3.1房地产及其分类在线视频

各位同学 大家好

今天我们开始第三讲

房地产业和房地产市场

那么这一讲的内容

我们主要包括五个部分

第一部分

就给大家简单讲一下

房地产及其分类

主要是介绍房地产

有哪些具体的类型

一般我们是怎么分类的

第二个问题

是讲一讲房地产业

及其它的作用

第三个问题

讲一讲房地产市场

以及房地产市场是如何进行

市场细分的

那么第四个问题

讲一讲房地产价格

以及房地产价格指数

主要是介绍一下房地产价格

良策的一些方法

最后一个问题

就讲一讲房地产市场运行的

一些基本的一些规律

所以我们今天是围绕

这五个问题来给大家做一些介绍

那么我们首先来讲第一个问题

就是房地产及其分类

实际上房地产

我们在前面一讲的时候

我们在讲到土地的时候

实际上已经介绍了一个概念

我们在这里面再稍微重复一下

房地产实际上我们说是

指的是土地

以及固着在土地上的

永久的这种人造物

也可以说

英文叫

Land and improvement on it

主要指的是土地

和地上的固着物

不可移动的部分

当然我们平时还经常会听到

不动产这样一个概念

不动产等于房地产

加上附着在房地产上的一些权利

法定的权利

所以通常在

一般我们在

比如说我们在国际上

大家提到房地产的概念的时候

比较多的时候

是用real estate

但是涉及到一些比较

跟特别强调它的权利的

这样一个问题的时候

我们会用real property

那么房地产它的分类

通常最主要的一个分类的方式

是按照它的使用的用途

按照这个使用的用途

我们把它分成了

居住 商用 工业和特殊

这么四个大的类型

那么居住房地产

又本身有很多的进一步的细分

比如说

我们按照它的

产权属性来划分的话

我们说有商品住宅

有政策性住宅

政策性住宅里边

我们有廉租房 公租房

经济适用房 限价商品房

自住型商品房

拆迁安置房等等

有很多很多种的类型

那么实际上商品住宅

应该说附着在住宅上的权利

应该是最大的一种

人们买了商品住宅以后

往往在这个房子上面

所拥有的权利

相对来说是最多的

它的权利应该是最完整的

那么如果要是政策性的住房

可能有些权利

就要受到一些约束

比如说

你要是租住的保障性住房

比如说公共租赁住房

那么你就要

不允许你转租

你如果是买的经济适用房

可能就不允许你转售

就是说你在这个房子上的权利

要受到一定的限制

为什么要有这些限制

这跟我们国家

住房政策是密切相关的

因为政策性住房

它往往是

里面含有一些政府的补贴

那么为了保证政府的补贴的

这些公共资源更有效的利用

更公平的使用

它往往要对这个房子的权属

要做一些限制

那么主要的目的是

用我们大家比较常听到的话说

就是我们是政策性住房

主要是为了解决一个

有房住的问题

不是有这个资产

有这个产权

这个目的是第二位的

那么实际上住宅这种居住房地产

如果按照它建筑的一些形态

我们实际上也还可以

进一步地给它分成很多的类别

比如说 我们有

从这个建筑的形态上来看

有独立式的住宅

有高层住宅

有超高层的住宅

还有多层的住宅

第二类的房地产

主要的类型

我们叫商用房地产

商用房地产

通常我们又把它

说成是一种投资性房地产

或者叫做收益性房地产

有的时候也把它叫做

一个经营性房地产

因为商业房地产

它有一个比较重要的一个特征

就是说 它通常可以去出租

然后可以产生租金的收入

这个房地产本身

它是一个叫

能够产生收益的房地产

英文就叫

income produce provides

那么这一类的商用房地产

它包括了写字楼

零售商业的物业

还包括了酒店

这样一些类型

比如说写字楼

我们还通常的有甲级写字楼

乙级写字楼

普通的写字楼

这样一些划分

另外按照它是

有的写字楼是企业自用的

有一些是出租的

还有一些写字楼是自用

和出租相结合的

复合型的使用方式

另外

就这个写字楼所处的区位来看

我们经常说CBD

就是市中心有写字楼

但是现在随着通讯和交通的

通讯技术和交通手段的发展

实际上写字楼

也不完全都在CBD了

又出现了很多郊区化的

写字楼郊区化的趋势

我们叫suburban office

郊区的写字楼

所谓的甲级写字楼

它通常指的是

它所处的区位非常的好

然后它建造的质量也比较高

它的另外一个很重要的标志

这种甲级写字楼

通常在一个市场当中

是市场当中租金水平最高的

那样一种写字楼

另外大家去识别的时候

一流的企业

往往也入住是一流的写字楼

从它的租户 从它的管理者

从它的硬件的设施

建筑物本身

都是具有比较强的优势

零售商场或者是购物中心

我们叫零售商用的零售物业

英文叫Retail preprtise

它实际上就包括了

从最小的这些特色店

邻里店 社区店 购物广场

购物中心

这种购物中心

实际上也分成很多个类型

那么有的是这种

地区性的购物中心

有的是这种跨区域的购物中心

通常这些零售商场

零售物业是按照它的服务的半径

就是它影响到的顾客的范围

来划分的

所以邻里店大家很容易理解

就是在一种小的邻里社区

这种小型的店铺

那么一些特色店 邻里店 社区店

都是我们周边就能够经常看到的

但是要是到这种大型的购物中心

你可能就要

它会跟我们有一些距离

因为不可能是每个地方

都设这样的中心

它要覆盖比较大的范围

商用物业的第三个类型

我们把它叫做酒店

实际英文它不叫Hotile

这种物业它把它叫做hoptliatse

实际上有接待服务属性的物业

那么从酒店来看

我们说它包括了商务的酒店

旅游的酒店

还有一些休闲旅游的酒店

还有这种比较豪华的Luxurise

这种酒店

再有就是

我们叫服务式的公寓

实际上很多地方

现在也越来越多

不是建设的很豪华

但是它的服务非常的好

我把它有些叫

服务式的公寓

这种就属于这个类型的

那么这个商用房地产

我们再强调一下

它的一个非常重要的特点

就是大多数情况下

它都可以出租经营

可以产生经常性的收益

所以它是可以

比较好的可以供投资者

去投资的物业类型

它能够给投资者带来

经常性的投资的收益

也就是租金的收益

同时 随着经济社会的发展

通常还会享受到物业

投资者还会享受到

物业本身的增值所带来的收益

那么第三个类型

这个我们叫工业房地产

英文叫intustrial preperise

那么这类的房地产

通常有这么几个具体的类型

一种就是工业厂房

这个工业厂房

过去我们见到比较多的

都是单层的

大跨度的空间的房子

所以有一些在工业园区

产业园区

通常建一些标准厂房

然后来出租这种类型

实际上工业厂房这种物业类型

比较多的情况

是一种叫built to suite

建了以后

就是定制的

一个企业要到哪个地方去

开办一个生产性的企业

它提出一种厂房的空间的需求

然后 那么有这样一个需求

同时他说我可以提供一个租约

就是我来在这个地方

比如租20年 30年

这样的一个空间

这个时候就会有一些投资者会

愿意去建这样一个厂房

凭着这个租约去到银行

或者到什么地方去融资

然后在将来随着企业入住以后

他每年的租金收入

作为投资者获得投资的回报

和回收投资的这样一个方式

所以工业房地产

通常也是这种经营性的

房地产为主

另外一种类型

就是越来越多的一个类型

我们叫仓储用房

就是一些仓库 物流的中心

它里面

实际上是一个资源的集散地

它本身

并不是生产什么新的产品

它主要是以储藏 储存然后配送

集散为主要的一些特征

这个也经常会是一个出租的

或者是物流企业自己拥有

自己使用

那么也有可能大多数情况下

也会出租这种空间

当然大家可能也听说了

最新的一些工业房地产的

一种物业形态

就是所谓的叫弹性空间

它提供一个非常大的一个空间

但是这里边它的用途上

可以保持很多的可能性

因为这个主要是和我们最近

最近这些年来

这种创新 创意产业的发展

是密切相关的

这种空间的使用

可能和使用者的一些偏好

是有密切关联的

它有利于人们在这个空间里边

去做一些创意和创意的这种活动

还有一些属于

我们叫研究与发展用房

还有一些叫高新技术产业用房

那么这些房子

研究和发展用房

和高新技术产业用房

通常从建筑形态来说

可能和写字楼

没有什么太大差别了

跟我们传统的单层的工业厂房

会有比较大的差异

所以现在有一种说法

叫做Industry office

就是工业写字楼

我们从外观上看

就跟写字楼一样

但实际上它里边像工厂

它也是在生产高新技术的产品

只不过就是这种产品

和我们传统的产品相比

它有一个非常重要的特征

就是它轻型化 高价值化

这个就是我们未来的

比如说我们将来

工业4.0也好

中国制造2025也好

这类的空间的需求

会越来越多起来

这是工业地产

那么最后一种类型

归不到前面三种类型里面

我们就把它叫做一个特殊物业

Special propertise

那么这类特殊物业就包括

高尔夫球场 机场 码头

交通的枢纽

这一类的

那么这一类的

特殊物业通常指的是

它需要有政府的特殊许可

才能够去运营的

才能够去建设和运营的物业类型

特殊物业的原意是这个样子的

但是最近实际上

我们把一些新出现的物业类型

也把它归到这一类里面

比如像移动式的住宅

拿车子拖着走的这种住宅

当然在我们国家还比较少见

这个主要是在美国 北美

这样一些发达的国家或地区

还有一些是

比如工业化的住宅

这种它和我们传统的住宅的形态

不完全一样

我们现在暂时把它

归到特殊的类型

这一类里面去