当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望 > 1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'') > 中国房地产里程碑和问题
同学们大家好
今天讲课的题目呢
就是中国房地产的改革与发展
说到中国房地产的改革与发展
首先呢
我们要回顾一下
中国房地产改革的里程碑
应该说呢
我们有三个里程碑
从90年代初到21世纪
这三个里程碑是非常重要的
第一个里程碑就是1994年
我们颁布了
关于深化城镇住房制度
改革的决定
这个决定呢
它是1994年颁布的
但是它后来经过了很多的完善
完善是到1998年才完善
在这样一个决定当中呢
主要有这么三件事
是非常重要的
第一个就是取消了
我们持续了几十年的福利分房
第二个呢
就是建立了公积金的制度
第三个
开创了商品房的市场
换句话说呢
就是从1998年以后
中国才真正的
有了自己的房地产市场
这是第一个里程碑
第二个里程碑呢
就是1998年央行颁布了
一个管理办法
这个管理办法
叫做个人住房贷款管理办理
那么在国外呢叫做按揭
我们后来把它称之为个贷
个贷的意思呢
它就开创了房地产
按揭的金融模式
如果光有房改
没有按揭
中国的房地产市场还是不行的
那么老百姓呢
还是没有办法买房
必须有银行的按揭
形成了这样一个强有力的支持
才能够形成中国的房地产市场
第三个里程碑
是到了21世纪
由于这个前面两个决定
和办法执行了以后
形成了土地的方面的
非常紧张的土地供给的一个模式
这种情况之下呢
到2002年国土资源部
发布了一个令
这个令呢叫做招标 拍卖
挂牌 土地使用权决定
我们通常称之为招牌挂
招牌挂的意思呢
就是取消了原来的划拨
或者是协议出让土地
形成了土地的公开市场
否则的话呢
在这个开发商和政府之间
有一个灰色的地区
就是协议出让
这就不公平
这样把土地市场
就推向了一个公开的一个市场
所以在这三个里程碑当中
一个是改革
一个是地根 一个是银根
都进行了大幅度的改革
所以我们称之为里程碑
正是因为这三大里程碑
它促进了
造就了中国房地产市场
长达15年的快速发展
也积累了民间的财富
但是与此同时
也积累了非常尖锐的问题
那么我们进入到2010年以前
就开始感觉得到
它积累的巨大的问题
那么这些问题体面在什么地方呢
就是因为你开辟了一个
商品房的市场和个贷
和土地公开市场以后呢
那么保障房在这15年期间
应该说是反反复复的
反反复复地讨论
讨论的结果并没有补上
形成了保障房长期的缺失
那么保障房这一块呢
应该是政府负责的
由于保障房的确失
造成了民怨积累
也就是说
低收入和中低收入的下层
没有钱去买房子
而保障房呢
是不是也应该推上房地产市场呢
就是反反复复的政策的徘徊
造成了保障房的缺失
所以就形成了民怨
这个民怨里面呢
比如说有房奴 有蜗居
这样一些呼声就在这个期间
形成了
这是第一个问题
第二个问题呢
由于个人住房抵押贷款
当时推出来的时候
是没有限制的
并不像现在
有一个首付的限制
或者说是第一套房 第二套房
或者是第几套房
不能够用个贷
当时推出的时候
都可以用
所以就形成了炒房团
我可以利用金融杠杆
利用个人住房抵押贷款
同时买好多套房子
形成炒房
那么这个期间也形成了
有钱的做投资性的炒房
而且是利用银行的杠杆
比如说温州炒房团
就是这个时期形成了
这样的话就为后来的
局部性的房地产泡沫
积累了能量
比如说温州
到最后从炒房团也是他们出来的
到最后
中国的房地产泡沫化的城市
最典型的就是温州
这是第二个问题
第三个问题
由于进行招牌挂出让土地
那么就造成了土地财政
地方政府逐渐逐渐地认为
招牌挂去卖地的话
这个价格肯定是从地方政府来讲
它是希望把价格提升的
同时补贴了地方财政的不足
这种情况之下
使地价节节攀高
形成了土地财政
地价攀高以后
房价的调控屡屡失控
一直到现在恐怕地方政府
都是高度地依赖土地出让
这样以来的话
就形成了尖锐的三大问题
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
