当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第七章 房地产金融创新 > 7.7 访谈 (6'47") > 访谈
大家好
刚才我们四位共同合作
把不动产金融创新的课程
演示了一遍
那么我们先通过一个对话
小型的对话
来加深大家对这个课程的理解
现在我们先跟王刚老师
问一个问题
不动产基金
或者是REITs的发展
与它的税收制度是有很大的关系
那么
从目前中国的税收制度情况下
您认为在没有突破的时候
中国的REITs的发展的前景如何
这个问题主要分为三个方面
首先REITs的税收分为
重组阶段的税
和持有阶段的税
解决持有阶段的双重征税
是一个方面
另外一个更重要的方面
是重组阶段的税
因为这直接决定了
中国可以进行REITs化的
这个资产的规模
商业地产注入REITs
它不是一个实质性转让
按照美国的这种做法
应该是实行税收递延
美国 当然美国的REITs的法规
也不是一蹴而就的
那么美国也是在1986年
税收改革之后
整个的REITs的市场
才蓬勃发展起来的
另外一个方面
就是从产品形式上
在税收没有重大突破的前提下
中国的REITs更多的产品形式
会比较偏债型
还有一块就是说
随着中国利率市场化
和刚性兑付的打破
REITs的强制性分红
和同时能够享有
物业增值收益的特性
决定了REITs将成为中国的投资者
继股票和债权之后的
更重要的一个投资的产品
那您乐观估计
未来还有多少年的时间要等待
税收优惠
我们觉着重组阶段的是要看个案
那么
持有阶段的双重征收
应该是相对比较容易突破的
那么下一个问题是
给李星幻老师
我们都知道
2010年是中国不动产基金
发展的元年
主要原因是
房地产信托受到监管的限制
那么这个问题就是
不动产基金在中国的发展
到底是主动的还是被动的
我个人认为可以从两个层次
我们来分析一下这个问题
一个是房地产基金的
业务策略的一个选择
一个就是我们常说的
投资管理的策略
那么从业务的策略选择
这个方面来说
就像刚才您提到说
房地产基金的元年的一个发端
实际上是起源于
房地产开发融资的一个政策限制
应该说
是我们房地产基金管理公司
主动地去抓住了
这样的一个市场的机会
然后这样来
促进了我们房地产基金的
一个在中国的发展
当然在前期
由于我们的业务我们的投资策略
实际上主要是采用了
一个类信托的一个债权的
一个投资方式
所以我们在投资管理策略上来说
应该是一个典型的
被动投资的管理策略
当然我觉得从后面的
这两年的发展
我们可以看到
实际上我觉得
是有三个方面的一个变化
一个是说我们整个房地产行业
应该说从重资产向轻资产
从开发向运营的一个转变
另外的话
我们外部金融市场
包括一个利率市场化
包括我们可能像整个信托
或者类信托的产品
有刚兑的一个打破
包括我们现在整个
应该说是我们投资管理公司的
一个主动管理自身能力的加强
所以我们在业务策略
和投资管理策略上
应该说更加体现了这方面
都体现出了更多的一个
主动管理的一个特点
所以你的含义就是
一开始我们的不动产基金发展
是有一定的被动性
偏债性质
但是随着市场的成熟
以及专业分工的完成
我们的不动产基金
将会完成一个比较大的
跨越性的飞跃
是这样吗
是这样
在现在大众创业
万众创新的大潮下
张宇老师你认为互联网+
会对中国的房地产开发融资创新
带来什么样的影响
好 这个问题实际上比较大
也可能是我们现在这个阶段
不能够完全讨论清楚的
但是我想
有一个角度
可以帮我们理解这个问题
房地产开发的融资也好
过程实际上是一个
把资金的需求方 供应方
相互结合跟契合的这个过程
实际这个过程有两个点
是会涉及到
我们这个创新的内容的
一个是
两端的群体有多大
能不能把这个面尽量地拓展开
另外一个就是
把两边相衔接的
这个过程中间的桥梁
能不能尽量地去缩短
这就意味着
互联网在这个过程当中
能够去发挥它更高的效率
那么更容易去让两端的结合
同时也能够帮助我们去降低
这个中间的成本
所以我们现在看到很多的P2P
看到众筹
那么在房地产开发融资的
这个环节当中
去替代了传统的信托
以及其它的一些高成本的融资
或者传统来说的
中间链太长的这些融资
那这个我的理解就是
对这个行业的一个影响
将来的创新的趋势
很可能也是在我说的这两个维度
上面来发生的
同时这个事情
也能够有利于我们这个行业
更多地去分散跟合理地分配风险
但我们都知道
中国的不动产金融创新
是学自于西方国家
但目前我们并没有看到互联网+
在海外成熟的市场里面
产生很大的作用
那你是认为这样一个模式
会成为一个中国特色吗
对 我其实是觉得
我们在这点上
是不比西方国家落后的
互联网站在这个起跑线上
我们跟其它的国家其实是一样的
特别是在某种程度上来说
我甚至觉得在中国
这个互联问+的土壤
可能比在西方国家还要更深厚
这里面就得益于我们的
刚才说的很多的P2P的这些平台
包括我们现在看到的
像蚂蚁金服
包括像腾讯
很多最终的融资端
那么它可以有一些小额的钱
但是把这些小额的钱汇集在一起
它的成本又更低
中间再去去掉一些中间环节之后
实际上我们觉得
它对开发商来说
所发挥的作用可能是非常之大的
感谢各位老师的深入分析
希望对我们理解
房地产金融创新
有更多的帮助
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
