当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第六章 居住地产（下） > 6.10 关于住区规划的思考 (7'04") > 6.10 关于住区规划的思考
我们简单了解了
这么三个社区案例的发展
我们想通过这几个案例的比较
来思考三个问题
第一个问题就是社区尺度
跟城市的融合问题
总的来说
我们建议社区的尺度
不宜太大
特别是一个独立社区的开发
还是我们现在房地产开发的一个
作为居住地产
开发的一个主要的一个模式
那么作为一个独立的项目
太大的规模
会形成一个完全封闭的一个
内部的组团空间
那么这个组团空间太大
其实它容易形成一个
跟城市的隔离
我们就看
万科城市花园的这个案例
它的整个规模非常大
所以在四边形成了一个
将近一公里的一个界面
而这个界面
在大部分的情况下
是一个连续的围墙
所以这种围墙是不利于
城市街区的氛围的形成
同时另外一方面
这个尺度过大
也容易造成
城市路网的密度不够
所以它的小区的出入口
往往就是开在
城市道路的中间的这个地方
而在城市道路的交叉口
作为一个城市的
主要的公共空间的地方
它反而变成了一个小区
内部空间的末端
它是一个围墙的转角
而且这里经常会放一些配套设施
所以这样的一个布局
就把城市空间跟社区的内部空间
形成一个隔离
而且容易在高峰期的时候
大量的人通过一两个出入口
来作为跟城市交通系统的一个
沟通和一个疏散的话
它容易形成在高峰期的一个拥堵
那么从这方面看
像古北一期和创智坊
这种小尺度的
内部封闭的这种规划方式
更容易形成跟城市的融合
同时这种小尺度的街道
大量出现
也容易形成内部的商业街
这个商业街
实际上对一个城市来讲
它是一个开放的
一个公共的一个空间
所以我们觉得
150米到200米的一个尺度的社区
是一个比较合适的一个城市尺度
那第二个问题
我们想思考一下
这种开放式和封闭式的管理
它带来的问题
比较有意思的我们是看到
万科城市花园早期
在一期的时候
是采用了开放式的管理
那么这种大的社区
在当时也非常受欢迎
它内部的配套也比较完善
那么相对开放式的管理
它内部的商业
也变得非常的活跃
当时在内部出现了
大量的底层的商铺
那么随着城市的逐渐发展
这个片区成为一个
越来越成熟的一个地方
那么出于安全性的考虑
反而增加了封闭式管理
增加了门禁 增加了围墙
那么这种大的封闭式管理
对于社区内部的居民的一个
日常生活是有保障的
特别是在安全性上
也比较受居民的欢迎
但是
它对一个城市本身的商业的发展
是不利的
那么在城花一期里面
采用了全封闭式的管理之后
内部的商业反而在出现下降
和不活跃的状态
第三个思考
我们想再进一步来看一下
这种封闭或者开放式的管理
它带来的物业价值
从三个项目的发展到今天
它的物业价值来判断
封闭式的大社区
容易形成良好的居住气氛
在内部会让居住物业的价值
逐渐的升高
但是同时
由于相对封闭
它的整个配套会受制于
内部的配套
就是仅仅限于
社区服务功能的配套
它的商业价值
会受到比较大的一个局限
那么这个
对它整个物业价值的升值
也会产生一些影响
那么随着城市逐步的发展
特别是年轻人
80后 90后逐渐走入生活的舞台
他们成为社区中
一个主要的一个消费力的时候
开放式的布局
更为受到这些人的欢迎
所以开放式的布局
它不仅提高了生活的便利性
而且会让商业物业
价值大幅度的提高
而商业物业的大幅度提高
会让这个片区
逐渐形成一个城市的热点
这一点也会带来
它居住价值的逐步的升高
所以经过这样的一些思考
我们对居住地产的规划
提出几个建议
一个
第一是
希望规划适合步行的街区尺度
第二个
希望在重点地区
鼓励建筑 紧贴红线
形成街道空间
第三个我们建议提高
商业服务区的建筑密度
增大底层商业的一些价值
第四个我们建议
社区内部的车辆组织
和城市道路相结合
提升整个城市的一个行车效率
今天我讲的居住地产的规划
及其影响
这部分内容就是这些
欢迎同学们继续关注
中国房地产发展之路
这个课程
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
