当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第三章 房地产业与房地产市场 > 3.1 房地产及其分类 (16'53") > 3.1房地产及其分类
各位同学 大家好
今天我们开始第三讲
房地产业和房地产市场
那么这一讲的内容
我们主要包括五个部分
第一部分
就给大家简单讲一下
房地产及其分类
主要是介绍房地产
有哪些具体的类型
一般我们是怎么分类的
第二个问题
是讲一讲房地产业
及其它的作用
第三个问题
讲一讲房地产市场
以及房地产市场是如何进行
市场细分的
那么第四个问题
讲一讲房地产价格
以及房地产价格指数
主要是介绍一下房地产价格
良策的一些方法
最后一个问题
就讲一讲房地产市场运行的
一些基本的一些规律
所以我们今天是围绕
这五个问题来给大家做一些介绍
那么我们首先来讲第一个问题
就是房地产及其分类
实际上房地产
我们在前面一讲的时候
我们在讲到土地的时候
实际上已经介绍了一个概念
我们在这里面再稍微重复一下
房地产实际上我们说是
指的是土地
以及固着在土地上的
永久的这种人造物
也可以说
英文叫
Land and improvement on it
主要指的是土地
和地上的固着物
不可移动的部分
当然我们平时还经常会听到
不动产这样一个概念
不动产等于房地产
加上附着在房地产上的一些权利
法定的权利
所以通常在
一般我们在
比如说我们在国际上
大家提到房地产的概念的时候
比较多的时候
是用real estate
但是涉及到一些比较
跟特别强调它的权利的
这样一个问题的时候
我们会用real property
那么房地产它的分类
通常最主要的一个分类的方式
是按照它的使用的用途
按照这个使用的用途
我们把它分成了
居住 商用 工业和特殊
这么四个大的类型
那么居住房地产
又本身有很多的进一步的细分
比如说
我们按照它的
产权属性来划分的话
我们说有商品住宅
有政策性住宅
政策性住宅里边
我们有廉租房 公租房
经济适用房 限价商品房
自住型商品房
拆迁安置房等等
有很多很多种的类型
那么实际上商品住宅
应该说附着在住宅上的权利
应该是最大的一种
人们买了商品住宅以后
往往在这个房子上面
所拥有的权利
相对来说是最多的
它的权利应该是最完整的
那么如果要是政策性的住房
可能有些权利
就要受到一些约束
比如说
你要是租住的保障性住房
比如说公共租赁住房
那么你就要
不允许你转租
你如果是买的经济适用房
可能就不允许你转售
就是说你在这个房子上的权利
要受到一定的限制
为什么要有这些限制
这跟我们国家
住房政策是密切相关的
因为政策性住房
它往往是
里面含有一些政府的补贴
那么为了保证政府的补贴的
这些公共资源更有效的利用
更公平的使用
它往往要对这个房子的权属
要做一些限制
那么主要的目的是
用我们大家比较常听到的话说
就是我们是政策性住房
主要是为了解决一个
有房住的问题
不是有这个资产
有这个产权
这个目的是第二位的
那么实际上住宅这种居住房地产
如果按照它建筑的一些形态
我们实际上也还可以
进一步地给它分成很多的类别
比如说 我们有
从这个建筑的形态上来看
有独立式的住宅
有高层住宅
有超高层的住宅
还有多层的住宅
第二类的房地产
主要的类型
我们叫商用房地产
商用房地产
通常我们又把它
说成是一种投资性房地产
或者叫做收益性房地产
有的时候也把它叫做
一个经营性房地产
因为商业房地产
它有一个比较重要的一个特征
就是说 它通常可以去出租
然后可以产生租金的收入
这个房地产本身
它是一个叫
能够产生收益的房地产
英文就叫
income produce provides
那么这一类的商用房地产
它包括了写字楼
零售商业的物业
还包括了酒店
这样一些类型
比如说写字楼
我们还通常的有甲级写字楼
乙级写字楼
普通的写字楼
这样一些划分
另外按照它是
有的写字楼是企业自用的
有一些是出租的
还有一些写字楼是自用
和出租相结合的
复合型的使用方式
另外
就这个写字楼所处的区位来看
我们经常说CBD
就是市中心有写字楼
但是现在随着通讯和交通的
通讯技术和交通手段的发展
实际上写字楼
也不完全都在CBD了
又出现了很多郊区化的
写字楼郊区化的趋势
我们叫suburban office
郊区的写字楼
所谓的甲级写字楼
它通常指的是
它所处的区位非常的好
然后它建造的质量也比较高
它的另外一个很重要的标志
这种甲级写字楼
通常在一个市场当中
是市场当中租金水平最高的
那样一种写字楼
另外大家去识别的时候
一流的企业
往往也入住是一流的写字楼
从它的租户 从它的管理者
从它的硬件的设施
建筑物本身
都是具有比较强的优势
零售商场或者是购物中心
我们叫零售商用的零售物业
英文叫Retail preprtise
它实际上就包括了
从最小的这些特色店
邻里店 社区店 购物广场
购物中心
这种购物中心
实际上也分成很多个类型
那么有的是这种
地区性的购物中心
有的是这种跨区域的购物中心
通常这些零售商场
零售物业是按照它的服务的半径
就是它影响到的顾客的范围
来划分的
所以邻里店大家很容易理解
就是在一种小的邻里社区
这种小型的店铺
那么一些特色店 邻里店 社区店
都是我们周边就能够经常看到的
但是要是到这种大型的购物中心
你可能就要
它会跟我们有一些距离
因为不可能是每个地方
都设这样的中心
它要覆盖比较大的范围
商用物业的第三个类型
我们把它叫做酒店
实际英文它不叫Hotile
这种物业它把它叫做hoptliatse
实际上有接待服务属性的物业
那么从酒店来看
我们说它包括了商务的酒店
旅游的酒店
还有一些休闲旅游的酒店
还有这种比较豪华的Luxurise
这种酒店
再有就是
我们叫服务式的公寓
实际上很多地方
现在也越来越多
不是建设的很豪华
但是它的服务非常的好
我把它有些叫
服务式的公寓
这种就属于这个类型的
那么这个商用房地产
我们再强调一下
它的一个非常重要的特点
就是大多数情况下
它都可以出租经营
可以产生经常性的收益
所以它是可以
比较好的可以供投资者
去投资的物业类型
它能够给投资者带来
经常性的投资的收益
也就是租金的收益
同时 随着经济社会的发展
通常还会享受到物业
投资者还会享受到
物业本身的增值所带来的收益
那么第三个类型
这个我们叫工业房地产
英文叫intustrial preperise
那么这类的房地产
通常有这么几个具体的类型
一种就是工业厂房
这个工业厂房
过去我们见到比较多的
都是单层的
大跨度的空间的房子
所以有一些在工业园区
产业园区
通常建一些标准厂房
然后来出租这种类型
实际上工业厂房这种物业类型
比较多的情况
是一种叫built to suite
建了以后
就是定制的
一个企业要到哪个地方去
开办一个生产性的企业
它提出一种厂房的空间的需求
然后 那么有这样一个需求
同时他说我可以提供一个租约
就是我来在这个地方
比如租20年 30年
这样的一个空间
这个时候就会有一些投资者会
愿意去建这样一个厂房
凭着这个租约去到银行
或者到什么地方去融资
然后在将来随着企业入住以后
他每年的租金收入
作为投资者获得投资的回报
和回收投资的这样一个方式
所以工业房地产
通常也是这种经营性的
房地产为主
另外一种类型
就是越来越多的一个类型
我们叫仓储用房
就是一些仓库 物流的中心
它里面
实际上是一个资源的集散地
它本身
并不是生产什么新的产品
它主要是以储藏 储存然后配送
集散为主要的一些特征
这个也经常会是一个出租的
或者是物流企业自己拥有
自己使用
那么也有可能大多数情况下
也会出租这种空间
当然大家可能也听说了
最新的一些工业房地产的
一种物业形态
就是所谓的叫弹性空间
它提供一个非常大的一个空间
但是这里边它的用途上
可以保持很多的可能性
因为这个主要是和我们最近
最近这些年来
这种创新 创意产业的发展
是密切相关的
这种空间的使用
可能和使用者的一些偏好
是有密切关联的
它有利于人们在这个空间里边
去做一些创意和创意的这种活动
还有一些属于
我们叫研究与发展用房
还有一些叫高新技术产业用房
那么这些房子
研究和发展用房
和高新技术产业用房
通常从建筑形态来说
可能和写字楼
没有什么太大差别了
跟我们传统的单层的工业厂房
会有比较大的差异
所以现在有一种说法
叫做Industry office
就是工业写字楼
我们从外观上看
就跟写字楼一样
但实际上它里边像工厂
它也是在生产高新技术的产品
只不过就是这种产品
和我们传统的产品相比
它有一个非常重要的特征
就是它轻型化 高价值化
这个就是我们未来的
比如说我们将来
工业4.0也好
中国制造2025也好
这类的空间的需求
会越来越多起来
这是工业地产
那么最后一种类型
归不到前面三种类型里面
我们就把它叫做一个特殊物业
Special propertise
那么这类特殊物业就包括
高尔夫球场 机场 码头
交通的枢纽
这一类的
那么这一类的
特殊物业通常指的是
它需要有政府的特殊许可
才能够去运营的
才能够去建设和运营的物业类型
特殊物业的原意是这个样子的
但是最近实际上
我们把一些新出现的物业类型
也把它归到这一类里面
比如像移动式的住宅
拿车子拖着走的这种住宅
当然在我们国家还比较少见
这个主要是在美国 北美
这样一些发达的国家或地区
还有一些是
比如工业化的住宅
这种它和我们传统的住宅的形态
不完全一样
我们现在暂时把它
归到特殊的类型
这一类里面去
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
