当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第五章 商业地产 > 5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28") > 5.3 商业地产选址和交通规划
大家好
我是五合国际总经理 赵云伟
今天 我作为一个规划师
跟大家分享一下
商业地产的交通规划问题
大家知道在地产界
有一句名言
叫做 一个商业地产的成功
它的关键所在是
Location Location Location
也就是我们所说的区域
区位永远是商业地产的
首要因素
那么 作为商业地产的核心
区位到底在城市中间
起到多大的作用
在于地产开发的过程中
我们如何对接城市交通
今天 我就和大家一起分析一下
商业地产的外部交通
和内部交通组织问题
首先 我们来看项目选址
和城市交通的关系
策划一个成功的商业地产
无论是在城区还是在郊区
无论是在大盘的中心区
还是在城市的中心区
那么 核心的问题
就是如何把一个商业地产的交通
和城市规划的要求对接起来
那么 城市规划具体来说
对一个商业地产的开发
有哪些硬性的要求
有以下几个方面
我们先看
机动车出入口
一个地块如果它是在一个
很重要的十字路口的位置
我们会觉得它是一个非常好的
商业地产的选址
但是 如果你忽略了一些
主要的要素
那么 这个商业地产项目
可能会出问题
比如说
道路交叉口
必须远离80米以上
才能作为商业地产的
主要的机动车的出入口
您这个项目满足这个要求吗
比如说绿地率
我们知道任何一个商业地产项目
对于绿地率
是有一个基本要求的
有的开发商
或者是其他的一些投资人会认为
我们有办法搞定容积率
我们有办法搞定绿地率
那么 绿地率本身的30%
或者更多的面积的要求
是不能够用生态停车场的方式
来进行规避的
那么 这件事情也是要作为
硬性的条件
比如说公交站点
如果上位的规划
规划了若干个相邻的规划
公交站点
那么 在你这个位置
到底还有没有
公交站点的可能
如果没有
那么我们是不是可以考虑
增加一些公交站点
那么 这些都是我们所谓的
限制性的基本要求
那么 紧接着我们看
作为一个成功的商业地产项目
我们最需要做的是什么
就是要抢占城市轨道交通的
制高点
为什么这么说
因为我们知道城市的发展趋势
是多中心
城市的发展趋势是区域化的发展
城市会越来越大 越来越大
城市的中心区
会从一个单中心变成若干个
多中心的布局
那么 在这种布局下
解决城市交通的唯一的方式
就是轨道交通
所以 要抢占轨道交通的制高点
那么 轨道交通是决定
城市主要出行方式的
一个核心指标
那么 如何来做
实际上国际上已经有很多的
成功的案例
就是采取的TOD的模式
什么叫TOD
简单说就是
transit oriented development
就是我们说的
以交通为导向的出行方式
以交通为导向的开发模式
比如说美国的硅谷
它所有的新城
都是配备了轨道交通的
TOD的模式
比如说大城市的法国的德方斯
同样具有TOD的模式的出行
那么 是否接驳城市的轨道交通
它的核心就是要
是不是能够选择一个
轨道交通的枢纽所在地
作为你商业地产的核心
那么
我们可以拿一个案例做说明
北京的西直门的凯德mall
大家知道
那个地方有四条地铁线
其中三条是地铁
一条是北京北站的轨道交通
四条轨道交通线
有9万平米的商业面积
它的日均留客量是多少
是30万
那么 同样
我们知道北京
还有一个巨大的Sopping Mall
叫做金源时代购物中心
它的规模是68万平方米
建筑面积
那么 只有一套地铁线
它的日均的留客量
同样是30万
而西直门的凯德mall
它的商业面积只有9万平米
所以 大家能看得出来这个差别
谁占领了轨道交通
那么 谁就有可能
成为下一个地王
另外一个
就是与城市交通
及其它设施的立体对接
那么 商业地产的最高境界
就是城市综合体
城市综合体占地的规模大
它的物业的类型全
包括商业 办公 酒店 会展
以及其它的餐饮等等一些设施
那么 商业综合体它的规模超大
它需要更多的轨道交通的接驳
需要更多的除商业地产之外的
其它物业的配套
那么 这个立体对接
就显得十分的重要
最好是在地段内部
能够综合解决它的城市交通问题
比如说 地铁
有没有可能在它的
商业综合体的地下
设地铁站
比如说有没有可能
在地下开设交通通廊
比如说
在地下有没有可能
建设更主要的商业综合体的
地下的配套部分
比如说它的公共设施部分
能不能导入
立体停车楼的概念
能够接驳整个城市的
社会停车场部分
那么 实现一个全部的
城市交通的综合的对接
有了交通的对接
有了基础设施的对接
有了其它服务设施的对接
那么你的人流
就会不断地涌入进来
那么 你就会获得
更多的商业利益
所以 对于立体交通的对接
也十分的重要
那么 最后我们再看一个指标
就是停车标准与数量
那么这个指标我们可以在国家
相关的建筑设计的规范里查到
公共设施配套的停车位的标准
那么 这个指标是不是科学
我们可以仔细的想一下
假如同样一个商业中心
你放在郊区和放在城里
它的停车需求是一样的吗
是不是需要同样的地下停车位
所以 我认为
国家的标准只是一个
最低的配备标准
那么 一些发达国家
它的配建指标
停车位的配建指标会高得多
实际上郊区的购物中心
跟市区的购物中心
有着本质的区别
那么我们以市区的购物中心为例
同样是市区的购物中心
它与轨道交通的接驳的重要程度
会远远高于停车位的
或者是停车数量的标准
那么 我们还是举一个例子
金源时代的购物中心
规划了6000个停车位
相当于每一百平米
它的商业面积的停车位是0.9个
那么 它的平时的
30万的客流的时候
它的停车位是有富余的
以至于吸引了周边的居民
周边的一些办公人员
会把车停到这个停车楼里
那么 到了周末的时候
甚至到了黄金周的时候
金源购物中心的客流量
高峰期是80万
也就是说同样一天
可能有50万人
或者更多的人
涌入到这个购物中心里来
那么 它的停车位是远远不够的
这个时候它就会占用大量的
路边停车
占用大量的周围小区的停车
甚至更广的范围
使得当地的交通
出现瘫痪的状态
那么 同样的问题
我们有没有解决的办法
那我们看一个成功的案例
就是西直门的凯德mall
凯德mall 365个停车位
9万平米的建筑面积
相当于是每一百平米的
商业面积的停车位是0.4个
不到金源的一半
那么 它的 平时的30万的
客流量的时候
它的停车位基本满足要求
当它到了高峰期的时候
是60万客流
那么 60万客流的停车
采取哪种方式停
那么 多出来的这部分
它可以
采用与办公楼联合的方式
为什么这么说
因为在周末
在黄金周的时候
办公楼是不需要停车位的
因为大家都下班了
所以 如何再把一个城市的
综合体项目
统一的来考虑
城市交通内部的
这种交通组织跟停车的要求
才是我们
在考虑到整个商业地产
和城市交通之间
对接的一个核心的关键
所以说
商业地产的交通规划的核心
首先是要对接
城市规划的对交通的要求
其次 是要尽量的
选择轨道交通的接驳地
作为商业地产开发的选址
最后 是在内部的交通组织方面
要下大工夫
要从管理入手
综合考虑停
车与城市之间的综合衔接
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
