当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第二章 房地产制度与政策 > 2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20") > 2.4.1 不动产统一登记制度
好 那么我们接下来讲
房地产制度与政策
这一讲的第四部分
也就是最后一部分
就是房地产登记
和房地产税收的制度
那么这里面主要讲
三个方面的问题
一个是讲一讲我们国家的
不动产统一登记的制度
然后讲一讲
我们现在房地产税收的种类
和结构
那么第三个方面
就再谈一谈
我们房地产税制改革的一些
相关的一些问题
首先来介绍一下
这个不动产统计登记制度
我们最开始的时候呢
实际上提到了房地产的所有权
土地的所有权
使用权的这样的一些概念
那这些权利
实际上怎么能够才有效呢
实际上在我们国家呢
实际上是采用了一种叫做登记
发证的这样一种制度
就是你到了政府相关的部门
去登记了
然后又拿到了一个权利的
记载的这个登记的
权利的一个证书
那么你就相当于
就正式地获得了这样一个权利
所以我们这个登记制度
产权登记制度是我们国家
房地产产权制度的一个
非常重要的一个形式
那么当然也有很多其他的国家
都是契约登记制度
跟我们的制度还不完全一样
那么我们在《物权法》里面
第9条有这样一个规定
就是不动产无权的设立 变更
转让和消灭
经依法登记发生效力
未经登记 不发生效力
但法律另有规定的除外
所以我们现在
过去我们曾经出现过的一些情况
比如说
你买了一个预售的商品房
然后没有登记
那最后这个房子
可能又被开发商
又卖了另外一家
那这个时候你就会发现
你虽然付了钱了
最后那一家人家比你先登记了
那最后你就白花了钱
最后你没有权利
那么《物权法》第10条里面
有一个规定
是这样规定
不动产登记
由不动产所在地的登记机构办理
到哪儿去登记呢
就是当地的不动产登记机构
那么同时在第10条里面还规定
国家对不动产实行统一登记制度
统一登记的范围 登记机构
和登记的办法
由法律和行政法规规定
就是这个统一登记制度
是个什么概念呢
就是说相关权利
由一个部门来登记
那么这里边主要是指
我们在过去的实践当中
实际上我们有关不动产的权利
是分别登记的
也就是说
过去我们的不动产的登记
它是由不同的部门去分散地登记
比如说土地
是由国土资源管理部门登记
然后房屋的权利
房屋的所有权
及相关的权利是由住房
和建设管理
住房和城乡建设部门去登记的
你比如说耕地
农业相关用地的一些权利
是在农业部相关的机构登记的
然后还有跟林地等等一些
可能是在国家林业局去登记的
就是登记的部门非常的分散
这样的话
实际上不利于相关的权利的保护
因为有的时候呢
登记是相互的重叠的
你比如说在城市里边
那你又要进行土地使用权登记
又要进行房屋的登记
而房屋和土地使用权
它两个是没有办法分开的
所以这样的话就很奇怪的
拿着土地证的人
土地证上没有房子
房产证上没有土地
所以这种
对于这种权利的保护以及
包括提高权利登记的效率
大家要跑多个地方去登记
才能够
把一宗不动产的权利登记清楚
那这些都会存在着问题
所以为了有效地保护
不动产权利人的这种利益
那么我们所以《物权法》
从2007年《物权法》一颁布
我们就说
要实行不动产统一登记制度
那经过了这么多年的努力
实际上到2015年3月1号
我们国家的不动产登记条例
正式开始实施
所以实际上这里面
也经过了
一个相当长时间的一个准备
所以现在我们开始
用一个叫新的统一登记的制度
由不动产登记条例来规定
具体的一些登记的一些行为
比如说
在不动产登记条例里面它就讲
不动产登记
是指不动产登记机关
依法将不动产权利 归属
和其他法定事项记载于
不动产登记薄的行为
那么不动产指的是土地 海域
以及房屋 林地等定着物
它对不动产有一个概念
我在一开始讲土地的概念的时候
讲不动产的时候
我是说土地和地上的固着物
或者定着物
以及附着这个物上的一个权利
这个叫不动产
我们国家的不动产登记条例里面
定义的这个不动产
更像我一开始讲的
那个房地产的那个定义
就是指的土地以及定着物
地上的这个定着物
那么不动产登记的类型
也有很多种
比如说有首次登记
就是初始设立这个权利的时候
有一个初始首次登记
然后变更的时候
有变更登记
转让的时候有转移登记
那么消灭的时候
这个权利消灭的时候
有这个注销登记
然后还有更正登记
还有异议登记
就是不同的
大家对这个产权有异议
异议登记 预告登记
查封登记等等
有很多种登记的类型
那么这个统一登记
咱们前面说了
就是过去一个是分散登记
不利于不动产相关权利的保护
所以我们要统一登记
那统一登记
是由谁来统一登记呢
这一次
不动产登记条例里面明确
就是国务院国土资源主管部门
它来负责指导 监督
全国不动产登记工作
所以过去的土地 住房
农业 林业
包括滩涂
滩涂是国家海洋局
但是国家海洋局因为
它也从业务上
归这个国土资源部来指导
所以上实际是多投
最口归拢到国土资源部
来统一地指导和监督
这个不动产登记的工作
虽然我们把登记机构
给它统一成了一个机构
但是这里面的信息怎么去共享
怎么能够
比如说交易
现在还是在房地产管理部门
那么交易完了以后
过去交易完了以后
紧接着就是一个登记
那么交易之前
也要去看登记的信息
以前是一家的时候
他比较容易
那现在变成了一个两家了
就是登记是在国土资源部门
交易是在住房
和城乡建设管理部门
去办这个手续
那交易之前呢
它如果不容易
查不到这个产权的信息
交易之后呢
它也没有办法及时地
去办理这个登记
那最后可能就
虽然从形式是上统一的
但是有可能还会给我们的
不动产相关权利人的利益的保护
可能还会带来一些
一些不利的一些方面
所以就是说
制度我们已经建立起来了
但是要想探索 完善
还有很长的路要走
还要做很多工作
另外呢就是
在不动产统一登记制度
在建立的过程当中
实际上很多人
还希望借助这个制度
然后让我们的个人拥有的
不动产的这个内容
这种权利
这种信息公开透明化
然后这样的话
所以有人
从房地产市场调控的角度
去看这个不动产统一登记
因为大家可能一登记
你的财产一公开 一透明
你就不愿意持有那么多房子了
所以你可能就会把房子
多余的房子卖出来
这样的话
大家期望的这样的话
可以降低房价
这些东西我觉得都是
更多的是属于联想的内容
最本质的不动产统一登记
就是要方便登记的这个过程
然后提高这个登记的效率
另外更好地保护
相关的权利人的权益
这是它的一个主要的内容
至于对后边的市场的影响
再后边对不动产税收
比如说财产税的征收
是不是有什么那样的一些目的
我觉得即使有一些
相关的影响的话
那也不是不动产统一登记的
主要的一个初衷
好 这个部分就讲到这儿
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
