当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第四章 产业地产 > 4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40") > 4.5.2 产业地产的未来发展趋势
产业地产未来的发展趋势
我们可以有这么几个大的判断
一个是从行业发展的角度
它进入了一个稳步发展的时期
那么开发的这个建设的区域
从一二线城市的城市核心区
现在逐步的在向
城市的中心区边缘
以及城市外围地区来拓展
那么还有一个非常重要的态势
就是现在出现了一大批
新的发展的模式
比如说
包括现在这个孵化器的概念
共享办公的概念
众筹的概念
然后短租办公空间的概念
创投空间等等这样一些概念
实际上这些概念都是围绕着
近期这个产业地产发展的
所滋生出来的
一些新的运营模式
是需要高度关注的
还有一个
产业地产我们会看到
单一功能的楼宇经济这种方式
已经逐步地走向了末路
可以说我们现在所面临的
一个一个的园区
都是更强调它的复合性
更强调它的自我的完善性
自支撑能力
更强调它的这个综合性
那么就非常地 突出地体现在
它用地的复合性
然后功能的复合性
产业类别的复合性
以及强大的社会化服务体系的
这种支撑能力
这个是近几年
产业园区发展的几个特点
那么从未来情况上看
那么开发商
原来传统的产业地产的开发商
他的既有的脱胎于
住宅地产的那种营利模式
是在逐步地走向没落
可以说我们在传统的
这个经济学的供给和需求曲线上
你可以看得到
它总会找到一个平衡点
你价格越低需求越多
但是供给就越少
那么价格越高
它的这个需求就越少
但是供给就越多
那么最终它要实现交易
它一定有一个平衡点
但这个平衡点
随着我们产业地产领域
不断的激化的这种竞争和矛盾
实际上它会导致我们的
包括价格战
包括这种招商困难所带来的
很多这种负面的影响
会导致开发商的利润趋低
那么现在 就有一个趋势
就是我们现在一些
产业地产的标杆型的企业
正在做着一件事
我们可以说它在路上
或者说是这些企业
未来的一个发展的一个战略
就是要把这个平衡点左移
什么叫左移
左移就是把价格降下来
把更多的企业引进来
在它的园区里进行培育和孵化
那么为什么会形成左移
那么这个左移表现为
什么样一种现象
你比如说
免费的孵化器
这就是典型的平衡点左移
我把价格降到零
我只要你付一点很少的租金
或者不付租金
你就到我这来办公
但是不是无条件的
因为它把价格左移
它就没有利润了
那么它就会把
它的原来投资的成本
它就没有办法再通过销售
或者是出租来取得回报
那这样的一个过程
那它一定会为他这部分投资
要找到合理的说法
和利益上的出路 怎么办
它在开发的过程中可以认同亏损
但是 它把这个开发所创造的
这部分固定资产价值
然后转化为对企业的培育
和对企业的风险投资战略投资
那么通过这种转化
这些企业它通过培育这些
中小企业入园企业的这个成长
来获得高于预期的
更高的投资收益
这个实际上就是我们今天要谈的
这个房地产企业产业地产企业
所普遍关注的一个
新的动向新的方向
对于地产企业而言
它自身在去地产化
或者叫轻资产化
这个我们从很多的龙头企业
或者标杆企业那里
我们现在都经常听到这样的
言论和发现这样一些动向
在这样一个动向的引领下
房地产企业传统的营利模式
在产业地产领域也发生了变化
刚才我们曾经分析过
它过去的营利模式就是
物业销售 物业出租
然后经营性物业这种经营运营
那么还有一部分政策补贴
或者是这种税费返还等等
这样一些收益渠道
那么现在
它现在把持有型物业这一部分
它的这个价值想办法激发出来
把它转化为这个股权类的投资
债权类的投资 风险类的投资
等等这样一些这种
把它通过一个转换
运用适当的金融工具
能够实现它的这种
持有型物业的资本化
那么这个可以说刚才提到的
它的这个叫轻资产化
和去地产化的一个
非常明确的一种回应
可以说对这个东西的
一个很明确的回应
那么这个也正引领着我们现在
产业地产向一个新的方向在发展
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
