当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第七章 房地产金融创新 > 7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06") > 房地产私募基金全球发展及现状
大家好
下面我们一起来探讨一下
房地产私募基金
在中国未来的发展
首先我们了解一下
什么是房地产私募股权投资基金
房地产私募股权投资基金
是私募股权投资基金的
一个重要的分支
私募股权投资基金
是以非公开方式
向少数机构投资者
或个人募集私募股权资本
以盈利为目的
以财务投资为策略
以未上市公司股权
包括上市公司非公开募集的股权
为主要投资对象
有专家负责股权投资管理
在限定时间内选定适当时机
通过上市 并购和管理层回购
等方式实现退出获利的
一种私募股权投融资的机制
房地产私募股权基金
主要是定向投资于
房地产行业的基金
从事房地产的收购 开发
资产管理和销售
等以获取投资收益的
一种集合投资制度
那么在国际上
通用的房地产私募投资基金的
组织形式是有限合伙式的基金
那么主要的参与方就包括GP
也就是普通管理人和LP
有限合伙人
那么普通合伙人
他主要是作为基金的管理机构
他负责整个投资管基金的
决策和执行
有限合伙人他主要是作为出资人
他是不参与这个
基金的日常的经营管理
那么随之而带来的一个很大的
就是大家需要解决的问题
也就是怎么来确保这个
普通管理人GP和LP的
利益的一致性
怎么让GP以LP的收益最大化
为他的一个决策的一个标准
那么在国际上常用的
两个机制一个也就是跟投机制
跟投机制作为一个风险控制的
一个措施来安排
它要求一般来说
这个GP会在基金里面
跟投1％-10％的一个投资的份额
那这个有了约束机制
同时另一方面
也有一个激励的机制
来激励GP去发掘优质的投资项目
也就是说在GP在收取
固定的日常管理费
来覆盖它的运营成本的同时
GP可以去分享
整个投资的一个超额收益
来作为一个激励机制来安排
那么同时有限合伙的基金
还会通过托管机制
来确保资金的安全性
也会通过一个组合投资
来实现我们投资的一个
风险的一个分散
那么下面的话
我们首先就来看一看
那么国际上主要有
哪些的机构
在参与这个房地产
私募股权投资基金
那么首先我们看一下
左边这张图主要是我们先看看
哪些机构在参与这个GP
也就是说我们的
房地产投资基金管理机构
那么从这张图我们可以看出来
主要实际上也是包括
三类的机构
一类就是保险公司下设的这个
投资管理公司
比如说我们现在排名第一的
这个管理资产达到
800亿的这个Prudential RE
它就是保险公司下设的一个
房地产投资管理部门
这也是得益于整个房地产投资的
回报特性和我们保险资金
这样长期稳定的
追求长期稳定回报的
一个投资目标相一致
这样的一个特点
另外的话
还有一类机构我们可以看到
像综合性的投资银行
和综合管理机构
下面的房地产的
专业的资产管理部门
像比如UBS
像JP Morgan 像Principal RE
这样的一个综合机构
下设的部门
第三类机构的话我们可以看到
是有这样专门的就是专业的
不动产投资资产管理机构
比如像表格中的CBRE
像lasalle
他们都是依托于整个公司
全球的不动产服务管理的
一个平台
来创设的资产管理的一个业务
那么在右边这张图表
我们可以看到现在主要的
房地产私募基金的机构投资人
也就是LP
那么其中主要其实也是包括了
三类机构
一类是主权基金
一类是养老金
一类其实还是保险资金
那么这也是由于这三类资金
都是追求长期 稳定回报的
这一个共同的特点
来决定了他们作为不动产
这个私募股权基金的
主要的机构投资人
那么下面我们再简单的看一下
就是房地产私募基金
在全球的一个发展的概况
应该说整个这个私募股权基金
这样的一种形式
都是随着
社会财富的积累和高净值这个
个人追求资产保值增值的
一个需求来逐步产生的
一种专家理财的一个机制
那么房地产私募基金的发生
是产生于美国的八十年代
主要也是得益于两个事情
一个事情就是在八十年代
养老金已经逐步成为
所有的私募股权基金的
主要的机构投资人
那么同时在八十年代
美国的房地产市场
是发生了很大的一个调整
调整就带来很多优质的资产
实际上是由于抵押按揭
没有实现偿付被罚没
或以低价在市场上出售
那么也就给投资人带来了
一个以低价收购优质资产的机会
所以开始有投资管理机构
去专门募集这个房地产私募基金
来投资于这个不动产资产
就产生了这个
房地产私募股权基金
那么随着美国房地产市场的
这个复苏跟繁荣
房地产私募基金
得到了一个快速的发展
它的投资方向也逐步涵盖
像开发 像资产管理
像债券的融资
像国际化的不动产投资
那么随着美国房地产市场的
复苏跟繁荣
房地产私募股权基金
也得到了很大的发展
它的投资范围也逐步的扩展到
开发融资向房地产相关的
债权融资
房地产不动产的资产管理
还有像国际化的房地产投资
那么在到2008年之前
房地产私募基金达到了一个顶峰
当前实现了募集金额
实现的1400亿美金的
一个资产的一个募集规模
那么随着金融危机之后
房地产私募基金的发展
也进入了一个低谷期
那么在这个期间
整个募集的数量和这个金额
都有一个明显的下降
同时还有一个很大的特点
值得大家去关注
就是在这个期间
这个房地产私募基金的
投资管理机构出现了分化
那么有主动管理增值能力的
投资管理机构
典型的比如像
黑石
还有孤星
这样的机构
他们逐步拉开了
和二线机构资金募集的一个规模
在2010年之后
这个房地产私募基金的市场
又得到了一个恢复
到2014年
当前实现了一个1000亿美金的
一个资金募集的规模
那么从全球的发展来看
北美还是房地产私募基金
发展最活跃的一个区域
那么从这个
资金募集的规模来看
北美占据了大概70％
的一个市场的份额
那么下面我们再看一看
就我们这个所有的
房地产私募基金
它们主要在做什么
那么从基于这个
投资的风险和回报特性的
投资策略来划分
我们把这个房地产私募基金
主要区分为三类
不同的投资策略的机构
包括核心型 增值型
和这个机会型
那么核心型的房地产私募基金
它们是主要投资于
有稳定的现金流的投资型物业
也包括写字楼 商业酒店这样的
有又可以稳定租金的物业
那么他们主要追求的回报是
来源于租金的一个回报
他们一般会使用一个
比较低的一个财务杠杆
来降低风险
那么它们的一个目标的
年化内部回报率
是IRR大概是7％到9％的
一个范围
那么另一类的投资策略的话
我们叫做增值型
或者叫做核心增益型的基金
它们的投资标地
应该是个核心型的基金
是有一定的类似性
但是他们投资阶段是有一定差异
他们会去收购一些
有通过改造 增值
或者提升运营管理
来提供增值空间的物业
所以它们的收益来源
就会来源于租金收益
和这个物业增值收益两部分
来实现一个投资收益
同时他们也会采用
一定的财务杠杆
比如一般是
50％到70％的一个财务杠杆
来提升一个资本金的收益
它们追求的目标的年化内部收益
一般是在9％到16％之间
那么第三类的话
其实我们一般把它称为一个
机会型的一个投资基金
那么内部的话
其实机会型典型的一个特点
就是会追求高风险高回报
但其实也可以再细分成
采用不同策略的一个基金
比如典型的有
采用内周期的投资
就是说在行业下降的时候
我们通过收购一些困境资产
也叫不良资产的形式
获得一个增期反转之后的
一个投资收益
其实典型的像黑石的
全球不动产投资
它就主要采用了这样的一个策略
那么还有一种我们也是
对基于新兴的开发项目
这类投资
我们也把它归类于机会型的投资
像典型的从国际上
如果从欧美的投资人角度来看
他们把认为进入像中国 印度
或者南美这样的一些新型市场
它们也归类到这个
机会型的投资里面去
这样的投资
一般我们也会通过采用一个
比较高的财务杠杆
典型的会到70％左右
来提升资本金的一个内部回报率
那么它们追求的目标回报率
一般会高于16％
那么从全球的基金的分布来看
其实更大一部分
我们说是采用了这个
核心型跟增值型是占的比例更高
因为这也和我们投资人
以机构投资人为主
是应该说是相一致的
采用机会型的
大概占了30%的一个比例
从这个房地产私募基金
投资方式来看
其实他们主要采用了是股权投资
和股权投资加上债权投资
相结合的一种方式
那么采用纯的债权投资的方式
实际上占的比例是非常的低的
但是随着房地产行业周期的调整
跟风险的变化
那么基金在股权投资
和股权加债权投资方式的分配
也会有一个调整
但总体来看
占债权的比例是非常低的
下面这张图
我们可以再去量化的看一下
这个全球房地产私募基金
的一个资金来源
其中前面我们已经也提到
其实在国际上来看
主要的资金投资人
是作为机构投资人
但这张图其实我们也可以发现
一个新的特点
就是在小型的房地产私募基金
一般我们把5亿美金以下的
会归类为小型的私募基金
在这一类基金里面
个人投资人是占有一定的比例的
这也跟小型基金
可能更多采用了机会型
跟这个增值型
去追求相对比较高的回报
那么和个人投资人的
这个回报的需求是相一致的
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
