当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第九章 房地产企业创新 > 9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32") > 9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态
大家好 我叫孔鹏
来自旭辉集团
我就任旭辉集团
北京事业部的总经理
我是清华大学建筑系
95级的毕业生
非常高兴今天能够在这里
跟大家来分享我们
中国房地产发展之路
这门MOOM课程
同时担任我们第九讲
房地产创新这一门课的讲师
非常高兴能够跟大家在这里相聚
作为一个从2000年
就步入房地产行业的从业人士
我经历了这个行业
所谓的黄金10年
这黄金10年的一个重要特征
就是在这10年里面
我们面对的是一个
两段性的一个市场
就是在房地产的头10年
那个时候大家会知道
我们整个是从短缺经济
尤其是住宅的短缺经济
由分房
转向商品房的这样一种状态中
进行的一些调整
这个调整的最核心是
首先是弥补短缺
或者换句话说
叫做弥补原有存量的不足
是当时这10年发展阶段所面临的
房地产行业所面临的首要任务
所以说
这个如果用数字化来说的话
也就是原来
我们在大概
我们的城市化率
我们的整个城市化率
在十几年前
改革开放初期只有40%几
到目前为止
我们已经能够到60%-70%
在这种快速的增长
每两年上升一个百分点的情况下
我们带来的是
城市人口的快速扩张
城市人口的快速扩张
和我们原有的住宅数量的不足
造成了很大的一种矛盾
而这个矛盾
是房地产黄金10年的首要任务
是满足原有存量的不足
所以说这10年的一个共同特征
是什么 就是房子会很好卖
而且它占据的都是城市的
比较好的核心资源
所以说这是构成了
这10年的一个共同的一个特征
而到目前为止
这个特征应该已经过去了
为什么
是因为从目前这个阶段
我们会发现房子不好卖了
不好卖的一个重要的特征是什么
就是说我们已经有满足量的需求
到满足质的需求的
一个重要的变化
如果从数字上说
我们这10年的变化是这样的
我们的房地产投资
会从1500亿上升到了3500亿
我们整个的销售
会从大概4万方
上升到了1300万方
我们整个的市场规模
我们现在会从原来的不足1万亿
上升到现在的5万亿
这都是一些很核心的变化
如果从土地的价格更能看出来
我们全国来看
我们原来大概是900块钱
左右的地价
现在上升到了大概1800
如果拿北京的会更明显
北京从原来不足2000的楼面地价
上升到了现在快到12000
就是上升了整整1万块
所以说这些都是这个行业
近10年以来的一些很大的变化
而如果画一条曲线来看
这10年其实我们大概是
经历了三个阶段
我们把三个阶段可以划分为几个
首先是从大概在2007年
2007年以前是一个阶段
这个阶段共同特征是一个什么
是房地产这个行业的规模
在快速的增长
房地产这个行业的规模
在快速的增长
大概年增长率是在18%-20%
这样的一个样子
而且是一 二 三线城市同步增长
是这样一个趋势
而中间这个阶段
我们会看到是从2007年
经过了2008年经济危机
到2009年 2010年 2011年
到这几年
这几年的一个共同特征
是我们整个房地产业的增长速度
是由近20%的增长
下降到了10%几
大概11% 12%的这样一个增长
同时一 二 三线城市之间
会出现分化
而第三阶段就是从2012年以后
到目前这样一个阶段
我们会看到
整个房地产行业的增长
已经下降到个位数
已经逼近于0
而在这个情况下
一 二 三线城市
已经出现了重大的差距
重大的差距
就是整个的价格水平的分化
会变得非常非常显著
如果拿近几年的数据来看
假设以2012年的数据为100
到2013年
或者到2014年我们会看到
一线城市的价格数据会达到
指数会达到130或者125左右
等于大概有20%几的增幅
二线城市平均在
大概10%几的增幅
而三线城市大概只有个位数
换句话说
我们可以不客气地说
如果现在在三线城市进行消费
或者叫做置业的话
它可能很难去跑赢通货膨胀率
这个就是我们这10年以来的一些
很大的市场变化
而这个市场变化
其实是符合客观规律的
我们任何一个行业的客观规律
它都会有一个快速增长
然后缓慢增长 规模见顶
然后持续 最后回落
以及快速回落的这样一个过程
这个我想房地产作为一个行业
它不会跨过任何一个行业的
这种行业规律
它唯一的变化可能就是
它的时间会比较长
它的规模会非常大
它对国计民生
以及人民生活的影响会非常广泛
以及它对其他行业的拉动性
会非常非常大
这个是这个行业所具备的
非常重要的特点
所以说根据这些特点
我们可以很清晰地
从美国的 从日本 从韩国的
这些国家的整个这个阶段
它的整个不同的发展阶段
以及它的发展周期
看到这个行业的发展规律
而这些发展规律
我想拿到我们中国来说
也是可以借鉴的
唯一的不同就是我们的规模更大
我们压缩的时间比他们会短
然后我们带来的
这种社会化的影响也会更大
所以到今天为止
我们这个行业面临着两个
重大的问题
这也就是为什么大家会说房地产
从黄金10年进入了白银10年
房地产步入了新常态
最核心最核心的变化
是我们的行业规模已经见顶了
现在行业进入了一个高位平台期
在这个平台期进行盘整
紧接着我们会看到
这个行业有可能会进入下行周期
所以这样带来的就是
我们整个行业的竞争态势
竞争格局会带来根据性的改变
这个会是一个
非常非常重要的变化
当然另一个非常重要的变化
是什么
就是我们行业的外部环境
也发生了很大的变化
而随着移动互联的兴起
随着我们人的生活
和行为模式的不断改变
随着我们整个中国的群众
或者叫做收入
人民的收入水平
跟房价的消费水平的脱节
不断地脱节
这样的话
慢慢会带来很多
又一个层次的变化
再有一个层次的变化是什么
就是我们整个的社会结构
在发生变化
我们会由
我们这个原有的从1960年代的
广泛的60到70初
计划生育之前的这一波人的年龄
随着上升
随着计划生育带来的
对人口和人口结构的影响
这种人口结构带来的消费的影响
会逐渐展现
导致我们现在购房主体
也在发生变化
所有所有的这些变化
会带来一个行业的一个剧变
所以说 到今天为止
我们会从我们这个行业看到
我们的外在的竞争环境
我们的整个的竞争态势
都会有比较大的一个变化
基于这些变化
我们有必要就创新的维度
做很多深入的思考
所以说在今天这个模块
或者说我们这一开讲的时候
我是希望跟大家
来分享这一些思考
也是希望后面
我们通过我们这门课程
通过跟大家的探讨和交流
来把这些思考延续下去
寻求一些解决和回答
好 谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
