当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第八章 房地产企业战略选择 > 8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22") > 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）
第二部分
我们谈谈未来的经济发展
这么一个趋势
从这块 从这个维度来看看
我们怎么站在未来 来看现在
我们谈到未来的经济发展
有两个关键因素是必须要谈的
一个是互联网 一个是金融
互联网时代已经到来了
是人类从越居越紧
开始走向了相对的一种离散
工作 居住 生活
都是呈现出这么一个特征
金融同时金融也越来越多的
渗透到我们社会的各个角落
尤其随着众筹等等
这样一些模式的出现
实际上金融就是
对于普通的大众来说
也许显得就不那么遥远
不那么陌生
同时土地和配套的稀缺性
也使房地产也步入了
这么一个存量的时代
这样房地产企业在更狭窄的
这么一个空间内
怎么样用更多更好的服务和产品
来寻求这么一个发展机会
那我们先说说互联网
互联网我觉得这个
在未来的发展趋势我就不多讲
那显然来说可能会成为
我们每个人都不可避免的
这么一个话题
会影响到我们每个人的生活
对所有的行业
我觉得都会产生一个
非常大的影响
在这儿实际上我想重点谈谈
互联网究竟对房地产
有多大的影响
坦白说互联网似乎对其它行业
有一些颠覆
我们已经看到了
似乎大家有非常多的人认为
好像对房地产行业没有什么影响
实际上我在这儿
我来跟大家分析
实际上这种影响是已经发生的
只是我们非常多的人没有察觉到
互联网作为一个虚拟空间的
一个存在的话
实际上我们说它对房地产
跟房地产紧密相关的
我们说房地产我们从业
实际上
我们经营是一种实体空间
就这种虚拟空间
对实体空间的价值
已经产生了非常大的影响
实际上如果说
互联网对房地产行业有颠覆的话
我觉得最核心的颠覆
就是颠覆在这儿
就是它让实体空间的价值
重新被评估
就价值要重构
功能地段
可能它都有这样的一些价值
它都有一些这样的一个重构
那讲的什么意思
例如非常简单的
我们举几个例子
从商业地产来说
原来商场是一个价值
那我们说现在
它的价值是不一样的
商铺原来商铺是一个价值
现在的商铺的价值
已经是不一样了
办公楼
原来办公楼是一些价值
那现在已经发生了
非常明显的一些变化
那我想这个
那甚至说原来举个例子
大家热动谈的反而是一些
存量物业的一些厂房
一些老的空间进行一些改造
你会发现它的价值
跟原来也不一样了
那就实际上我们觉得
这个是对房地产
真正的这么一个颠覆
就是由于互联网
这么一个冲击虚拟空间
对实体空间的一个冲击
那我们说为什么这种
价值是不一样的
那这种实体空间
它为什么价值不一样了
那我们说
它背后的原因
就像我们前面说的一样
因为客户不一样
你比如说商场
我们客户
人在商场里面消费的模式变了
因为客户变了
所以商家变了
就LV不再是原来的LV了
商家不再是原来的商家了
客户也不再是原来的客户了
所以说商场的价值就变了
其实以此为推
写字楼 公寓 酒店 厂房各种
因为客户变了
所以说这个空间的价值就变了
所以说这块实际上是我们说的
所谓的最核心的一个改变
这个是我们未来要思考的
就是我们还是要紧盯住这个人群
进行一些思考
所以说
因为地段
因为实体空间的这么一个价值
被重构
那就会出现更多的
这个细分产品的这么一个类型
所以说这也就是我们前面提的
是不是小而美
例如未来商场是不是会有小而美
办公是不是小而美
住宅或者等等
是不是会出现这样的一些机会
那我觉得其实这个答案
几乎是肯定的
我们站在未来看现在的时候
就是我们现在更多的房地产企业
其实思考的是要
如何去适应这种变化
如何去适应这种价值的重构
空间价值的这么一个重构
另外我们说经济
就未来经济变化的一个趋势
我们不能忘了金融化的重要性
现在应该说通过基金信托
传统的金融房地产已经呈现了
高度金融化的属性
在未来这些金融化的属性
在互联网个性化的
这么一个催生下
将更多的出现一些新型的变化
所以说无论对开发商
还是对于消费者来说
金融也将呈现出这种
满足个性化需修的
小而美的这么一个模式
另外一个我觉得
在经济与发展当中的一个话题
就是由于土地资源的不可复制性
在这个房地产实际上
我觉得在未来会进入到
存量市场的这么一个时代
这个实际上是另外一个时代
大家说房地产翻篇
我觉得很多层面上讲的是这个
就过去我们谈的是增量市场
我们盖房子 住宅 写字楼 商场
我们谈的都是卖
在未来可能住宅
这个办公商业或者等等公寓
我们谈的是怎么样的经营
就是由销售时代
可能变成一个经营时代
实际上就是到存量市场
实际上我们可以简单的
去做一下回顾
像北京上海这种城市
大概在五六年以前
甚至更长周期大家可以看到
实际上物业形态的多元化出现
实际上进入到存量市场
你会发现在这些城市
如果我们用开发赚钱来说
可能5年10年作为一个周期
你会发现你持有经营的这个收入
跟你赚的钱
可能比你销售赚的钱要多
所以说这个实际上
他的背景也是比如说这些城市
已经进入了一个存量市场的
一些时代就销售可能不是一个
最重要的一个模式
最主流的一个模式
在这个存量市场下面
那我们企业的这个战略选择
这就是一个非常大的一个变化
对于中国现在众多的房地产
企业来说原来我们热衷于销售的
现在变成经营
经营显然比销售
是两个层面的事
另外甚至我们的运营模式
也会改变因为在销售模式下
我们的周转可能会比较快
在经营模式下
它是另外一种运营的模式
那随之跟它相关的
金融服务等等
就都会有一些改变
从这块来说大量复制的
销售开发的模式可能会受到挑战
通过存量物业的改造经营
再开发可能就会成为很多
这个城市或者片区的
这么一个主流
也会成为未来
我相信未来会涌现出
更多的一些房地产商
来进行存量物业的这么个经营
另外怎么样深刻理解
和解读存量物业
所在片区的需求和价值的增长点
这种企业如果你能理解
这样的企业
会赢得在未来的这么一个优势
举个简单的例子
比如说东京的Midtown
实际上就是对于原来的片区
这个片区怎么理解
对于原来的这些物业
我们怎么理解
对它进行再次的开发
来取得这样的一些优势
这块我们也说是在
存量市场下房地产企业
需要思考的一些问题
我们前面从三个方面
从人口变化从互联网
从金融从存量物业
三个方面来谈了一下未来经济的
一个发展趋势
从这块来说
从这点来看我们看中国未来的
这么一个房地产
虽然可能有一些问题
我觉得在这一课大家还会有争论
可能没有答案
比如举个例子
是这种我们说空间的价值
实体空间的价值
可能会有一些争论
一个以互联网为代表的
说你会可能第一段要重构
可能会更离散
还是用这种金融化和存量化
所代表的会更中心更集中
还是说会有一种说法
在虚拟空间上可能是去中心的
在实体空间上可能是中心化的
就虽然这些问题
我们觉得还是有争论
这一课可能没有明显的
这么一个答案
但是由于互联网金融化 存量化
所体现出来的
这种个性化细分的趋势
无疑是确定的
也就是说
从经济未来发展的角度来说
小而美就是这个行业的一个
未来的一个趋势
第三个小点
我们从未来的企业的组织模式
来看看这样的一些变化
所有的战略都是
通过组织来实现的
因此研究未来的战略选择
就不能忽视
这个未来的组织变化的
这么一个重要性
其实前面我们提到了
就是人群方面
会出现更多的细分的人群
为了满足这个方面的需求
会出现更多的小而美的
这么一个企业
或者是这样的一些组织
如果说从这点我们认同这点的话
实际上有一个结论
是非常明确的
就是
在未来的房地产行业当中
这种全产业链的
从头到尾就传统的
这么一个模式可能不复存在
因为越来越多的部分
会有更专业的这种小的组织
来替代它
所以说这样来说
那未来整个作为一个房地产企业
它是一个什么样的组织模式
那我们说可能
是一种部落
是一种联盟的模式
可能自己聚焦在自己的
一个核心的竞争力上
其它部分的一些业务
通过这种整合行业资源
或者说外包或者说联盟就来做到
所以这样就意味着
实际上传统的房地产公司的
我们说它的组织模式
可能都会发生变化
这种从一开始
从金融从投资开始做起
到开发到销售到管理
整个这个全链条的这么一个模式
我觉得未来可能会开始打破
其实这个一个方面是
因为市场上
因为客户小而美
市场上出现了更多小而美的组织
它们的能力更强
另外再一个方面
我觉得也是互联网时代的
一个比较大的特征
通过联盟
通过连接来更高的提升效率
其实在这块应该说很多企业
已经开始尝试
例如万科
就包括有一些企业
都已经在开始尝试
来改变自己内部的组织结构
让企业更具有竞争力
更适应未来的发展
所以这也是
整个我们要战略思考的一个部分
总的来说
在这部分我们也做一个小结
就是对于未来房地产企业的
一个战略选择来说
可能我们总体的结论是
我们认为会迎来小而美的时代
无论是人口趋势
还是经济发展
还是借鉴国外发达市场的经验
我们都会发现
客户将进一步细分
需求将进一步多样化
这是未来发展的必然趋势
也是未来房地产企业
战略选择的一个核心抓手
与此同时从效率出发
房地产企业的组织结构
也必须适应这个小而美的
这么一个特点
把握核心竞争力的同时
全产业链整合外包
因小而美聚小而强
未来房地产市场应该说
会更加精彩
所以说这块我们可能
是整个我们的探讨
我们在考虑站在未来看现在
未来有非常非常大的变化
我们如何去适应
但是如果说我们在战略上
有这么一个清晰的选择
我们能够针对未来发展的趋势
人口的趋势经济的趋势
我们在战略上
能做出这样的一些选择
满足特定人群的这些需求
做好自己的战略选择
我相信在未来
我们会活的比过去更加精彩
所以说这也是我们整个这一节课
探讨的一个核心所在
我们第四部分就讲到这儿
谢谢
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
