当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第三章 房地产业与房地产市场 > 3.3.1 房地产市场 (18'33") > 3.3.1 房地产市场
好 我们第三个问题
给大家讲一讲
房地产市场与市场细分
房地产市场
我们可以把它理解为
从事房地产的买卖 租赁
抵押 典当等
经济活动的场所
以及一切交易的途径和形式
那么现在实际上这个市场
可能又更加丰富多样了
不一定非要是一个
固定空间的一个市场
比如说像电子商务
网上的这种营销活动
实际上也都是市场的一个部分
那么从房地产经济学当中
对房地产市场的定义
我们通常是指的
当前 潜在的房地产的买者
或者是卖者
以及当前的交易活动
就是房地产市场
当然从营销学的角度
如果看市场
我们可能更多的是
把它理解为潜在的需求者
我们的目标的客户
就是我们所面对的一个市场
我们这里面
对房地产市场的细分
以及对房地产市场的研究
更多的是从房地产经济学当中
这样一个定义去看待的
因为房地产市场交易的内容
是房地产这样一种特殊的商品
为什么说它特殊
是因为房地产它本身
它有不可移动性
它是固定资产 它是不动产
不可移动
北京的房子很贵
廊坊的房子很便宜
但是你不可能把北京的房子
搬到廊坊去卖
所以它实际上是一个
受制于当地的需要
所以房地产市场
也是一个地区性的市场
当然随着商用房地产市场
随着国际的投资活动的增加
会有扩大的范围的趋势
但是更多的
房地产市场还是一个本地的市场
首先房地产本身
它是一个不可移动的
这样一个特性
另外房地产市场
它的供给缺乏弹性
它是非同质性
有高度的垄断性
另外供给主体之间的竞争
不是非常的充分
也不是很广泛
这个是一个非常重要的特点
所谓的缺乏弹性就是说
如果有了需求
或者价格上涨了
是不是供应马上增加
我们说很困难
因为房地产
它需要有一个开发建设的过程
通常房地产的供给
应该是预计未来有需求
来提前安排生产
所以都是带有预先生产的特征
另外
刚才说的非同质性
实际上就是每两宗房地产
都不可能一样
再有就是高垄断性
这也是因为它的地区性
它是一个本地的东西
另外又不能够马上生产出来
在一定的程度上
它会有一定的高度垄断性的特点
所以供应主体之间的竞争
往往不会非常的充分
甚至在有一些地方
可能还会产生一些垄断
这是市场的供给
那么从市场需求的角度来看
我们说需求它具有
广泛性 多样性
还有它需要借助金融信贷机构
来进行融资
对住房的需求是多种多样的
对其他的生产生活的空间的需求
也是多种多样的
而且因为房地产本身
它的价值量比较大
完全靠自己的钱
当前所拥有的钱
不一定能够完成这个交易
他需要去金融机构
来找金融的服务
需要靠银行的钱
或者其他融到的资金来做
尤其是家庭买房
现在普遍的需要银行来提供
一个抵押贷款
虽然我们中国人不喜欢借钱
是一个传统
但是现在越来越多的人
接受了这样一种方式
就是在买房的时候
要先欠一部分抵押贷款
尤其是年轻人
那么另外一个
房地产市场的第三个基本特征
就是它的市场交易
我们说房地产市场的交易
实际上是房地产的产权的流转
和再界定
那么它需要经过复杂
和严密的法律的程序
耗费的时间也比较长
它的交易费用通常也比较高
另外由于市场信息缺乏
也通常需要房地产的专业人士
来提供这种专业的服务
它是一个交易成本比较高的
这样一个市场
所以通常我们说
如果你到了一个地方
所待的时间不是非常长
你可能租房子
就比买房子要合适很多
为什么 因为租房子
一个是手续非常简单
你不需要支付买和卖的过程当中
那么高昂的交易成本
这是房地产市场交易的一个特征
房地产市场的第四个基本特征
就是房地产市场价格
我们说房地产市场的价格
跟它所处的地理位置的关系
非常的大
而且这个价格总体上
是一个向上波动的趋势
而且交易主体的个别因素
对价格的影响特别大
什么意思
就是位置 位置 还是位置
房地产买卖 房地产投资
最强调的是位置
为什么老说位置
我们有过一些研究
发现位置在房地产市场上的
价值的贡献达到了70%
一旦位置确定了
这个房子的70%的价值
基本上就确定了
其他的30%才是建造的档次
建造的质量等等这些东西
位置本身对价值的贡献
就达到了70%
另外 随着整个社会经济
总体上是一个向上发展的态势
所以房地产价格
也会随着这个发展向上发展
但是也不是说它总是一直向上
它本身也要有这种周期
循环的规律
所谓的交易主体的个别因素
影响比较大
指的是在这个市场上
有的时候有些人
对有些房地产的偏好
有一些特殊的偏好
也就是不同的人
或者换句话说
不同的人
对同样的一宗房地产的
价值的认识
也不完全一样
跟每个人
他自己的认识
有很大的关系
房地产市场
实际上还有一个非常重要的特征
房地产是有相互关联的
空间市场 资产市场
和资本市场构成的
那么空间市场
实际上主要是
空间的供给和需求
这样一个市场
空间的市场
比如说市场上的租赁活动
我们通常说它是一个空间市场
那么资产市场
实际上是一个资产的价格
资产的定价 交易
这个样子的市场
它后面再连着另外一个部分
我们叫房地产的资本市场
那么房地产资本市场
就让房地产市场和资本市场
也关联起来了
所以大家知道
比如说最近央行又降息降准
降息的效果就是说
大家在分析
降息可能哪些行业会
受到降息消息的支撑的时候
哪些行业是受益行业的时候
大家普遍首先就想房地产业
在降息的过程当中会受益
为什么
因为降息以后
实际上就意味着
市场上的基准收益的水平
收益水平
我们准业的术语叫做资本化率
就会下降
那么资本化率下降
如果一个房子的租金收入不变
租金收入除上资本化率
这就等于这个房子的价值
那么租金不变
资本化率下降
那么意味着价值就会上升
降息所带来的效果
是房地产资产价值的上升
房地产市场
它本身一方面连着它的使用
空间的使用
包括资产的交易
同时又和资本市场密切关联
另外我们说房地产市场
它会受到很多的外部的
环境因素的影响
那么这些因素非常的多了
我们把它归类以后
分成这么几个类
一个是它的社会环境
我们现在发现很多城市
人口在减少
这个市场肯定就会受到
人口的减少
因为人口减少
对住房的需求就会减少
我们的空间
住房需求减少了以后
我们的供应
也会进行相应的调整
另外比如家庭结构的变化
比如说家庭规模变小
人口可能会减少了
但是家庭规模减少的速度
可能更快
这样的话
所需要的住房的套数
反而增加了
社会环境会对房地产市场的供应
和需求会产生很多的影响
另外包括政治环境
经济环境 金融环境
法律制度环境 技术环境
资源环境
以及国际环境
那么房地产市场运行当中
这样一些因素
都会对市场运行
产生比较重要的影响
刚才提到社会环境
我们再举个例子
比如说经济环境
经济不景气
大家的收入下降 支付能力下降
那么这个时候对住房需求
也会减少
实际上经济增长速度比较快
经济很景气
大家预期的收入水平会提高
大家对住房的需求也会提高
那有人说不管是住房需求多
还是少
每个人都需要住房
我们看到的一些情况
比如说在美国2008年
美国次贷危机期间
很多年轻人的家庭
他可能就搬回去
和自己的父母居住去了
那么经济如果好的话
他又出来自己买一个房子住
所以住房需求
我们有的时候说
它是有一些弹性
是刚性需求
但实际上
从总体的市场来看
它也有一些弹性
因为我们房子
它本身可以在家庭内部之间
包括家庭和家庭之间
通过合住
等等这样一些形式
来调整住房消费的数量
比如说经济环境一直非常景气
很多的人收入越来越高
可能又会对第二住宅
对季节性使用的住房
会产生需求
这样的话
可能在一些旅游休闲的
环境比较好的区域的市场
就会非常快速的增长
那么技术环境
对市场也会产生很大的影响
我们现在比较多的强调
叫绿色 节能的住宅的建设
强调高舒适度 低能耗的住宅的
高品质的住宅的供应
这个实际上是对我们传统的
比较粗矿的住房的供应
就带了一个非常大的促进
我们未来住房的质量提升
也是受到技术环境的改变的影响
如果这种技术根本做不到
我们就谈不到
房地产市场供给的质量的改善
影响房地产市场的一些因素里面
有些比较重要的因素
可能会让这个市场
发生比较大的变化
比如说金融业的发展
早期我们没有房地产金融服务
你自己建房子 买房子
都是用你自己的钱
但是如果银行提供了
抵押贷款的金融服务
你不光可以用自己现在的钱
还可以借未来的钱来买房子
来进行建房子 住房消费
那这个形态
整个市场就会发生非常大的变化
就把未来很多的需求
就激发出来了
再有通讯
信息 通讯技术水平的提高
它也会对这个市场
产生非常重要的影响
比如说 刚才实际上也提到了
写字楼过去非常依赖CBD
现在它可以不用在CBD
在市中心去建设
它可以在郊区来建设
像北美很多的大集团
大公司的总部不是在CBD
而是在自然环境非常好的
非常安静的小市镇里面来建设
来作为他集团的总部
这个就跟我们现在的信息
和通讯技术的发展
是密切相关联的
比如说生产工作方式的转变
可能也会对房地产市场
产生重要的影响
过去我们都是要出去上班
实际上现在有很多家庭的工作
比如说
现在又居住 还工作
所谓的
又可以满足我们居住的需要
又可以满足工作需要的这种空间
所谓的SOHO
这种类型
这实际上也是跟人的思维方式
生活的 工作的方式转变
相关联
所以一系列的这些变化
推动了房地产市场的变革
另外房地产市场
我们对房地产市场的分析和研究
也是非常重要的
这么复杂的一个市场
我们在进行房地产投资
活动的过程当中
我们一定要非常仔细的
非常专业地去分析
和认识这个市场
然后根据这个分析的结果
来进行相关的投资的决策
所以我们说
房地产市场分析
实际上是贯穿于
房地产投资 决策
的一个全过程
整个过程就是不断地分析市场
不断地去完善
我们的投资的方案
最后来支持我们的决策
对房地产市场的认识
以及对于房地产市场的分析
和研究
在我们整个房地产投资的
决策当中
具有非常重要的作用
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
