当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第五章 商业地产 > 5.12 酒店类物业 (19'41") > 5.12 酒店类物业
大家好我叫张书原
我现在在希尔顿全球中国区
做技术服务方面的工作
今天很有幸跟大家一起
来讲一下酒店的建设
和设计方面的内容
说到酒店
首先要定一下酒店的基本的定义
酒店其实是一个提供
安全 舒适
使旅行者得到充足睡眠
休息的这么一个场所
具体的说
它首先是一个商业建筑
通过出售客房 餐饮
综合服务等设施
向客人提供服务
获得经济收益的
这么一个经济实体
那么 下面跟大家讲一讲
酒店项目的策划和定位
酒店其实从大的分类方面讲
主要是两大类
一类就是我们普通讲的商务酒店
另外一大类是度假酒店
这两个酒店的分类
是比较容易区分的
商务酒店
就是大家因为有事情
要到另外一个城市去旅行
去做业务
而需要住宿
在那儿需要停留
而要居住的一个要求
那么度假酒店
其实 大家是因为要去休息
而去到一个地方
在那边去居住和停留
那么这是两个最大的分类
在这两个分类的基础上
那么
酒店根据它的设施的档次
其实又可以简单的分为
豪华酒店
豪华酒店简单的说
就是五星级以上
还有中档酒店
通常我们讲的三四星级
都属于中档酒店
还有经济型酒店
就是一星两星
甚至以下的一类酒店
那么这是大的分类
这是这么分
那么近期在酒店的发展趋势方面
我们现在又有了很多新的
酒店的类型
这些包括 精选系列的酒店
包括精品酒店
套房 公寓式的酒店
经济升级型的酒店
最新出现的民宿
在国外兴起的IBMB
等等 等等
那么 这都是目前酒店
所有的一些类型
围绕这些类型
不管是大的酒店集团
还是小的个体的单体酒店的形式
都会有它们自己的
一个分类和定位
去展现在整个酒店的
我们讲的一个大的
坐标体系里面
那么 有了这么一个大的
酒店的分类和定位
这样一个坐标体系之后
我们才能说到
我们一个具体的酒店
我们到底要怎么去定位
那么 酒店
其实跟商业地产其他的项目
是完全一样的
就是我们讲的位置 位置 位置
位置是决定了酒店的客流
客流 也决定了酒店的定位
因为不同的城市
因为其规模
那么它的客流也是不一样的
酒店定位的选择
相应的也会有很大的区别
同样的 在同一个城市
因为位置的不同
也决定了酒店的定位选择
有很多的区别
我们讲在机场
在火车站和汽车站
其实它的客流量是不一样的
那么靠近这些位置的酒店的定位
有根本的区别
那么 当然我们大家都知道
商业中心CBD
是高档商务酒店最适合的位置
风景区旅游酒店
是旅游度假酒店的首选的位置
这些都是据客流的特点来决定的
那么 具体客流是怎么决定
酒店的定位的
其实 我们讲的客流
讲的其实是客人的多少
及客人的数量
和客人的支付能力及客人的质量
这两个方面
客人的数量和质量
决定了酒店的房价和住房率
也就决定了酒店整体的
收益的水平
在酒店做投资决策的时候
一个酒店的收益水平
我们可以测算出酒店的总投资
那么总投资基本上
就确定了酒店的建设规模
和建设的设施和设备的水平
那么 这些基本上就确认了
酒店的定位
那么 我们讲的简单讲低造价
可以选择建设经济型的
快捷酒店
中等造价可以建设
三四星级的商务酒店
高造价其实也才能建设
我们讲的豪华的酒店
那么 这些年
在中国的商业地产发展当中
有一些新的特点和趋势
因为我国的房地产
在过去的十年当中是蓬勃发展
在酒店的策划与定位的时候
那么 它的特点就具体表现在
开发商处于提升项目品质的目的
经常在成片开发的商业综合体中
增加酒店的项目
来吸引酒店的人流
那么 提升商业综合体
甚至整个片区的成熟度
大多在非成熟区的成片开发
那么 这些酒店的定位
往往是基于开发商
希望去承担的角色
或者未来潜力来决定
而不是遵循传统的定位方式
来给酒店做一个定位
而是我希望它去做什么
下一部分的内容
是酒店项目的选址
我们刚才第一部分讲了
酒店项目的策划和定位的原理
我们再讨论酒店项目的选址
就非常非常简单了
那么 酒店的定位
其实根据酒店的位置
来确定酒店的规模
和设施设备水平
那么 或者说酒店的星级
那么
酒店的选址就正好是反过来进行
根据拟定的总投资规模
根据拟定的建设规模
和星级水平
在具体的程序当中
我们去根据客流的地理位置
来建设这样一个酒店
那么 根据上面讲的
这样的位置合适的
在任何一个城市当中
都可能有几处
那么 根据这几处
我们进行具体的经济分析
经济预测
来选定最好的位置
这是大的宏观的方面
当然 对于大部分的开发商
和建筑师来讲
我们的选址可能都是在
给定的一个既定的
地块当中的一个小范围的选择
这个方面来考虑
既然客流是最重要的因素
那么我们在为酒店的
选址的时候
客流集中 稳定是我们首选
其次 我们讲通达型要好
交通要便利 进出要方便
第三个
就是识别性要好
视觉上要非常容易的找到
那么 要达到先看得见
然后才能摸得着
那么 具体到每一个具体的项目
比如城市中心的酒店
郊区的酒店 风景区的旅游酒店
都有不同的选址的要求
市中心的酒店
由于用地的限制
可能我们尽量的会选择
一些高层的建筑
要建高 要在上部
要得到最好的城市景观
那么 度假区的酒店
首先第一条 其实是通达型
其次是室外活动的场地和设施
要有足够的规模
那么 风景区的酒店
在设计的时候
除了上面的这两条之外
有一条很重要很重要的一条
其实就要防止发生自然灾害
在城市基础设施方面
正常的水 电 气和通信
等城市的基础设施
这些都是必备项目
那么 大部分的高星级酒店
会要求有两路供电
很多酒店会要求你设置
较大的水箱
这些都是为了保证
酒店的用电和用水的可靠性
保证它经营的连续性
而提出的一些核心的要求
好 那这一节就到这里
下面 我们进入下一节
酒店的规划与设计
酒店的规划与设计里面
首先是总图规划
也就是我们通常讲的酒店的场地
及景观环境规划设计
这方面我们提示性的要点
首先是要组织好
场地内的主要的几条交通路线
第一个
是客人到达的路线
包含团队到达酒店的路线
第二条
是宴会客人到达酒店的路线
和通道
那么 第三条
其实是员工进出酒店的
流线和通道
第四条 是货物进出酒店的
流线和通道
那么 除此之外
我们另外有两条核心的
一条大家不要忘掉
就是消防通道和消防设施
是要到位的
另外一个 地面的停车场
一定要设置
这是酒店的主要的交通流线
方面的内容
酒店的场地的景观规划方面
那么 主要第一条我们讲的
客人的到达体验
是非常非常重要的
那么 这些方面
其实有很多非常好的例子
像深圳的华侨城洲际酒店等等
其次
这个是客人的导向标识
要非常地清晰
那么 从客人离酒店
甚至300米以外
100米以外 50米到达酒店
都是要有定向的导向标识
引导客人进入酒店
第三个
我们在做景观规划的时候
是远景和近景
那么 这个规划要结合
另外一个 是夜景的灯光设计
是非常非常的重要
其实 很多客人到达酒店
可能不是白天
甚至是比较晚的时候
这个时候 那么 灯光设计
对客人的引导
对客人的吸引作用
对客人的到达体验
就是很关键的一条
在晚上的
给客人提供一个好的感觉
在场地设计另外一条
就是室外活动设施的布置
通道以及与隔墙等等设施
那么 这个方面基本上
除了酒店的前院我们讲的
进入酒店的到达体验
那么 酒店的后院
可能更多的是客人活动的设施
那么 这些布置
这些设施 我们讲的
有自助餐台
甚至在室外要做室外烧烤平台
甚至室外的婚礼草坪
室外的儿童设施
等等等等这些设施
都要在做景观规划的时候
相应的布置进去
那么 最后
因为我们是中国人
我们可能在酒店景观设计的时候
可能要有风水方面的考虑
很多很多的发展商
会在这个方面
有一些他们个人的相应的要求
这也是应该考虑的一点
近些年 我相信我们很多城市
都发生内涝的问题
那么 酒店在这方面
其实要提前做好
这方面的研究
这是我们讲的
酒店的场地的总体规划
和设计方面
下面 我们进入酒店内部的
各种不同的
交通流线的组织和设计
第一条 其实我们讲的是
客人的到达的流线
客人进入酒店
基本上都会是乘车
到达酒店之后
他们第一印象
其实就是酒店主入口
正常的酒店都会有一个主入口
都会有雨棚 有标识
那么 进入酒店之后
是进入酒店的大厅
往往第一次入住酒店
第一件事要找的是总服务台
去办理登记 入住
然后 之后去上电梯 进客房
这是基本上
一般的 主要的到达的主流线
相应的 在大堂的周围
我们会围绕着
相应的功能区布置我们的礼宾簿
布置我们的旅游服务的柜台
布置我们的商业中心
包括还有需要布置一个
公用电话呀
布置厕所 甚至ATM机
相应的这些服务设施
都是在酒店的大堂
在客人到达的部分
应该给客人提供的设施
那么 在这之后
客人入住了
他会要使用酒店的设施
这时候我们看到
在酒店的整体的
功能设施的方面
通过大堂
作为一个中心的交通中心
它会到大堂吧去
去喝一杯 休息一下
然后他会到全食餐厅去吃饭
那么 他会到接待区去
见一下客人
甚至去找一找酒店
谈一些事情
甚至他会到会议区去
熟悉一下情况
或者去参加会议
这是酒店从大堂来说
一个作为交通功能中心的
主要的客流的流线
那么 酒店的餐饮
是酒店很重要的一块设施
也是酒店的整个收入的
主要来源之一
那么 正常的酒店
餐饮一般都占到
酒店整体收入的甚至40%左右
餐饮 在设计的时候
首先我们要从概念开始
要提供整个酒店的餐饮概念
第二 酒店的餐饮
其实要跟酒店的客房
和酒店整体规模
来定义一个整体的
餐饮的总的餐饮席位数
那么 根据这个餐饮席位数
我们是要给它布置一定的面积
正常的一个
我们现在常规五星级酒店
基本上都有三个餐厅
基本上是一个全食餐厅
一个中餐厅
还有一个特色餐点
那么 餐饮在三个餐厅之外
正常还有一个大堂酒廊
甚至还有一个封闭酒吧
根据餐饮不同的类型
我们在做室内设计的时候
应该创造相应的室内的空间设计
这样
给客人提供不同的餐饮体验
那么 餐饮设施的另外一部分
在酒店的整体的建设设计
过程当中
我们经常是单独拿出来做的
其实 这部分在酒店的
经营部分里面
其实它是归餐饮部的
是一体的
就是我们讲的宴会和会议设施
宴会和会议设施跟餐饮
其实道理是一样的
首先 你要定义它的席位数
和它的面积设施
然后 根据你的席位
根据你的设施
来重新布置它的整个
在平面布置上
布置它的功能区
宴会厅是非常特殊的
因为宴会厅基本上
它的面积比较大
往往它要求无柱空间
那么 这些在设计的时候
往往会有一些限制
其实在做建筑设计的时候
往往会把宴会厅
单独作为一个主项
单独的先在建筑里面
选定一个位置来布置好
之后 再去相应的
布置其他的设施
另外一个 宴会会议
很重要的一条
就是后勤的配套设施
包括厨房
包括了它的宅基库
包括它的音响设备库等等设施
刚才我们讲了
酒店还有另外一块很大的功能
是酒店的康体设施
康体设施根据酒店的类型的不同
康体设施的规模
可能会有很大的区别
城市酒店和度假酒店
这方面的设置是有本质的区别的
城市酒店基本上是以客人
或者会员为主
那么
它在做这些设施的时候
是满足客人一个健身的需要
往往我们提供一个健身房
提供一个游泳池
甚至有的酒店提供一个
简单的按摩
当然 在度假酒店里面
可能除了这两块之外
它的度假 它的水疗设施
可能就变得很大
它的儿童的设施就变得很大
那么 相应的就要延伸
很多很多康体方面
更多的设施和内容
给客人提供更丰富的选择
这是在康体设施当中
对城市和度假酒店
有不同的要求
下面 我们讲一下酒店的
后勤部分
酒店的后勤部分
其实我们讲的
主要是客房部的部分
主要是一条服务走廊
包含了员工的到达
员工的更衣室
然后制服发放
然后衣物管理
到达洗衣房 客房部仓库
那么 另外一部分的服务
是从收货平台开始
到收货办公室
然后到客房部办公室
这是围绕客房的一部分的
整体的后勤区
另外一个后勤区
就是围绕着宴会的后勤区
那么 整个也是一条服务走廊
我们讲 从收货开始
到洗罐瓶区
到我们的主厨房
到我们的面包房 粗加工间
甚至我们有员工厨房
到员工餐厅
那么 这些后勤区
去给我们所有的餐厅
所有的宴会厅 会议室
来提供我们的餐饮服务
和餐饮支持
那么 第三条后勤的流线
其实 是围绕员工本身的
设施来提供的
那么 这部分就是我们说的
也是围绕一条走廊
从员工入口开始
那么 到我们的员工更衣室
到我们的整个员工倒班宿舍
那边是员工制服发放和洗衣房
再是员工餐厅和员工厨房
那么 这样的一条流线
是另外后勤设施的一部分内容
那么 上面讲的这几部分
主要的前厅和后勤部分
把它整个几条流线掺杂在一起
那么 就可以形成了
我们整个酒店的综合的一条
酒店功能设施布置的一个示意图
也就是整个交通流线的
组织和设计
那么 做了一个综合的组合平面
这部分是整个整个前庭
整个公共区部分的设计
下面 我们进入
酒店客房部分设计的介绍
酒店客房的标准的客房楼层
其实是根据每一个酒店
是有不同的
首先 我们讲的是
酒店的规模我们已经定义过了
酒店的客房面积
我们要根据酒店的品牌
和品牌标准来做一个选择
然后 我们根据酒店的规模
来选择酒店的总的钥匙数
那么 根据建筑可能的楼层高度
我们来选择每个楼层的房间数
那么 在建筑设计方面
我们要从魔术开间
景观开始入手
来选择房间的朝向
和房间整体布置的方式
那么 在整个房间的
楼层的设计方面
我们有三种不同的设计方式
常见的 一般的是塔楼
板楼 和中庭的设计方案
那么 在具体的楼层设计上面
我们就是说有单走道
和双走道之分
那么 一般的塔楼
基本上都是单走道的
与核心筒 四面是客房
一表走廊
板楼一般都是双走道
就是一条客房
两边都是走道
这中形式
具体的布置
标准层的设计讲完了
我们讲一下客房的设计
一个酒店的客房
不管它是一个什么级别的客房
它基本上都是分成
五个主要的功能区
这五个功能区
第一
是入口和储存空间的功能区
第二个是卫生间的功能区
第三个是休息区
第四个是休闲区
第五个是工作区
在这些方面
我们有很多不同的例子
这些有一些示意图
请大家可以自己来看
好 同学们
关于酒店的定位和酒店的设计
我今天就讲完了
谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
