当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第五章 商业地产 > 5.2 商业策划及定位 (4'27") > 5.2 商业策划及定位
前期市场研究
主要的工作内容是
进行需求和预测的匹配
首先是预测 需求和供应
在现有情况下的布局
不要试图垄断市场
过度追求整个商业的规模
商业体量的确定
大概有下面两种方式
第一种
是以目标消费客群
为导向的需求导向法
需求导向法
通常适用于新建项目
第二种
是以经验数据 标杆项目数据
甚至是千人指标作为对比的
市场比较法
市场比较法
通常适用于成熟区域的项目
业态规划的重要性
在于组合不同的业态
以及运营管理系统的标准化
商业价值的体现
可以通过商业评效来进行预测
而商业评效
则可以通过
相关的因素来进行预测
但是
商业价值
和整个的商业评价
如果说我们过度的追求
商业的评效
往往会忽略不同业态组合
所形成的一加一大于二的
协同效应
预招商的目的是进行客户摸底
印证商业定位
锁定运营风险
指导后期的商业规划设计
同时为后期的商业定价
提供数据支撑
另外这也是整个商业财务筹划
非常重要的一环
不同融资模式及租住方式
对投资回报的模拟分析
商业项目都是以资本运营
作为最终目标的
任何参数的变化
都会导致投资回报的
结果的不同
而重要的一些假设参数
则包括土地成本
主体建设的单位成本
以及销售价格
平均日租金 出租率等
尤其是要关注
对投资回报率非常敏感的
一些重要参数的变化
确定全程投融资结构设计
首先需要明确项目的
投资方 承租方 收购方
建立全程的财务投资模型
并量化投资收益率
同时要考虑长短期资金的匹配
预留相关的利润空间
为 未来对接长期资本
打下基础
一个完整商业物业的规划
应该是综合规划
不同业态 不同评效的组织
即便有些商业业态
回报再高
也不一定让它进来
整体商业物业的效益
高于每一平米的平效
对建筑形态的设想
在策划阶段也应该确定
一个商业设施
是集中的 还是分散的
大型室内中庭
还是室外步行商业街
在这个阶段
应该有一个初步的设想
此外 对项目的定位
还应该考虑到
未来风情主题的选择
可以选择的主题非常多
比如说中式 西式 古典 现代
娱乐性究竟有多强
我们下面总结一下
商业项目的策划
商业项目的本质是个金融产品
而商业物业
是追求租金收益的载体
是有长期收益权的金融工具
所以商业地产中的房产
是没有价值的
所谓一铺养三代
首先的前提
必须是旺铺
而商业地产开发
只是财务计划的执行
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
