当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第八章 房地产企业战略选择 > 8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38") > 8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下）
在这部分中
我们下面会重点讲讲
就是回顾中国这么多年
房地产发展的这么一个历程
各个企业是如何进行战略选择的
因为中国的市场规模是足够大
所以说从历史的演变当中
我们也可以看到非常精彩的一面
就各个企业在战略选择上
在发展的历程上
可以说是百家争鸣
非常多的都取得了
很好的一个成果
但是走的路 实际上是不一样的
所以说当然这部分内容
就非常丰富
那我们简单来讲
就是把它按照
产品 规模 区域 金融四个维度
来谈企业的战略选择
一个是从产品维度
看这个战略选择
房地产实际上在过去的发展当中
实际上有一个非常明显的变化
可能大家知道最开始
我们谈到房地产
几乎就是谈住宅
就是谈城市中心的住宅
然后有城市郊区的住宅
随着城市的发展
然后我们就开始谈办公楼
开始谈商业
后来到近几年
可能近5年 8年大家谈的多了
又开始谈产业
旅游产业 园区产业
甚至现在谈养老等等
这块实际上我们都可以认为
它是一个产品的维度
它是一个非常大的变化的趋势
实际上就是产品越来越细分
实际上对应的就是我们前面说的
需求的多样性
我们今天这个时点来看
就可以看到非常多的企业
即使是从事住宅
也是有非常细的一个区别
大众住宅
高档的豪宅
甚至是小的公寓
就针对一些非常细的人群
那你像商场
有城市市中心的
有解决生活区配套的
有副中心的
也还有各种各样的特色的
这样的一些商业
从写字楼酒店等等这些物业楼
我们能看的出来
我们把它称之为
城市物业的多样性
这个中我觉得典型的代表
就是万科和万达这个两万
实际上都是他们取得了
非常大的一个发展
我觉得都有个共性
就是都专注于城市的主流
主流的住宅或者是
主流城市商业的这么一个综合体
应该说万科
选择了主流住宅的战略
开发物业住宅占了85%以上
并且选择的是大众住宅
它不是一个从最开始选择
它不是一个豪宅
是针对我们简单的说
针对小白领的市场
所以说从这样的战略选择来看
实际上是城市最主流 量最大
并且一开始非常明确
所以说做到现在
实际上是一个非常好的结果
在商业领域
我们看这个万达也是
实际上它也是非常明晰
非常清晰地商业开发的战略模式
所以说它开发的物业
应该说50%以上是商办
所以说到今天
就迎合着城市的发展变化
迎合着民众对商业的需求
所以说万达也取得了
非常好的这么一个结果
这个我们说是从产品维度来说
这块也还有非常多的企业
我就不细讲了
因为时间的关系其实都是
非常非常地精彩
有的非常小的一些市场
到最后
取得了一个非常好的发展
第二个我们从区域的维度来看
这个战略选择
实际上中国的房地产企业
就是大家实际上选择不一样
例如说比较明显的
最开始
例如说万科和中海
这个在城市的选择上
它就是不一样的
中海一直是非常慎重的
实际上最开始
几乎就北 上 广 深这样的城市
在城市选择上是非常的慎重
这样是一个非常明显的特征
万科实际上在城市选择上
有相当长的一段时间
是一个快速发展的局面
就是非常快的可能在
2008年左右就进入了差不多
上百个城市
企业在这个当中
我们在这儿选两个典型
一个是碧桂园 一个是绿地
我们选这样两个企业
应该说绿地是从一线城市
从上海开始做起来的
逐步到二三甚至到四线城市
建造这种城市地标
最后再慢慢回归到一线
这样是一个选择
第二个我们来看看碧桂园
碧桂园实际上它是
起家是在顺德这样一个三线城市
三四线的城市
经过这么多年的一个迅速发展
随着中国城市变化 经济变化
在三四线城市的市场受到
一定的挑战以后
逐步逐步再选择来进到一线
所以说从城市的选择当中
我们也可以看到一个规律
这个当中怎么样研究城市
你所选择的这类客户这类的产品
结合你的城市进行一些变化
从中间来调整你的一个战略方向
这个可能对企业的发展
是非常重要的
如果不进行这样的一些变化调整
那我们说它最后可能企业的发展
可能会陷入这样的一个僵局
第三个是从企业的规模
来看战略选择的
现在应该说集中度的提升
是房地产行业明确的规律
规模提升以后对资源的获取
资金的获取
成本的控制
行业的话语权显然都不一样
到2014年行业前10的企业
总的份额已经占到17.5%
基本上接近一个城头市场的水平
企业的规模这也是中国
应该说房地产企业
大家比较关心的一个话题
也是媒体比来比去
大家比较热心的话题
简单地说在这课上
我们可以大概把它分成几类
一个小于110的
我们可以把它当成一类
100亿-200亿左右的这是一类
200亿-500亿之间的是一类
500亿-1000亿的又是一类
1000亿以上的
从这块我们看它战略选择
就是在不同的规模段
企业发展最重要的时期
是一些什么东西
我们可能理解为这些
就是可能是我们
以后在进行战略选择当中
比较重要的一些东西
简单地说100亿以下的规模
基本上是以一两个城市
甚至少数城市为主
就这么一个发展模式
那实际上这种企业
就表现出比较强的就是
对地方资源的整合和把控的能力
第二类企业就100亿到200亿
如果你要进入到过100亿
200亿规模的时候
往往这个企业实际上会面临
跨区域的发展
我们不能说全国发展
可能往往这个城市要在
10个左右的城市
所以说它是一个
跨区域发展的模式
跨区域的发展对企业的一个挑战
实际上是管理上的
就管理上如何跨区域
如何认知别的城市市场
如何认识别的城市对应的客户
如何把握在别的城市的这些资源
如何进行管理
这个可能是这类企业发展的重点
200亿-500亿的规模
比如说举个例子龙湖
甚至现在的旭辉
可能处于这样的一个区间领域
在这么一个区间里面的企业
我们认为战略的重点
实际上是要确定一个
主打的一个细分市场
就你要选择一个非常明确的市场
如果这个市场选择不明确
这样实际上就意味着
例如说你的产品模式
你的运营模式
可能它是不确定的
所以这样就是实际上是
比较难做到这么一个规模的
就200-500亿之间
我们可能认为重要的就是
要选择一个非常明确的细分市场
就选择你的客户
从而加强对市场的把控能力
产品 品质的这么一个精细化
500-1000亿这个规模
例如说融创 例如华润
如果企业要进到这么一个规模
那重要的是什么
重要的我们可能认为是两个方面
一个是效率 一个是价值观
所谓的效率
就是要有更高的组织效率
就是在产品细分的基础上
我们强调更高的组织效率
更强的产品复制能力
进而我们甚至谈到
在企业价值观层面上
就一个企业没有一个非常好的
一个文化的导向
明晰的一个文化导向
实际上我们说它可能
要做到这个规模也是很难的
所以说这块我们说
500-1000亿左右这么个规模
可能重点我们人它的效率
是这个企业的一些价值观
到1000亿以上
我们现在也有几个企业
在1000亿甚至2000亿这样的规模
绿地 万科等等
这个重点是什么
我们理解重点
可能是国际化的视野
在这儿我来强调一下
这个不是说是国际化
是国际化的视野
这个是什么意思
就是更大规模的公司
如何去把控
坦白说我们可能没有多少经验
我们更需要可能像
世界500强这样的企业去学习
如何在市场当中形成
一个这样规模的企业
并且能很好的把控它
所以说可能我觉得这也是
例如像万科这一类的企业
为代表的它去国际化
可能真正的意义
可能在于国际化的视野
国际化的思维
跟国际资本的对接
这种提法可能相对来说模糊一点
就是实际上到这个规模以后
总之是有一套大家要
共同遵守的一些规律
这个题是必须去遵守的
如果你不遵守
那这个所谓的共同遵守
不是指中国或者是指外国
是指发达的这么一个经济体
大家要形成一个一致的一些
东西才有可能
做到这样的一个规模
如果不一致那我们可能觉得
上到这个规模也是一个
很难的事也是一个大的挑战
所以这个前面我们说
是从房地产的规模
再一个我们从房地产的金融化
看这个战略选择
以往应该说中国房地产市场
往往被解读为所谓的政策市
实际上说是政策市其实不如
说叫金融市
就是实际上所有的调控的政策
最有效的现在我们来回顾
来看实际上还是一个金融政策
所以说这块
其实也体现了
实际上就房地产行业本身上
是一个金融服务业
在这点上也是有所体现
从现在的情况来看
这个信托 基金以及其它的一些
金融方式已经越来越取代这个
就份额会越来越大
传统的银行融资
这个份额是在变小
另外特别在企业自投资金的占比
也越来越高
成为真正的主流房地产的力量
随着众筹等等新的金融方式的
出现
房地产的金融联系不仅仅在后端
甚至在前段定位阶段就开始合作
可以说未来不拥抱
金融的房地产公司
生存可能会越来越难
这节就是我们同这个几个方面
也回顾了中国房地产发展
和战略选择这么一个历程
我觉得从前面的分析当中
我觉得可能会有些启示
一个是同发达的市场一样
中国房地产企业行业
也是自主行业
并且时刻与民生相关
也受到了国家政策的明显影响
第二个中国房地产发展
与人口的分布也是正相关
中国的城镇化
站在卫星城镇和大城市集中的
这么选择的一个但口
由此带来的人口趋势
也非常大的会影响到
未来房地产的发展和战略选择
第三个就中国房地产
这个产品也面临着第二次的细分
个性的需求会越来越多
物业的类型也会越来越丰富
第四个方面就是经济对
房地产市场发展的影响也
越来越深刻
房地产金融化趋势
这也是不可逆转
无论开发还是持有运营
都必须去探讨更多的
这么一个金融方式
方面的一些突破
另外中国的市场非常大
不能一概而论
就哪怕是千亿以上的企业
其实也会有自己非常
明显的一些特点
也需要根据自身的需求
选择适合的这么一个战略方向
第三部分我们就讲到这儿
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
