

和我们电梯的技术参数

评价电梯高效性的主要参数

包括候梯时间 行程速度

和5分钟整个的处理量等等因素

电梯在初期的设计

可以根据经验数据来进行

但是 后期需要厂家

根据我们的项目特点

进行认真的计算

模拟计算

在电梯 客梯在方案设计阶段

我们通常可以按照经验数据

来进行预先的评估

较高标准的话

是每3000平米设置一部

荷载一吨的客梯

较低标准也不应该超过

一部电梯服务5000平米的

建筑面积

同时 电梯的开门的宽度

和较箱的高度

也要有一定的指标

保证心理和生理的舒适的需求

前面说到写字楼的开发

在很多方面

需要依靠设计的标准

和城市规划的指标

但是 还有很多因素是需要开发商

根据项目特点进行确定

包括 建筑写字楼标准层的层高

写字楼我们建设之后

主要是为了内部的使用空间

也就是我们装修完之后的

净空的标高

建筑的室内的

标准层的净空的标高

这一个控制

通常希望能够控制在

2.6-2.7米以上

这样会比较舒适

最低标准也不应少于2.4米

在这个基础之上

我们根据建筑的结构设计

以及空调的主要管道

和建筑设备

其它的技术体系的要求

我们就可以确定

建筑的结构层高

通常结构层高

高于4米以上

标准高一些的可以做到4.2米

在写字楼的高度方面

刚才说到是标准层的层高的控制

在写字楼的宽度方面

我们控制的指标

通常是以采光和通风的要求

一般单侧采光的面积

工作面的进深控制在12米以下

最多不超过15米

同时 写字楼在平面设计方面

里面有走廊

如果是双向走廊

就是在两侧都有开门的

这种平面布置的情况下

最低宽度不应低于1.8米

写字楼设计的另一个核心的指标

是我们标准层的有效使用率

标准层通常的设置

包含有核心筒

以及建筑的构造 结构

和外围护结构的面积

我们通常的写字楼的有效使用率

是指标准层的净使用面积

就是标准层的面积

扣除核心筒的面积

结构柱 墙和外墙之后

除以标准层的整体面积

标准层的使用面积

我们通常要求是在65%-70%之间

最低也不应该低于60%

结构选型方面

对于写字楼的开发的

经济因素影响是重大的

所以 在前期进行

写字楼结构形式的比选

和优化设计

是高层写字楼非常重要的

一个设计阶段

在写字楼标准层的荷载方面

我们

除了要满足国家最基本的

荷载规范的要求之外

可以根据我们写字楼的

未来的定位

可以适当的预留

较好的方式是能够

在国家相关规定的

荷载的基础之上

能够有25%左右的预留的

荷载的空间

写字楼是人流密集的场所

写字楼的空调设计

也是写字楼设计的

开发设计的非常重要的

一个组成部分

通常我们国家

在有空调设计的规范

我们在高档写字楼

对新风量的要求

一般是不低于

每人每小时40立方米

在更高档的写字楼方面

现在有一种趋势

就是加大新风量的供给

能够获得更好的室内舒适度

当然 也会相应的

提高一定程度的能耗水平

在写字楼的新风的处理方面

我们可以通过

加湿 除尘 除菌

以及根据二氧化碳浓度

来调节新风量的大小等技术手段

来控制和改善新风量的质量

在近年来

由于空气污染

大气污染的不断的加重

所以 写字楼空气质量的

控制要求不断提升

有越来越多的高档写字楼的

在新风处理方面

同时 采用了PM2.5过滤设备等

使大厦的新风的质量

能够有更好的保证

大厦空调系统的末端

可以有不同的处理形式

比较常见的

是采用风机旁管加新风系统

这也是用了几十年的技术体系

在一些新的 高档的

写字楼的产品上

以及国际上新的

项目的开发当中越来越多的

采用新的技术体系

包括辐射式采暖制冷系统

以及地板送风

置换式新风

温室度独立控制等技术体系

以获得更高的舒适度

和更好的节能效果

写字楼是现代化的商务办公场所

对于智能化的要求越来越高

同时

写字楼大厦的建设越来越复杂

对楼宇控制的要求也越来越高

在智能化系统方面

包括有智能化集成系统

会议系统 声控系统

卫星通讯系统

公共信息显示系统的各个子系统

在写字楼的电力及照明系统方面

设计过程当中

需要注意这样几个问题

一是我们写字楼办公区域的

用电的负荷

是有越来越大的趋势

我们在按国家的规范

基本要求的供电容量

应该大于或等于

每平方米80瓦

在高档的写字楼的规划设计当中

建筑面积 单位供电容量

应该大于或等于120瓦/平方米

在供电要求方面

通常是要求双路供电

另外再设置柴油发电

作为备用电源

租户用配电箱

与公共配电箱应该分开设置

同时 租户配电箱的设置

应该与未来使用的模式

和分割出租的方式密切相关

如果我们在较大面积上

只设置了一个租户配电箱

将来如果再想分割成小的

来进行小的出租的来使用

在电力的节省方面

就会遇到较大的麻烦

现代化的写字楼的成功的开发

除了我们在设计 定位

以及建设过程中严格把关

另外 很重要的一个因素

就是写字楼建成后的运营管理

在运营管理方面

包括物业公司的选择

以及物业公司的

制度的规范的制定是非常重要

同时 在整个大厦的管理过程中

景观环境 迎宾 以及卫生间

茶水间等等绿色环保运维

都是我们大厦运维管理的

重要的组成部分

今天 我在这里向大家

简单的介绍了一下

写字楼的发展历史

和开发设计要点

我们可以看到

写字楼已经成为当今城市生活的

一个重要组成部分

成功的开发一个写字楼

我们通常需要

从5个方面来考虑

包括从写字楼的区位与城市设施

场地规划和室外环境

工作场所质量 室内环境

设备设施以及运营和服务等

五个大的方面

成功的开发写字楼

不光要满足城市规划

和众多的建筑设计标准的要求

同时 更需要开发者

认真的研究市场

发掘客户需求

结合新的建筑技术和手段

来打造成功的 新的

高标准的写字楼

我今天讲课的内容就到这里

谢谢大家