当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第五章 商业地产 > 5.7 特殊业态商业设计 (13'05") > 5.7 特殊业态商业设计
大家好 我是项强
赛特集团总经理
曾任中国春天百货集团
执行董事 总裁
今天我跟大家分享的题目是
奥特莱斯及其在中国的发展
我的介绍分四个部分
一个是什么叫奥特莱斯
第二
奥特莱斯在中国的发展机会
第三
奥特莱斯在中国的发展现状
第四
成功发展奥特莱斯的必要条件
下面介绍第一点
什么是奥特莱斯
奥特莱斯的来源
是来自于英文Outlets的音译
它的意思是销路 出口
最早 是商品生产厂商
在工厂附近为销售尾货
而设置的直营店
因此 也统称为Factory Outlets
就是工厂奥特店
经过几十年的演变
在现代零售商业中
奥特莱斯专指
由世界著名品牌折扣店组成的
大型休闲 体验式的购物场所
与购物中心 传统百货一起
构成了现代零售商业的
三个主要的业态
因此 它是一种零售业态
比较典型的代表
像在北京有赛特百货
赛特奥莱
也有燕莎百货和燕莎奥特莱斯
第二
中国发展奥特莱斯的机会
零售业孕育着巨大的商机
中国改革开放三十年来
拉动中国经济飞速发展的
三架马车
出口 投资 消费
由于劳动力成本 土地成本
环境成本的上升
以及人民币的升值
靠原低成本劳动力密集型
出口产品获得进出口
来拉动GDP的增长模式
已经不可持续了
而多年的 大量的投资
带来的经济结构的不合理
以及投资过热
结构性的产能过剩
使靠投资来拉动GDP的增长
也不可持续
因此 为了维持GDP的增长
刺激内需 刺激消费
是一个必然的选择
而销售 零售业
作为拉动内需的一个重要的途径
随着GDP的增长
会有巨大的发展机会
第二 奥特莱斯业务模式
因为其目标客户是中产阶级
随着改革开放的进行
中国的中产阶级队伍
正在形成并不断壮大
他们对生活质量的要求
以及奥特莱斯
以低价格提供高质量商品
和服务的这么一个定位
符合了中产阶级的需求
使中产阶级以
他们能够承受的价格
获得高品质生活质量
成为现实
因此 奥特莱斯的发展
孕育着巨大的机会
第三
中国消费者的日趋理性
电子商务对低质低价商品的冲击
不但不会对奥特莱斯业务模式
造成影响
反而为其快速发展
提供了额外的机会
第三方面
奥特莱斯在中国的发展现状
简单的归纳为三点
一 起步晚 热情高
相对于欧美日等发达国家
几十年的成熟发展
中国的奥特莱斯
起步比较迟
迟至2002年
燕莎奥特莱斯的开业
才正式引入中国
但燕莎奥特莱斯的成功
极大地激发了
中国企业家投资
奥特莱斯业务的热情
据不完全统计
目前全国
已建 在建和拟建的
奥特莱斯项目达数百家之多
第二个特点
中国的奥特莱斯
主要形态有两种
一种是以燕莎奥特莱斯
为代表的工厂式
也就是mall这一类的奥特莱斯
我把它叫做城市奥特莱斯
第二类 是以上海青浦
百联奥特莱斯为代表的
花园式奥特莱斯
我把它叫做国际奥莱
目前 国际投资商
更多的热衷于投资国际奥莱
但是 随着传统百货业
步入衰退期
以及城市结构的调整
城市奥莱也有着
极大的发展空间
第三
对奥特莱斯的认识和理解的不足
导致的盲目投资
和以房地产为着眼点的投资
使很多的奥莱投资项目
流于失败
成功者寥寥
这就是目前奥特莱斯
在中国的发展现状
第四
成功发展奥特莱斯的必要条件
一 要有好的选址
在选择进入区域的时候
要选择中产阶层群体
有消费能力的群体要足够大
品牌认知度足够高
在项目的选择上
要选择交通条件足够好
自然环境足够美 等等
二 要有好的物业
并营造优美的购物环境
第三
要有好的品牌组合和业态组合
比如
要有足够数量的国际知名品牌
要有休闲娱乐业态
和亲子设施 等等
第四 要有好的运营团队
奥特莱斯建成以后
要有良好的招商能力
运营能力
以及客户管理能力
这个是保证奥特莱斯建成以后
可持续发展的
一个非常重要的条件
第五
要选择一个良好的进入时机
太早消费群体培养不起来
太迟会有先行一步的竞争者
因此 把握好进入时机
也是成功做好奥特莱斯的
一个必要条件
一定意义上讲
奥特莱斯业务模式
是跨越地产开发和零售运营的
两大行业的一个业务模式
需要极强的资源整合能力
虽然其发展空间很大
但是 如果缺乏必要的
资源整合和团队
不足以成功
因此 机遇与挑战并存
希望今天的分享
能对大家有所帮助
谢谢
另一种商业类型
就是社区商业
社区商业在中国的市场上
有巨大的发展空间
欧美国家的社区商业
占社会商业总支出的60%
而中国这一数据
内地是不足30%
所以 未来有一个巨大的空间
社区商业的规模
应该跟它服务的社区的人口相关
因为社区商业并不是城市商业
它针对的是社区的居民
强调的是便利性
而它的规模确定
根据人口规模
也就是户数
有对应的关系
如果是一个社区
人口规模在300-700户
人均商业面积应该是0.6平米
2000户-4000户
应该是0.6-0.8平米
1万-1万5千户
应该是0.8-1.2平米
而1万5千万户以上
就应该做到人均1.2以上
由于现在消费网络化
所以
社区服务更强调便利化
包括以下这几方面的特点
第一个特点
是功能综合化
传统的城市服务分散化 便利化
社区服务越来越成为
日用品的提货点
服饰的展示点
金融网点 医疗点 兴趣教育网站
休闲体验点 居民服务点
和生活服务点
第二个变化
是一批社区运营新势力的崛起
分三个方面
第一个方面 是社区运营商
比如说
万科做得幸福驿站
再比如
花样年做的彩生活
本来它们就是开发商
兼做物业服务 社区运营
现在转型成为商品服务入口
以人聚商
第二个事例
是店商
转来做社区店商
抢占门店渠道资源
以商聚人
比如说
阿里 京东 亚马逊
再比如
顺丰和厨易时代
第三个事例是银行和社区超市
它们划大为小
做毛细血管
专门针对社区消费者
主动靠拢消费者
比如说民生银行 兴业银行
做无人的柜员机
再比如华润万家和百家
做最小规模的社区级的超市
而社区服务的内容也越来越广
业态越来越综合
而社区商业的建筑形态
空间形态也会有很大的变化
首先 为了应对电商 物流
和其它的网购的需求
那么 社区服务必须提供
类似菜市场一样的
大家即时来订购的
物流送达 签收的服务柜台
此外 就是大量的体验型的增加
比如说餐饮 休闲 时尚 社交化
那么 这样的社区服务场所
需要一定的生态化
具有开放空间 下沉广场
比较优质的绿化 水系
这样的环境品质
另外 也需要更好的品牌
比如说
现在比较时尚的咖啡的品牌
除了星巴克以外
就是漫咖啡
这样的品牌对应的扩张
导致大量本土的
其它他非品牌的餐饮服务的倒闭
社区商业其中的一种类型
社区级的商业服务中心
更有发展前途
虽然同样的业态
可以沿街布置成底商
但如果做成社区级的商业中心
一是相对集中
二是容易做出来室外广场
大屏幕显示 餐饮区
比较好的生态环境
此外 更能聚集人气
成熟的案例
就是苏州工业园区的邻里中心
它的标准配置
单体规模2-3万平米
辐射半径1公里
辐射人群2-3万人
而且形成了一种
标准化的模式
在不同的社区
甚至不同的城市
可以开始复制
所以 社区 中小型的购物中心
在未来的市场上会很受青睐
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
