房地产金融发展概览及创新方向在线视频

大家好

我们今天来共同探讨

房地产金融创新课程

我们将通过分析

房地产金融特征

和房地产金融创新的工具和产品

来理解房地产金融创新的

基本原理

我们也将通过

回顾中国房地产创新的历程

参照海外房地产创新的

基本的过程

来分析找到具有中国特色的

房地产金融创新之路

本堂课共有六个部分

我将与大家分享

房地产金融创新基础

和住宅金融创新部分

我们还会就

房地产开发融资创新

不动产基金

和资产证券化进行阐述

最后是我们的回顾和展望

在进入房地产

创新基础研究之前

我们先跟大家分享两个案例

第一个案例是

中国按揭买房的事情

中国什么时候开始进行

住房按揭制度改革的

是从1998年

1998年的时候人民银行

发布了关于加大住房信贷支持

投入支持住房建设

和住房消费的通知

那鼓励银行机构

支持购买做商品房

然后提供商品贷款

同年的七月份

国家也取消了实物分房

从此 中国的房地产消费和开发

实现了爆发式的增长

销售面积从1998年的1.2亿平米

猛增至2014年的12亿平方米

房地产的投资额

也从1998年的3600亿上升至

2014年的9.5万亿

在过去的16年的时间里边

房地产投资和消费销售额

实现了双位数的增长

那么极大的拉动了

中国经济的发展

这是一个非常重大的制度创新

那么第二个例子

是美国次贷危机

2000年

美国互联网泡沫破灭之后

为了刺激经济

美联储连续13次降息利率降至1％

为46年的最低

在低利率的环境下

银行大量催生了住房信贷

那么这个的发放

除了优先级和次优先之外

银行也发放了大量的

所谓的刺激是按照正常的标准

是达不到银行的放贷需求的

但是由于利率很低货币比较充分

所以商业机构通过

分期付首付 低力度付首付

和免付首付的方式

吸引这些购房人买房子

那么他们在发放了这些贷款之后

又通过创设MBS CDO

来把这些贷款分级发放出去

同时 保险机构又创设了CDS

进行风险的互换

实际上这是一个金融创新

规避风险的过程

但是由于杠杆越做越大

导致了风险并没有被释放

而是被积累的过程

在2007年

次级贷款增加到了1.3万亿

增加了11倍

在2007年之后

美联储又连续17次加息

那么次贷出现了14％的违约率

贝尔斯登等

20多家金融机构破产

金融危机爆发

进而引起了全球的金融危机

这个是两个很典型的

房地产金融创新的案例

那么房地产金融创新

既能够创造巨大的需求

推动房地产市场的快速发展

也能产生巨大的泡沫

带来市场的和经济的衰退

和经济危机

那么怎么样定义房地产金融

和它的基本特征又是什么

我们来看一下房地产金融的定义

房地产金融是指

在房地产业的开发 经营

流通和消费过程中

通过货币流通和信用渠道的方式

进行的筹资

融资和结算等金融活动

以及相关的金融机构

市场和金融工具的总称

房地产金融可以分为

房产金融和地产金融

其中住宅类金融是房地产金融的

最重要的一个内容之一

我们所说的房产金融创新

就是通过新的制度

和增加新的金融工具

来获得更好的社会和经济效益

这一节我们共分为8个小部分

我们将通过对

房地产金融创新的特征

目的 原理 内容 工具

和限制因素进行分析

此外 我们还回顾中国的

房地产金融创新的一个历史

我们来判断

中国房地产金融创新的四大方向

我们先看一下

房地产金融创新的一个特征

因为不动产是

全球最大类的资产

所以不动产金融创新

或者房地产金融创新的影响

是巨大的

它的周期也是很长的

那在这样的一个大类的

资产的创新过程中

往往它持续的时间

有几年到几十年不等

那这是它的一个基本特征

它的另外一个特征就是

产业比较长

参与的这个人比较多

各种金融机构和专业性的

开发商和中介机构

都会参与其中

整个产业链的

全产业链从土地到开发到运营

整个过程会有众多的

创新的点和创新的产品

第三个特征是区域性特征

因为不动产是不可以移动的

所以在这个

不动产金融创新的过程之中

它会受制于

区域的经济和政治环境

那么第四大这个特征是

系统性的特征

因为它是受制于宏观的经济环境

所以利率水平 汇率水平

都可能对这个

不动产金融创新产生影响

因而导致了整个金融创新

是受制于整个系统的发展

最后一个特征是风险的不可控

因为不动产是最大的当量的资产

所以在不动产金融创新方面

很难出现跟它相对应的

对冲的一个工具

导致了房地产金融创新的过程

伴随着潜在的大量的风险

那我们再来看一下

房地产金融创新的一个目的

是什么

房地产金融创新

我们认为有四大目的

第一是创造需求

正如我们前面的例子所讲

按揭买房是创造了一个需求

通过按揭买房创造的需求

带来了整个社会的

社会活动的增加

促进整个经济的发展

第二大需求是提高收益

那整个在房地产开发的过程之中

通过各种金融工具来提高

实际上是提高开发商的杠杆

然后创造更高的收益

另外 因为这个用REITs的方式

可以避掉所得税

所以这种方式

也可以提高投资人的收益

第三个目的是为了创造流动性

因为大类资产的

不可流动的因素

所以 通过创设不同的金融产品

使得大类资产

可以跨时区的流动

第四个是分散风险

我们说房地产金融创新

会出现大量的金融产品

这种金融产品是分散给了

中小投资人

通过这种方式实现了大类资产的

中小投资人的持有

减低风险

这一节我们来探讨一下

房地产金融创新的基本原理

这个原理我们来介绍一下

费雪公式或者是纽科姆公式

也就是MV等于PQ

就是货币供应量

乘以货币流通速度

等于价格乘以数量

这个是我们房地产金融创新的

一个核心的公式

也就是说假设价格不变

在数量的上升可以通过

货币供应量的上升

或者是货币流通速度的提升

来实现

那么前面的例子

住房按揭贷款

就是典型的一个通过制度的创新

带来了货币流通速度的上升

然后刺激了住房需求的上升

那么货币供应量的改变

主要体现在金融制度创新上面

而货币流通速度的变化

主要来自于金融产品的创新

房地产金融创新是一个双刃剑

在供应量受到限制的时候

往往金融创新会带来价格的虚高

所以我们看到

美国次贷危机就是

它的需求已经

十分的有限的情况下

通过比较低的利率

比较优惠的贷款条件

带来的需求的上升

然后价格的上升

实际上是积累了泡沫

那么第四部分我们来探讨一下

房地产金融创新内容

也就是说房地产金融创新

主要体现在三个方面

一个是制度创新

一个是开发创新

一个是产品创新

我们理解制度创新是基础

它决定了开发创新和产品创新

而开发创新

更多的集中在开发的领域

产品创新更多的集中在

持有的阶段

我们看到的是市场和金融机构

在这中起到的非常重要的作用

市场是整个创新的一个载体

金融机构是金融创新的一个主体

投资人是最终产品的受益人

如果按照市场分

我们又分为私募股权市场

和私募债权市场

公募的股权市场

和公募债权市场

按照资产来分

又分为存量资产和增量资产

那么房地产金融工具的核心

是对风险和收益的判断

那么我们可以看到

从高等级的债到低等级的债

到夹层 到优先股 到股权

整个这条线是一个

风险不断加大的过程

也是收益不断提升的过程

那么房地产金融创新的核心

就是要通过风险和收益的匹配

通过各种金融工具的组合

来实现在收益相对可控的情况下

的风险最低

或者风险相对可控情况下的

收益最高

那么房地产的创新

是受到各种因素影响

其中最重要的是

经济环境 金融制度和产业制度

往往金融创新是出现在

经济萧条或低迷的时候

这个时候

需要通过金融创新

来实现更高的经济活力

那么在金融创新的时候

往往伴随着大量的

或是充裕的一个货币供应量

此外

是否拥有一个成熟的金融体系

拥有鼓励创新和激励创新的

税收机制是非常重要的

下面我们来回顾一下

中国房地产金融创新的一个历史

实际上中国房地产金融创新

是一个很短的过程

从1984年银行贷款开始

我们也逐步实现了各种金融机构

金融产品的金融市场

那么如

1994年的住房公积金制度

1995年的预售制度

1998年的按揭制度

1999年的施工企业垫资的合法化

2006年的房地产信托

2012年的不动产私募基金

和2013的资产证券化等等

我们的金融创新

是一个学习的过程

另外我们的金融创新

它的开始从开发

从增量开始那么逐步转向存量

从一级市场逐步专向二级市场

我们认为

中国的房地产金融创新

未来会集中在四大方面

一是

住宅按揭会进一步的创新和优化

第二是

开发商将介入资本市场

更多的完成并购和重组

第三 不动产基金的崛起

第四是 资产证券化刚刚起步

中国的金融创新的

仍然是这个

集中在住宅金融创新

和开发商融资创新上面

我们认为未来20年

应该是不动产基金

和资产证券化一个

大规模发展的时候