当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第四章 产业地产 > 4.3.2 产业地产产品 (7'13") > 4.3.2 产业地产产品
那么下面 来介绍一下
一个产业园区的开发
它应该有什么样的产品构成
那么既然我们要面对
若干个龙头企业
我们要面对不同规模
不同发展阶段的企业
我们要把这些企业
都聚集到我的园区里来
首先我们要看
使用我这些房屋
或者使用我园区的这些入园企业
都是谁
那么第一
当然我们要非常重视
要给若干个
说两个 三个 还是五个
行业的引领者我们叫龙头企业
提供他们的办公空间
他们想要什么样的办公空间
它一定要很关注企业的形象
而且它有足够的规模
所以它的楼宇往往是独立型的
我一个企业我独占一栋楼
那么这个楼的规模
少则一两万
多则可能还会更多
它有上千的员工在里面办公
所以这种企业
我们要给它提供产品
那么另外一种
我们叫做中型企业
它本身可能有几百人
但是它也要有一定的企业形象
那么在不同的区域
它要对它的办公楼宇
也有它的选择模式
那么还有 我们叫小微企业
或者叫创业型的企业
人员非常少非常灵活
数量非常庞大
但是
发展中的淘汰率和成长率
也都特别高
那么它一般适用这种
我们叫集合式的办公空间
就是通用的写字楼孵化器
这样一类的这种办公空间
那么作为一个园区
你就要给它提供相应的
这个空间来满足它的需求
这几类办公楼宇型的空间
都是我们讲的叫做产业产品
当然了根据每一个园区不同
它可能还会有专门的
比如说中试的这种空间
专门的一些孵化的空间等等
那么这是产品空间
那么整个的产业产品
一般在园区内
要占一个相当大的比重
一般你是一个产业园区
那么这一类 可能占一多半
比如说70% 80%都是这一类
那么第二类
就是我们讲
要有一台生活服务器
我们这个园区少则十几万平米
多则几十万平米
它应对的
是上万的办公的人群
比如说他有休闲的需求
他要吃一顿中午饭
他要去超市买点东西
他还要到咖啡厅去会个朋友
那么所有的这些空间
都是需要在产业园区里得以落实
和实现的
那么第三个就是
我们讲企业服务器
企业作为一个个体
它也是需要别人给它提供服务
那么对于龙头企业
也许它规模很大
它自我完善它自配套了
但是那么多的小微企业
那么多员工
比如说我要开个会
我的办公室总共就200平米
全都隔成小格子了
我没有地方去开会
那你有没有提供
公共的这种会议的空间
我要搞个展览
你有没有展览的空间
然后我可能来了几个客人
有一个商务接待
你有没有商务接待的空间
有没有住宿的空间等等
他会有很多这样的需求
包括有一些小型企业
甚至它的财务方面的咨询
融资方面的咨询
法律方面的咨询
以及 其他的一些专业化的咨询
都是需要别人来帮它提供服务的
那么我们叫做
为企业服务的服务器
我们姑且管它叫作企业服务器
就是为企业服务的这些机构
那么在你的园区里
应该有所体现
这样的话你的这些
特别是中等以下的企业
才有机会在你这个园区里
获得比较好的发展空间
那么
可以说我们在
我们从事这个地产行业的人
对于产品这个概念都是不陌生的
比如说在住宅里头
我们会有别墅
有双拼 联排 还有叠拼
还有单元式的这种集合住宅
那么其实相对于
这些产品而言
你可以做一个简单的类比
比如说
在我们的办公楼宇中
也有类似的情况
比如说独栋
一个企业独占一栋大楼
那么就是相当于别墅
一栋 对吧
那么我们也有双拼
两个放在一起
规模不大的企业把它放在一起
拼合成一个共享一栋大楼
那么还有
比如联排办公也是有的
包括我们讲到立体化的
立体总部 就相当于叠拼
我们说的写字楼
就相当于我们的集合住宅
实际上
因为同属房地产开发
同处于地产这样一个门类里
实际上有很多东西是相通的
就是追求不同的产品
应对整个多元化的市场
那么从这个产品的数量和规模上
我们可以大致的总结一个规律
一个园区要有几个龙头企业
它可能是不同行业的引领者
它的规模比较大
那么我们想
这个规模一般到一两万平米
甚至更多 一栋
那么第二类就是
十倍数量级的
中等企业的独立办公楼
比如说我们从规模上
从一两千平米
然后灵活组合
到四五千 五六千平米
甚至七八千平米
因为它按照单元的方式
去组合连接
那么给每一个企业
一个独立的办公楼
那么再有
就是为这种小微企业
提供的通用的办公楼
那么小微企业的数量级
是百倍数量级的
那么它所需要的
有可能就是二百平米
三百平米 五百平米
有的甚至是一百平米
就足够它这个企业
在里面孵化和安身了
那么 这个我们通常是用
普通的孵化器
或者是通用写字楼
来满足这一类企业的需求
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
