当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第七章 房地产金融创新 > 7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27") > 我国房地产金融创新历程及趋势
下面我们来探讨一下
住房金融创新的一个发展的轨迹
在中国我们是开放性的金融体系
我们怎么样衡量开放还是封闭
我们都是这样定义的
开放式的金融体系主要是说
商业化机构来完成
整个住房金融市场的
融资和筹资活动
内生式的是通过政府
在金融体系中起到主导作用
有特殊的金融工具
有专门的融资渠道
和资金的封闭使用
我国是属于开放式的体系
70％归于市场 30％归于政府
开放和封闭它带来的一个
社会发展的基础不同
在开放式的金融体系里面
效率比较高
但容易积累泡沫
而在内生式的金融体系中
房价上涨比较温和
但是经济增长速度也比较慢
这里比较代表的国家
比如说德国 新加坡
它的房价控制的非常好
但同时 它的经济增长速度
也是受到影响
我们来回顾一下我们住房
发展的一个历史
实际上我国房地产的
我国住房发展是从
1997年 1998年开始的
1998年实行了
按揭买房制度之后
另外取消了实物分房
我国的房地产实现了快速的发展
我们可以看到在发展的前几年
是销售速度明显
我们的房地产的销售
面积增长的非常快
从过去的每年百分之十几
增加到百分之二十多
那么房地产累计销售面积
达到了109亿平方米
累计的竣工面积
达到了98亿平方米
这么高的一个当量
是在过去这16年时间完成的
同期 我国的经济增长速度是9％
M2货币供应量增长速度是17％
根据我们前面所说的
MV等于PQ这样的一个
费雪公式的话
由于我们的货币供应量的
速度非常高
所以导致了
我们的价格和数量的双爆发
但是在 我们可以看到
在2003年之前
房价的涨幅是相对比较平稳的
为什么2003年之后
房价的涨幅非常快
这里也可以通过这个公式来理解
2003年之前
我们是没有控制房地产投资的
但是在2003年的时候
由于当时的经济过热
所以我们进行了信贷控制
限制房地产投资的增速过快
那么银行不给贷款
这个时候 就意味着
在同样的货币供应量的情况下面
但是房地产的供给出现了限制
那从MV等于PQ这个公式来看
当MV的增速非常高
但是Q受到限制的时候
只有变成房价上涨
所以我们可以看到
房价从2003年之后
出现了爆发式的增长
而随后 国家政策又发生了变化
又开始限贷和限购
也就是说
一方面继续一直供给的增加
但同时也限制了
购房的这个贷款需求
所以我们可以看到
中间在2005 2006年的时候
房地产的价格
也受到了一定的控制
但是实际上
因为货币供应量的速度
并没有改变
所以经过了短暂的压制之后
2007年房价继续大幅攀升
从而带来了2007年之后的一个
非常疯狂的一个房价调整期
这个是跟当时的背景有关系
那么总体来看
中国的房地产市场
在过去的十八年时间里面
实现了这样
爆发式的增长的背后
的主要原因有两个
第一是
中国的经济基础面非常好
提供了具备房地产增长的
比较好的收入和经济基础
那么第二是
我国的住房按揭制度
实现了从这个创造了
更多的购买需求
使得居民能够体现
实现买房的需求
伴随着经济的增长和收入提升
他们的还款能力
进一步得到了保证
所以我们认为这两个因素是导致
我们房地产过去16年的
快速发展的主要原因
那么下面
我们来看一下我们的存量的状态
我国的按揭的渗透率现在18％
所谓的渗透率是指
按揭的贷款余额
对国民生产总值的比值
我们相比来看还有翻倍的空间
因为发达国家都在40％左右
也就是说
尽管我们现在房地产金融
住宅金融已经发展的非常迅速
但是实际上我们仍然有继续
进一步放松的空间和可能性
再回到我们在金融创新的时候
谈到的泡沫问题
我们想继续回顾一下
日本的泡沫和美国次贷危机
从日本的泡沫可以看到
它的泡沫形成的原因是
日元的大幅升值之后
国内的货币供应量大幅提升
这个时候由于大量资金
没有地方可以去
所以去到了房地产这个行业
出现了地价的大幅上涨
当这个地价涨幅
超出了可控的范围之后
政府出现了比较极端的
连续五次加息
和进行信贷的总量控制
所以导致了日本的
地价的泡沫的破灭
日本进入了衰退的10年
实际上不仅10年
进入了衰退20年
美国也是同样的一个例子
美国前面我们说了一个
降息的问题
13次的降息
然后又17次的加息
一个非常快速的加息
导致了积累的次贷出现了危机
但是背后的主要原因
还是一个加杠杆的过程
我们可以看到
通过刺激贷款到发放MBS
到发放CDO和CDS
整个之前总量从1.3万亿
增加到了62万亿
所以一个比较有限的
刺激贷款的违约
会带来整个市场的波动
就是因为整个市场的杠杆
已经放到了60倍
我们总结一下
住宅金融未来创新的方向
第一是要进一步放松管制
降低居民购房标准
提高金融的支持力度
第二是我们要从增量市场
逐步转一部分到存量市场
第三在住宅一级市场开发
房地产金融的一级市场发展之后
我们要发展二级市场
把一部分的信贷市场证券化
第四是我们一定要防范风险
避免过度的金融支持
和快速的金融缩紧
那么下面将由张宇老师
为大家介绍一下
房地产开发融资创新
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
