当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第二章 房地产制度与政策 > 2.1.3 土地制度改革 (7'26") > 2.1.3 土地制度改革
好 那么我们接下来讲
给大家讲
土地制度里面的第三个问题
就是土地制度的改革
这个话题是一个
我刚才前面已经提到
实际上我们从八几年的时候
就开始土地使用制度改革
那么现在呢
又要提这个土地制度改革
这个含义还是差别很大的
意思是不一样的
那么当前我们的土地制度改革
可能主要希望解决几个问题
第一个问题呢
就是政府对土地的
供应的这种垄断
因为我们现在
在中国当前的土地制度安排下
政府是唯一的土地供应者
那么它供应的数量 价格
用途的它的结构
它的空间分布
是不是正好是市场所需要的
然后呢
这里面如果它跟市场的需求
不是匹配的非常好
因为我们政府供应土地
它要靠它的计划
当然计划和市场
是不是就配合的非常好呢
是不是一个非常聪明的
有弹性的计划呢
这里面也不一定
所以这里面唯一的一个供应者
导致的问题是什么呢
就是这个土地的供应不足
或者是过量同时存在
就是大家可能也看到了
在有些城市
明显的是土地供应不足
所以地价 房价上涨的非常快
但是也有很多土地供应的这个量
非常的大
然后导致这个供应过多
我们叫做Overspray
就是一个过量的建设
这种情况都
这种现象存在
第二个问题呢
就是跟这个高地价
跟政府垄断土地的出让
土地的供应是相关联的
就是政府的财政收入里面
政府的收入里面
对土地出让收入的这种依赖
因为实际上我们在
经济社会高速发展的过程当中
政府
地方政府做的很多的事情
都和土地的开发是相关联的
那么也就是说
如果房地产市场
出现一些波动的话
那么政府
土地出让的卖地的收入
就会有很大的变化
那么政府可以支配的
可以使用的资金的量
也会发生很大的变化
因为以土地的开发
作为一个基础去
通过比如说银行
或者其他的资本市场的体系
借来的钱
那么它的流动性的问题
可能就会越来越
这个矛盾就会比较突出
所以我们甚至有人说
有的时候我们在说
这种制度下
可能会导致系统性的风险
由于房地产市场的风险
通过地方政府土地出让
然后土地开发的融资的
这样一个过程
把它传达到金融体系当中去
第三个需要改革的问题呢
就是关于农村集体土地
使用制度的改革
过去在我们的传统的制度安排下
我们叫土地的二元所有
就开始说了
就是全民所有 国家所有
和集体所有
那么集体所有的土地
只能被征收变为国有土地以后
才能够开发建设
才能够被
我们叫
才可以进入到市场
可以无限制的这种流通
农村集体的土地
即便是建设用地
建了房子
它也只能够在
农村集体经济组织内部之间
能够有一个
非常小的范围里面去流通
那么这里面
就会有一个什么样的问题呢
我们说城市里边
实际上土地供应不足的问题呢
越来越明显
那么农村集体建设用地的量
规模非常大
而在城市化发展的过程当中
大量的农村的居民
在进入到城市
也就是我们所说的农村
很多地方的农村空心化
空心化了的农村呢
它的土地又不能够供应到
供应出来
来缓解城市用地紧张的
这样一个局面
所以这个问题就变得越来越
矛盾越来越大
当然在这个过程当中
可能我们还要解决
另外一个问题是什么呢
就是过去政府向农村
征收农村的
集体土地的过程当中
并没有按照我们大家
想象那样的一个价格水平
去补偿农民
也就是农民获得的补偿是偏低的
那么这样的话
就影响了农民
他变成了市民以后的
一个长期的可持续的发展的问题
比如说它可能会拿到了一笔钱
但这笔钱呢
一个是量是不是合适
这是可以讨论
再一个给的这笔钱
给的方式
比如说可能他需要有一笔现金
有一笔现金的这种收入的补偿
他将来还要给他有工作的机会
将来让这个农民能够
获得工资性的收入
另外他的一部分补偿
可能还要变成了
一个他可以持有的股权
将来他可以持续地
有这种财产性的这种收入
就是说
他是一个
让他能够持续的
就是怎么去
我们通过调整改革
土地征收的这种制度
包括补偿的制度
然后让农民
农村的居民能够
顺利地变成了城市的居民
这也是我们在未来的
制度的改革的过程当中
要考虑的一个问题
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
