当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第二章 房地产制度与政策 > 2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14") > 2.2.1住房制度和住房制度改革
这一讲的第二个部分的内容
叫住房制度
那么住房制度我们大概主要讲
三个问题
一个就是住房制度
与住房制度改革
第二个问题就是
住房政策和住房保障
第三问题呢
就讲一讲住房金融
和住房公积金的制度
讲这么三个问题
首先
我们来讲住房制度
和住房制度改革
住房制度
什么叫住房制度呢
实际上我们说
它是城镇住房投资融资方式
建设方式 分配方式
管理方式 流动方式
等等方面的经济关系的总和
那么我们国家传统的住房制度
我们通常用这样几个关键词
来描述它
一个叫把住房作为福利
住房是一个福利
传统住房制度里面
住房是一个福利
然后用了的一种实物分配的方式
就是分房子
像这个年龄段的人
都赶上过分房子
过去单位里边
当然这里边主要
可能更多的是机关 事业单位
国有企业为主
当然我们说改革开放初期的时候
几乎所有单位差不多
也都是这样的一些类型的单位
那么这些单位的房子
都是单位建房
然后分给职工
来支付非常低的租金来使用
所以当时我们面临的矛盾和问题
是什么呢
我们到1979年的时候
就是建国30周年的时候
就是改革开放之初了
我们发现我们的人均住房的面积
不到4个平方米
然后城镇缺房户和住房困难户
有1000多万户
因为那个时候我们的城镇人口
还比较少
所以1000多万户这个数
已经是非常大了
所以实际上这个房子短缺
实际上衍生出了一系列的问题
一系列的问题
大家原来经常说
就是过去传统的住房制度
就是年年建年年分
年年不够分
因为房子少了
所以你要分到房子
这是一个非常大的事
所以这里边的分配不均的问题
腐败的问题
在这种
住房资源非常短缺的情况下
非常的普遍
1980年的时候
就是1980年的4月2号
邓小平同志就提出
城镇居民可以购买房屋
也可以自己盖
要联系房价 调整房租
房租太低人们就不买房子了
将来房租提高了
对工资比较低的职工要给予补贴
小平同志说的这个
1980年提出来的居民可以买房
也可以自己盖的这样一个设想
实际上是一个非常非常大的
一个突破
所以我们通常说
中国的住房制度改革
就是改革
传统的住房福利分配这个制度
从什么时候开始呢
是从1980年开始
就是小平的这个讲话以后
我们就开始了
那么住房制度改革的目标
实际上是
一个是扩大供给
再一个就是
来满足人们住房的需求
但是住房供给实际上
也是一个手段
通过增加住房供给
来满足人们的需求
那么怎么去增加住房供给呢
这里边
一个我们叫实现住房的商品化
就是把住房作为一个商品
按照市场经济的规律
来组织生产
然后通过市场交换
然它成为一个生活的消费品
把这个住房纳入到
经济的一个大的循环当中去
不仅仅是一个这种福利
它是一个商品经济
市场经济大循环的一个
很重要的一个经济部分
所以要实现住房的商品化
第二一个手段呢
就是要实现住房的社会化
过去都是单位盖房子
政府盖房子
那么将来要实现
社会化的住房的建设
专业化的住房的建设
那么改革的这个节奏呢
首先最开始是
我们叫提高住房的租金
因为你只有提高住房租金了以后
大家才愿意有兴趣去买房
然后买房价格太高
大家买不起
所以后来我们又用
这种优惠的价格来向职工卖房
包括用过什么标准价
用过什么成本价
当然也有的用过市场价
当然那时候的市场价
指的是含着非常低的利润的
这样一种价格
就是跟现在的市场价的概念
也不完全一样
那是国家审定的
包含着某一个
比如说3% 5%的
这样一个水平的利润的
这样的一个价格
那么比较典型的一种
当时出售住房的方式
就是叫国家出一点 单位出一点
个人出一点
三个一点基本上
就是这样的一种方式
但是大家可能
如果要是有时间去看
这段历史的话呢
可能就会发现
我们这个住房制度改革的进展
实际上是比较困难的
为什么呢
因为实际上分房子多好啊
买房子多难受啊
而且越有权力的人
越有房子的人越不愿意改革
没有房子的人想改革
但是他可能又没有发言权
所以我们那个时候
有人把这个改革就说
对这个进展非常的慢
当然到了1998年的时候呢
我们遇到了一个
特殊的一个环境
我们叫亚洲金融危机
那么中国的经济增长
遇到到了比较大的威胁
所以当时呢
在找能够带动经济增长的
新的经济增长点
后来发现住房建设
可以作为带动经济增长的
新的增长点
但是如果
当时朱镕基总理就想
如果这个房子建成了以后
都分给职工
单位比如说
开发商建了房子以后卖给单位
单位买了去以后
再分给职工
职工再用非常低的租金
来支付房租
这个事情还是不能够解决问题
所以当时就
下了很大的决心
怎么办呢
叫停止住房实物分配
然后实现住房分配的货币化
所以我们国家
这个住房制度改革的一个标志
就1998年的这样一个时间点
就是停止住房实物分配
以后不许再实物分房了
然后有一个过渡期
但是这个过渡期
最后的过渡期大概是在2000年
2000年
在2000年以后
再也没有实物分房了
可以有一些经济适用房
等等这样一些模式
但是实物分房的这个制度
就停止了
然后把过去政府建房
投资的一些钱
变成了住房的补贴
来发放住房补贴
实现住房分配的货币化
不再分房了
将来发住房补贴
然后让你拿着这个钱
去市场上去买房子
或者租房子
而且当时明确地提出来了
建立一个新的住房供应体系
高收入家庭买市场价的商品住房
中低收入家庭呢
来买经济适用房
然后低收入家庭呢
来租住政府提供的廉租房
这是1998年提出来的这样一个
住房供应体系的一个设计
那么大家知道
我们1998年
这样一个制度设计
实际上为我们后边的
比较长的时间
都是按照这样一个
住房商品化的这样一个思路
在发展
但是大家可能也能够
隐约地也能感觉到
就是住房商品化
总的来说呢
是一条比较
市场化的一条路子
但是如果这个市场化的程度
我们1998年提出住房市场化
商品化的目标的时候
这个途径的时候
就通过商品化和社会化
来解决住房短缺
增加住房供应的这样一个问题
但是呢
我们当时的住房供应体系里面
有商品住房
还有经济适用房
还有廉租房
但是我们在
从1998年以后一直到2007年
大概这样一段时间里面
我们的商品房的供应
从当初商品房供应
占全部住房供应的26%
一直发展到75%左右
这就出了一个什么问题呢
就是随着市场的发展
商品化的这种水平的提高
房价越来越高
大家越来越难支付
而这个低价位的房子
包括廉租房的供应越来越少
所以我们从
所以一般的
我们从住房政策研究的这个角度
我们说2007年
我们又进入一个新的转折点
就是我们要重建我们的住房制度
又提出来要增加低收入家庭的
面向低收入家庭的住房的供应
当然从2007年开始
我们又进行了一系列的改革
探索
那么到目前为止呢
我们基本上已经形成了一个
比较清晰的住房的供应
和住房消费的体系
就是说
什么样的一个住房制度
是我们心目当中的住房制度呢
比较好的一个理想的住房制度呢
就是说
要在明确住房发展
和需求管理的目标的基础之上
为每一个居民
如何实现合理住房需求
提供一个路径指引
和渠道的安排
同时要通过土地 财政 税收
金融等等政策工具的运用
来确保各个供应渠道的可进入
可支付和可持续
这是我们对于一个新的
理想当中的住房制度的
一个描述
同时呢
我们现在已经开始慢慢清晰了
我们新的住房制度
它的这个框架
这个住房制度的框架
实际上主要的就是我们的
住房供应
和消费体系的这样一个框架
那么现在比较清晰了
就是把廉租房
过去的廉租房和公共租赁住房
并轨合称公共租赁住房
主要面向低收入
和中等偏低收入
以及新进入城市的这些
新的职工
解决他一些过渡性的
住房困难的问题
而且把这个部分的供应
作为我们住房保障的一个主体
然后对于中等偏低 中等
甚至还包括中等偏高收入家庭
作为一个过渡的这样一个阶段
他们去获得一个什么样的住房呢
获得一个我们叫政策性的
这种产权住房
现在实际上
政策性的产权住房
有应该适用房 有限价商品房
像北京还有叫自助性商品房
有各式各样的这种
带有政策性的这种特征的住房
那么这种住房呢
过去我们在供应的时候
就是谁拿到了
就得到非常大的一个好处
所以我们以后
也存在着一些不公平的
也存在着
大家都说这个制度的
公平性的问题
那么新的这样一个制度
就说我完全卖给你产权
你没有能力
我只能降价给你
那以后我不这样了
我干脆我给你部分产权
你将来有了能力以后呢
你自己再逐步地
把百分之百的产权买到手
那这样的话就
又满足了他
尽快买到自己的住房的
这样一个需求
同时又没有损害公共的利益
这样的话
我们叫中间这个阶段
这个群体呢
我们叫用共有产权的方式
来提供政策性的这种产权的住房
那么对于大多数的
中等收入以上的家庭来说呢
他是面向商品房的市场
去买商品房
那么这样基本上就建立了一个
新的一个制度
就跟1998年的这个制度安排
供应体系的制度安排有点像
但是呢做了一些改进
做了一些改进
这个改进的主要的问题就是说
对中间这个层次
我们要
明确地要提供一个
政策性的住房的支持
政策性的住房的支持
然后通过公有产权的方式
来供应
当然现在新的住房制度设计里面
也在越来越重视租赁市场的发展
因为大家在获取住房的时候
毕竟买房只是其中的一个途径
还可以通过租房
而且新一代的年轻人
越来越不太重视是不是拥有
对租赁的这种偏好
也在逐渐的提升
那么这样的话呢
为我们这个制度
就是租买相宜的这样一个制度
然后按照不同的收入
不同的家庭的生命的周期
然后去选择自己合适的住房
的这样一种方式
我们制度安排
就会越来越清晰和成熟
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
