当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第七章 房地产金融创新 > 7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19") > REITs介绍及全球发展
大家好
我是中国REITs联盟秘书长 王刚
下面由我来介绍一下
房地产资产证券化
刚才白宏伟老师介绍了
各种房地产金融工具
下面我们用这个图
来说明这个多层次的
房地产融资体系
这个图的从左到右
我们分别可以看到
分别是股权类 夹层类和债权类
那么在这个纵轴我们可以看到
分别是住宅和商业
那么依据是商业地产和住宅地产
那么在债权这一项它就可以分为
RMBS和CMBS
就是这个商业房地产的
抵押贷款证券化
和住宅的抵押贷款的证券化
那么我们这讲的内容主要着重于
商业地产的证券化
刚才李星幻老师
介绍了房地产私募基金的情况
那么房地产私募基金
和REITs是什么关系
我们下面这个图
可以比较清晰地来说明这个
那么左手边就是房地产私募基金
它主要用于
这个房地产项目的开发建设期
和孵化期
那么假设这个项目不是这个散售
是一个整体持有型的项目的话
那么在这个项目
达到成熟阶段的时候
就可以用REITs也就是
房地产投资信托基金的形式
来退出
那么成熟期的要求
分别要满足在收益率 出租率
和负债率上的要求
那么什么叫REITs
我们下面给一下
这个REITs的定义
REITs是房地产投资信托基金
它是一种以发行收益凭证的方式
汇集特定多数投资者的资金
由专门投资机构
进行房地产投资经营管理
并将投资综合收益
按比例分配给投资者的
一种信托基金
它具有如下的四个特征
一是它是一个这个
拥有和管理商业房地产的公司
二是它作为公司或者
房地产信托的法律形式来注册
三是它需要将
90％以上的收益分配给投资人
四是它可以在公司层面免税
直接传递给这个股权持有人
REITs具有以下的特点
一 它的收益一是来自于租金
二是来自于这个物业的这个
增值的收益
它的特点还有就是
这个市场波动性小于股票
然后风险回报率较高
由于REITs有比较高的分红率
那么对于中国这个
一个比较低分红的
这个股票市场来说
也是一个很好的价值标杆
下面我给大家一个
关于REITs的感性的认识
这张图就是位于长安街中段
也就是靠近王府井的东方广场
那么它是在香港
以汇贤REITs的名义上市的
那么下一张图片
也就是位于长安街东段的
华贸中心
那么其中的两栋写字楼
是以春泉的名义
在香港的REITs上市
下面我们来介绍一下
REITs在全世界发展的情况
那么这张地图比较好地能说明
这个红色的
就是已经有REITs上市的国家
那么绿色的
就是法规已经到位的国家
蓝色的就是REITs法规
正在考虑制订的国家
2014年
印度是属于这个绿色的区域
它制订了REITs的法规
那么中国
一直也是在这个REITs的法规的
酝酿当中
所以位于这个蓝色的区域
REITs是1960年代在美国兴起的
那么现在全球的市值
已经达到了1.4万亿美金
美国的REITs的数量也有十几支
到现在的200多支
整个的市值
也是将近9000亿美金
这个图可以很好的去说明
这个REITs在美国的发展情况
我们可以看一下
REITs实际上是跟十年期国债
是有比较高的相关性的
REITs持有这个
巨大价值的商业地产
它是国民经济的稳定器
特别是在经济危机的时候
在美国的九十年代的存储危机
和2008年的世界金融危机里面
都得到了充分的体现
那么REITs的回报
我们可以看到
在2014年美国REITs的回报
达到的7.76％
那么长期看
从1972年到2013年的
复合年化回报是11.9％
那么REITs是跟十年期的国债
有比较高的一个相关度
那么同期的这个国债利率
只是5.2
我们可以看到
这是一个比较大的一个议价空间
REITs主要投资一些商业物业
那么包括商场 购物中心 写字楼
厂房 酒店等
我们用这张饼图来看一下
美国的各种物业类型的比例
那么最高的就是零售业占到25％
然后是写字楼和厂房占到17％
第三是公寓占到13％
然后是后面的比如说酒店
这个仓储等其它的物业类型
我们可以看到
REITs对于美国的
房地产行业的转型
特别是由开发为核心的
制造业阶段
转向以运营为核心的服务业阶段
再到以资本为核心的
金融业阶段转型
起到了很重要的作用
刚才张宇老师也讲到
中国也按照这个趋势去发展
现在我们再回到我们的亚太市场
日本 新加坡 香港
是亚洲最大的三个REITs市场
那么现在有将近180支REITs上市
市值将近1860亿美金
那么由于中国大陆
还没有推出REITs制度
中国大陆很多的商业
优质商业物业只能在海外上市
那么这其中包括在香港
和新加坡上市的这个
我们刚才介绍到的
越秀 汇贤 春泉 开元等
那么新加坡的很多的
这个开发商的优质物业
也选择了在新加坡上市
下面我们用这张图
来介绍一下
这个REITs的结构
这是越秀也就是中国第一支
这个香港上市的REITs
2005年在香港正式上市
那么整个的框图的核心
就是越秀房托控股有限公司
那么它通过SPV境内的
或者境外的SPV
来持有国内的商业地产
六个商业地产
那么在它的上端是房托基金
那么持有人持有这个基金的份额
通过分红然后获得整个
商业地产的租金收入
那么在框图的左侧
我们可以看到
有越秀房托资产管理公司
对整个基金提供专业的
基金管理服务
那么在下一端
在下端那么针对这六个商业地产
那么由专业的物业管理公司
提供专业的物业管理服务
下面我们回顾一下
中国REITs的发展进程
那么在2005年的时候
央行的副行长吴晓灵就提出
在中国发展直接的股权融资
那么到2008年的时候
国务院“126号文”件明确提出了
开展房地产投资信托基金
REITs的试点意见
那么到2009年的时候
由于这个金融危机
国内的4万亿的财政刺激
造成了整个的资产价格上涨
那么中国的REITs试点
暂告以停顿
那么到2014年5月的时候
证监会又发布
进一步推动证券经营机构
创新发展的意见
里面又明确提出来
支持REITs的发展
那么2014年9月份央行和银监会
也发布了进一步做好
住房金融服务工作的意见
那么里面也提到了
关于REITs的试点
那么我们可以看到
整个的监管层对REITs的推进
给出了很好的这样的一个指引
下面我们看一下
现在在推动的
国内的REITs的产品
那么2014年5月份
中信启航专项资产管理计划
在深交所挂牌转让
那么它是持有
在北京和深圳的两栋写字楼
那么2014年的10月份
苏宁云商的门店私募基金产品
也在深交所挂牌上市
那么它持有苏宁云商旗下的
11个零售门店
更大的突破是在2015年6月份
在鹏华万科前海公募基金的设立
是国内的首支公募基金
它持有前海的这个办公楼
下面我们看一下
中信启航资管计划的
这样一个结构图
为了满足不同
风险偏好投资者的需求
这个资管计划设立了优先级
和略后级
那么通过嫁接非公募基金
来持有这个位于深圳和北京的
两个写字楼
那么发展REITs市场
有什么样的效益
我们可以总结为六方受益
那么我们下面看这个框图
首先是对政府而言
它可以减少银行
房地产资产的风险
那么巩固和稳定金融体系
那么对金融业而言
它可以减少银行的
整个的系统这种风险
可以创造新的贷款的机会
那么对投资者而言
他可以用较少的原始资本投入
参与到流动性的
大宗房地产投资过程中
那么对于发起人而言
他可以剥离非核心资产
然后用开辟另外一个
资本市场的融资通道
那么对基金管理人而言
他可以拓展一种投资新的业务
然后
因为信托基金的这个防御性
那么它可以为投资者
创造更好的这样的一个产品
那么对于其他的这个参与方
包括会计师 评估师 律师
那么也可以为他们创造
更多的业务机会
中国的REITs推出体系建设
分为几个层面
最底层就是法律架构和财税架构
因为在美国的整个REITs体系里面
税收其中也是一个很重要的因素
在中间层面
我们要有合格的资产
专业的经营能力和
优秀的资产管理人
那么再往上
就是我们的上市交易配套体系
那么因为已经有三单产品
在深圳交易所发行
这块也是中国现在
进展比较顺利的
那么整个的金字塔的最顶端
也就是我们的投资者
教育工作
我们希望有更多的这个
机构投资者和个人投资者
能够了解到
REITs的产品的特性
能够参与到这样一个
稳定而且适合于
做长期投资的金融产品
的投资过程当中来
下面我们介绍一下CMBS
CMBS是商业抵押担保证券的简称
它是将传统的商业抵押贷款资金
汇入到统一的资金池
通过证券化的过程
以债券形式向投资者发行的
一种融资方式
那么它对于发起人而言
具有下面的意义
它可以将相对不流动的金融资产
变成流动的可交易的金融资产
那么可以为其提供更有效的
成本更低的融资来源
那么对于投资者而言
它也可以获得信用 期限
和支付结构更灵活
收益更高的这样一个投资产品
CMBS具有下列意义
它可以为商业地产注入新鲜的
资金来源
那么为银行分散金融风险
为机构投资者
增加新的投资对象
也可以分散股市和楼市里
过剩的流动性
那么2005年
央行和银监会就公布了
《信贷资产证券化试点管理办法》
那么银监会也公布了
《金融机构信贷资产
证券化监督管理办法》
这已经为中国的CMBS的发展
初步奠定了法律的框架基础
那么因为国内还没有这个
CMBS的产品
那么我们可以讲一个
在国外发行的一个案例
2005年7月麦格理银行
联合海外的投资机构
投资38亿元人民币
收购了万达9个商业地产的项目
2006年5月
麦格理把这9个物业的资产包
发行了一单CMBS
共计1.45亿美金
在这个结构里我们可以看到
那么投资人是通过一个
银团贷款的公司DSIL
然后持有一个物业的公司DPIL
然后再持有中国的资产组合
那么享有这样资产的一个
债券的权益
我们可以预见
随着中国商业地产的持有量
进一步增加
以债券为主的CMBS
和以股性为主的REITs
将会在中国金融市场上大放异彩
会有更多的金融产品推出来
谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
