当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第七章 房地产金融创新 > 7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21") > 房地产金融发展概览及创新方向
大家好
我们今天来共同探讨
房地产金融创新课程
我们将通过分析
房地产金融特征
和房地产金融创新的工具和产品
来理解房地产金融创新的
基本原理
我们也将通过
回顾中国房地产创新的历程
参照海外房地产创新的
基本的过程
来分析找到具有中国特色的
房地产金融创新之路
本堂课共有六个部分
我将与大家分享
房地产金融创新基础
和住宅金融创新部分
我们还会就
房地产开发融资创新
不动产基金
和资产证券化进行阐述
最后是我们的回顾和展望
在进入房地产
创新基础研究之前
我们先跟大家分享两个案例
第一个案例是
中国按揭买房的事情
中国什么时候开始进行
住房按揭制度改革的
是从1998年
1998年的时候人民银行
发布了关于加大住房信贷支持
投入支持住房建设
和住房消费的通知
那鼓励银行机构
支持购买做商品房
然后提供商品贷款
同年的七月份
国家也取消了实物分房
从此 中国的房地产消费和开发
实现了爆发式的增长
销售面积从1998年的1.2亿平米
猛增至2014年的12亿平方米
房地产的投资额
也从1998年的3600亿上升至
2014年的9.5万亿
在过去的16年的时间里边
房地产投资和消费销售额
实现了双位数的增长
那么极大的拉动了
中国经济的发展
这是一个非常重大的制度创新
那么第二个例子
是美国次贷危机
2000年
美国互联网泡沫破灭之后
为了刺激经济
美联储连续13次降息利率降至1％
为46年的最低
在低利率的环境下
银行大量催生了住房信贷
那么这个的发放
除了优先级和次优先之外
银行也发放了大量的
所谓的刺激是按照正常的标准
是达不到银行的放贷需求的
但是由于利率很低货币比较充分
所以商业机构通过
分期付首付 低力度付首付
和免付首付的方式
吸引这些购房人买房子
那么他们在发放了这些贷款之后
又通过创设MBS CDO
来把这些贷款分级发放出去
同时 保险机构又创设了CDS
进行风险的互换
实际上这是一个金融创新
规避风险的过程
但是由于杠杆越做越大
导致了风险并没有被释放
而是被积累的过程
在2007年
次级贷款增加到了1.3万亿
增加了11倍
在2007年之后
美联储又连续17次加息
那么次贷出现了14％的违约率
贝尔斯登等
20多家金融机构破产
金融危机爆发
进而引起了全球的金融危机
这个是两个很典型的
房地产金融创新的案例
那么房地产金融创新
既能够创造巨大的需求
推动房地产市场的快速发展
也能产生巨大的泡沫
带来市场的和经济的衰退
和经济危机
那么怎么样定义房地产金融
和它的基本特征又是什么
我们来看一下房地产金融的定义
房地产金融是指
在房地产业的开发 经营
流通和消费过程中
通过货币流通和信用渠道的方式
进行的筹资
融资和结算等金融活动
以及相关的金融机构
市场和金融工具的总称
房地产金融可以分为
房产金融和地产金融
其中住宅类金融是房地产金融的
最重要的一个内容之一
我们所说的房产金融创新
就是通过新的制度
和增加新的金融工具
来获得更好的社会和经济效益
这一节我们共分为8个小部分
我们将通过对
房地产金融创新的特征
目的 原理 内容 工具
和限制因素进行分析
此外 我们还回顾中国的
房地产金融创新的一个历史
我们来判断
中国房地产金融创新的四大方向
我们先看一下
房地产金融创新的一个特征
因为不动产是
全球最大类的资产
所以不动产金融创新
或者房地产金融创新的影响
是巨大的
它的周期也是很长的
那在这样的一个大类的
资产的创新过程中
往往它持续的时间
有几年到几十年不等
那这是它的一个基本特征
它的另外一个特征就是
产业比较长
参与的这个人比较多
各种金融机构和专业性的
开发商和中介机构
都会参与其中
整个产业链的
全产业链从土地到开发到运营
整个过程会有众多的
创新的点和创新的产品
第三个特征是区域性特征
因为不动产是不可以移动的
所以在这个
不动产金融创新的过程之中
它会受制于
区域的经济和政治环境
那么第四大这个特征是
系统性的特征
因为它是受制于宏观的经济环境
所以利率水平 汇率水平
都可能对这个
不动产金融创新产生影响
因而导致了整个金融创新
是受制于整个系统的发展
最后一个特征是风险的不可控
因为不动产是最大的当量的资产
所以在不动产金融创新方面
很难出现跟它相对应的
对冲的一个工具
导致了房地产金融创新的过程
伴随着潜在的大量的风险
那我们再来看一下
房地产金融创新的一个目的
是什么
房地产金融创新
我们认为有四大目的
第一是创造需求
正如我们前面的例子所讲
按揭买房是创造了一个需求
通过按揭买房创造的需求
带来了整个社会的
社会活动的增加
促进整个经济的发展
第二大需求是提高收益
那整个在房地产开发的过程之中
通过各种金融工具来提高
实际上是提高开发商的杠杆
然后创造更高的收益
另外 因为这个用REITs的方式
可以避掉所得税
所以这种方式
也可以提高投资人的收益
第三个目的是为了创造流动性
因为大类资产的
不可流动的因素
所以 通过创设不同的金融产品
使得大类资产
可以跨时区的流动
第四个是分散风险
我们说房地产金融创新
会出现大量的金融产品
这种金融产品是分散给了
中小投资人
通过这种方式实现了大类资产的
中小投资人的持有
减低风险
这一节我们来探讨一下
房地产金融创新的基本原理
这个原理我们来介绍一下
费雪公式或者是纽科姆公式
也就是MV等于PQ
就是货币供应量
乘以货币流通速度
等于价格乘以数量
这个是我们房地产金融创新的
一个核心的公式
也就是说假设价格不变
在数量的上升可以通过
货币供应量的上升
或者是货币流通速度的提升
来实现
那么前面的例子
住房按揭贷款
就是典型的一个通过制度的创新
带来了货币流通速度的上升
然后刺激了住房需求的上升
那么货币供应量的改变
主要体现在金融制度创新上面
而货币流通速度的变化
主要来自于金融产品的创新
房地产金融创新是一个双刃剑
在供应量受到限制的时候
往往金融创新会带来价格的虚高
所以我们看到
美国次贷危机就是
它的需求已经
十分的有限的情况下
通过比较低的利率
比较优惠的贷款条件
带来的需求的上升
然后价格的上升
实际上是积累了泡沫
那么第四部分我们来探讨一下
房地产金融创新内容
也就是说房地产金融创新
主要体现在三个方面
一个是制度创新
一个是开发创新
一个是产品创新
我们理解制度创新是基础
它决定了开发创新和产品创新
而开发创新
更多的集中在开发的领域
产品创新更多的集中在
持有的阶段
我们看到的是市场和金融机构
在这中起到的非常重要的作用
市场是整个创新的一个载体
金融机构是金融创新的一个主体
投资人是最终产品的受益人
如果按照市场分
我们又分为私募股权市场
和私募债权市场
公募的股权市场
和公募债权市场
按照资产来分
又分为存量资产和增量资产
那么房地产金融工具的核心
是对风险和收益的判断
那么我们可以看到
从高等级的债到低等级的债
到夹层 到优先股 到股权
整个这条线是一个
风险不断加大的过程
也是收益不断提升的过程
那么房地产金融创新的核心
就是要通过风险和收益的匹配
通过各种金融工具的组合
来实现在收益相对可控的情况下
的风险最低
或者风险相对可控情况下的
收益最高
那么房地产的创新
是受到各种因素影响
其中最重要的是
经济环境 金融制度和产业制度
往往金融创新是出现在
经济萧条或低迷的时候
这个时候
需要通过金融创新
来实现更高的经济活力
那么在金融创新的时候
往往伴随着大量的
或是充裕的一个货币供应量
此外
是否拥有一个成熟的金融体系
拥有鼓励创新和激励创新的
税收机制是非常重要的
下面我们来回顾一下
中国房地产金融创新的一个历史
实际上中国房地产金融创新
是一个很短的过程
从1984年银行贷款开始
我们也逐步实现了各种金融机构
金融产品的金融市场
那么如
1994年的住房公积金制度
1995年的预售制度
1998年的按揭制度
1999年的施工企业垫资的合法化
2006年的房地产信托
2012年的不动产私募基金
和2013的资产证券化等等
我们的金融创新
是一个学习的过程
另外我们的金融创新
它的开始从开发
从增量开始那么逐步转向存量
从一级市场逐步专向二级市场
我们认为
中国的房地产金融创新
未来会集中在四大方面
一是
住宅按揭会进一步的创新和优化
第二是
开发商将介入资本市场
更多的完成并购和重组
第三 不动产基金的崛起
第四是 资产证券化刚刚起步
中国的金融创新的
仍然是这个
集中在住宅金融创新
和开发商融资创新上面
我们认为未来20年
应该是不动产基金
和资产证券化一个
大规模发展的时候
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
