当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第九章 房地产企业创新 > 9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25") > 9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上）
大家好 从这个模块开始
我请来了我的好朋友
移动互联网的专家
也是我们这个行业的一个
冷静的旁观者和思考者
沈拓老师来跟我一起来探讨
或者说一起来聊一聊
我们关于房地产创新的话题
请沈老师给大家打个招呼
我今天非常高兴
以一个跨界的这个身份
跟房地产行业的专家
孔鹏一起探讨房地产创新
互联网+房地产等等
这样的一些话题
各位好
那后面的模块
就由我们两个共同来跟大家
一起来分享
孔鹏
我首先有一个问题
现在房地产行业
所谓的黄金10年结束
白银10年开启
那么下一步房地产行业何去何从
这个业务人士探讨
看起来是非常多的
其中有一个比较尖锐的观点
就是大家都知道马佳佳
或者说以她为代表的
90后的这一代
马佳佳曾经明确提过的一个观点
叫做我们90后不买房了
那如果真正是这样的话
那毫无疑问
对房地产行业会带来很大的冲击
这个问题你是怎么看的
首先我是这么来看
因为其实90后还不会是
最大的挑战因素
因为在前面的模块里头我们讲到
这个行业的发展
任何一个行业的发展
都是有波峰 有波谷的
现在房地产业的发展
是基本上已经叫做高位平台期
就等于是规模见顶
开始萎缩了吗
可能还没有
但是会坚持多长时间
这是大家在讨论和观察的
这样一个阶段
我们现在要讨论的是
这个行业的高位平台期
跟我们人口的高位平台期
是否重合
就是换句话说
是用增量去消化增量
还是用增量去消化存量
这个是一个很大的变数
而90后在我们人口
和社会学统计上来看
应该还没有到
在我看来还没有到这个时间
因为在我们现在
基本上对中国人口的预判
我们大概应该会在2040年
到2050年
应该是2030年 2040年
人口会达到峰值
峰值大概会在16亿人左右
所以说
真正90年代的人还是在增长
在增长
换句话说
人口既然在增长
城市化水平如果在提升
那这个需求还会存在
在需求存在的情况下
我们的供应是什么情况
所以在我看来
房地产最深层次的挑战
可能还不在90后
应该是再往后看10年甚至20年
因为有时候我们业内人士
也在看玩笑说
说就在我们身边
现在是爷爷奶奶一套房
姥姥姥爷一套房
爸爸妈妈一套房再加上孩子
然后是一个孩子针对的是
这样一个结构
就算孩子不买房
以后是三套房
基本上是这样一个结构
所以说
去展望更远的未来
那很有可能会出现这样一个
很大的变化
那这种变化的情况下
那作为80后 85后 90后
他在这个拐点中
他是不是还要去买房
还是他选择等待
还是说我选择去满足新的需求
这里面他本身的选择权
会产生很大的变化
另外 再有一个就是
我们前面的章节可能也讲过
在房地产业的发展过程中
我们的30年
或者说是20年的行业过程中
可能前10年或者15年
它是解决原来存量不足
就是我们在改革开放初期
其实是供应大量不足
大家的住房条件很差
它是满足功能性需求
而从满足功能性需求
到后面现在是满足改善性需求
就是大家不但是对功能
功能已经基本满足了
那我现在要有品位 要有品质
而且需求还得不断的细分
所以在这里面
就会又会出现很多的挑战
所以我想
一句90后不买房
其实它是带来的是
在这个大的背景下
对于很多东西的一种重新的审视
和思考
马佳佳可能也是这里面的一个
典型代表
但是从我们的数据统计来看
应该是大概90后里头有一半
54%的人会选择说
我有观望态度
然后有10%几的人 14%
就是持马佳佳的态度
说我不买房
剩下的还有坚定的买房者
为什么会这样
为什么大家会观望
那就是说
大家的需求跟以前不一样了
你现在市场上的供应
是不是我需要
那我不需要后面我可以等
我可以等父母的房子
我可以等爷爷奶奶的房子
我有机会
所以这里面的变化是比较大的
当然这里面还有一个买房
与不买房
就是我们城市生活的发展
现在的90后
他的父母他的爷爷奶奶的房子
是不是在他以后想在的生活区域
这个又是一个重大的挑战
因为我们整个的人口流动
和城市化的过程还没有结束
所以这样会出现我们的情况
就是我们的住宅
或者我们的物业的分布
是不均衡的
但这种不均衡
又会带来很大的挑战
所以这里面其实变数是很多的
至少从我们现在的数据来看
和从我们从这个分析来看
我觉得不能用一句
简单的90后不买房来概括
而且我比较笃定的相信
后面的相当长的一段时间
可能10到15年的时间里
我们这个行业的需求
尤其是在城市化过程中
或者在人口增量比较多的
尤其是年轻人的人口增量
比较多的城市
这个需求还是会比较大的存在的
孔鹏刚才介绍的可以看到
我总结有个关键词叫做结构
包括人口的结构
消费的结构和这种需求的结构
那么我也相信90后
他大体上从数据分布上
你刚才提到了一个数字
50%多还是观望态度
可能大概只有10%几
是绝对不买房
还有10%几是绝对要买房
那我想接下来把这个问题
推向深入
抛开这个问题
不管买房还是不买房
这个观点的表达者
本身代表了一种
新消费力量的崛起
就是马佳佳为代表的90后
消费观念的崛起
从互联网行业来看85后 90后
我们通常称之为
互联网原住民一带
那么这一带的消费浪潮的崛起
其实已经改变了今天
互联网行业的很多传统
包括传统行业的很多消费结构
比如说像O2O开始崛起
包括数字舆论化
媒体化的这种崛起
所以从就对90后
85后这个人群的研读来看
您作为一个业内的资深人士
您怎么更深入地去体会
这个群体
他除了买房不买房这个问题之外
对于房屋这种产品
或者房屋的服务
新一代人
还有哪些更内在的一些需求
从我们目前的体会来看
有一点是非常明确的
因为中国的改革开放
这30年的变化是非常大的
但这里面为什么大家会把
60后 70后划作一波
80后 90后 甚至95后
这个又划作一波
这里面我觉得
在我个人看来有一个很大的原因
这个原因是前面这两波人
是经历了短缺经济的
因为我们的改革开放
是从70年代末期
中后期开始到80年代初期
展示出真正的效果焕发出活力
所以真正80后甚至到85后
其实他就没有再有短缺经济
对短缺的不足
他基本上是生活在
物质相对充足的环境里
所以这样的一种生长经历会带来
从1978 1979到1981 1982
会成为一个分水岭
这以后的这些人
他们的生长状态和对物质
对环境 对生活品质的看法
和对前面这些人
是会有本质不同的
而目前恰恰是后面这波人
已经成为了对于住宅
对于消费的一个主力群体
所以当这些主力群体出现以后
我们会发现事情不一样了
不一样在哪儿
所以很重大的不一样就是
他们会在原有的
第一他们的消费能力弱了
为什么
因为经常性的
后面这波人会说前面
70年代的人或者说赶上了好时候
因为他赶上了经济的快速增长
赶上了工资的快速增长
赶上了房价水平
消费物价比较低
所以你有机会做改善
所以说相对购买力的水平
他们没有一种线性的提升
这是一个重要的特征
另外一个特征
他们因为没有经历过短缺
所以他们对品质的要求会提升
而且他们的眼界会更宽
他们生活在互联网时代
甚至移动互联网时代
他们的眼界变宽之后
他们对物质的品质的要求会增加
然后另外再有一个
他们会赋予更多的精神诉求
在里面
所以这几个变化就造成了
他的消费力没有增加
他对品质的要求增加了
同时他还希望
能有更多的精神诉求在里面
那就要求我们现在提供的产品
就要产生相对配合的变化
可能才能满足这些人
前面讲的
为什么会有50%的人说我不买房
我相信是因为他觉得
我在市场上找不到
匹配我消费能力能满足我品位
同时能满足赋予我精神需求的
这样的产品
这个可能也是一个重要原因
你刚才介绍的我觉得非常好
从社会心理学的角度来讲
我们倾向于把85前
就是60后 70后称之为
物质不安全时代长大的一代人
就是你说物质稀缺年代长大的人
85后 90后我们倾向于称之为
物质安全时代长大的一代人
那么这个已经形成了
一道非常明显的分水岭
所以会表现为在消费市场上
表现为他们需求的痛点
会出现一种结构性的变化
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
