当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第二章 房地产制度与政策 > 2.3.3 预售管理 (10'27") > 2.3.3 预售管理
那么预售管理呢
商品房预售在我们过程是一个
有一个比较特殊的制度的安排
它是指的房地产开发企业
把正在建设过程当中的房屋
预先出售给承购人
由承购人预先支付定金
或者是房款的这种行为
就是房子还没建成呢
我先预售给你
然后你呢先把钱交给我
这样的一种行为
我们叫预售
这个预售呢
实际上大家可以看
虽然是一个市场当中的一种
交易的一种方式
但是在我们国家现在已经形成了
一个形势
我们国家新建商品房里面
大概有超过90%的新建商品房
是通过预售的方式卖掉的
这个跟其他的
尤其是跟西方发达国家
完全不一样
西方发达国家可能绝大部分是
建成了现房它才会去出售
或者说即使是预售
那么预售的时候
他也不会收到很多的钱
而我们的这个预售呢
一预售的时候
就可以把大部分的预售的款
就收回来
所以这个预售在我们国家
可以理解为是开发商的一个
非常重要的筹措建设资金的
这样的一种方式
那么通过预售这种方式呢
开发商实际上可以实现
拿着买房人的钱
去给买房子的人去建房子
那这样的话
实际上就降低了
对开发商本身所必须具备的
那个资金的实力的要求
就是你实际上
你只要能够周转得开
你能够达到卖房的这个条件
预售房的条件一达到
就可以通过把买房人的钱收回来
接着建后边的房子
这个预售制度
那么我们国家
城市房地产管理法的规定
那么里边就规定是什么呢
商品房预售要实行预售许可
就是这个预售
得政府同意你去卖的时候
预售的时候你才能卖
不同意你你就不能卖
就是商品房预售
那么政府规定的条件有这么几个
就是说什么样的情况
算是达到了预售条件呢
第一个条件就是
已经付全了土地使用权的出让金
买地的这个钱已经付清了
然后呢
而且你拿到了土地使用权证书
因为买了地
然后交足了钱
然后拿到了土地使用权证书
这是第一个要件
第二个要件是什么呢
是持有建设工程规划许可证
就是前面提到的规划许可证
规划建设工程许可证有了以后呢
至少你卖房子的时候知道
要卖的这个房子
是什么样的房子
你应该清楚了
第三一个条件呢
就是要提供预售的
就是你要卖的这个商品房的
这个部分
你的投入的开发建设的资金
要达到或者超过了
工程建设总投资的25%以上
就是你的除了买地的钱以外
建房子的钱要已经占到了
全部需要投入钱的1/4以上
这是一个很重要的条件
而且呢
你已经有确定的施工的进度
有明确的交付的竣工的日期
竣工就是交付的日期
这是第三个条件
然后第四个条件呢
就是你要能
向政府相关的管理部门
也是在住房和城乡建设管理部门
去办理了预售登记
然后取得了商品房的预售许可证
所以大家
如果要是去买房子的时候
你就会发现
开发商它要公示他的预售许可证
在那个地方
然后大家看到了预售许可证呢
就可以
隐含着你就应该知道
开发商已经把这个地的价钱
全部付清了
然后拿到了土地使用权证书
然后办理了规划的那两个证
也办理了开工的证
因为他的投入都已经超过1/4了
所以他肯定是有了开工证
才能够投入
所以跟这个预售管理
跟这个预售管理直接相关联的
一个制度呢
就是预售资金的监管的制度
这也是预售管理的一个
很重要的内容
就是老百姓
买你的预售房的这个钱
那么这个钱早期的时候
我们房地产管理法里面有规定
就是要实行商品房
预售资金的监管
但是在很长的一段时间里面
我们没有搞清楚谁去监管
在国际上有很多社会机构
参与监管
但是我们国家的这个
社会中介服务的这种发展水平
还比较低了
所以他的诚信度没有办法去监管
所以在很长的时间里面
缺乏监管
但是随着我们出的问题越来越多
所以现在已经开始建立起来了
我们这个预售资金监管的制度
就是住建部也出了一个
叫预售资金监管的办法
就是开发商要想申请预售许可证
你必须得开一个独立的帐户
那么这个帐户
所有买房子的人钱
都进到这个帐户
这个帐户的钱
开发商不能够自己随意地拿走
早期的这种情况就比较普遍
就是买房子的钱
都直接给了开发商了
开发商拿着这个钱
不一定去盖房子了
它可能拿着这个钱
去买另外一块地去了
有的时候开发商拿着这个钱
去炒股票去了
那么一旦
也就是我们经常形容的就是
开发商经常是希望拿两个锅盖
恨不能盖十个锅
那这个时候
它就风险暴露的
又叫杠杆资金
杠杆比较大
风险暴露的比较多
所以就会风险会很大
所以这个预售资金监管
跟这个预售管理
它的目标是一致的
就是保证开发商能够
把这个钱
卖预售房子的钱
都用到这个项目上
那万一最后
开发商建的这个商品房
没有建成
房子没建成
那钱还在
或者说钱没了 但是房子建成了
防止出现这种
房子也没盖成 钱也没了
这种情况就非常的糟糕
它是一个保护买房人的
预售商品房的买房人的权益的
一个非常重要的制度安排
那么在这样一个预售资金监管的
这样一个制度下
开发商在一些关键的节点
所需要的资金
要从这个帐户里面支出的话
必须要经过政府相关的管理部门
银行
还有一些相关的一些中介房
提供一些证明
它不是随随便便地就能够支出
换句话说
他只有他需要支出的时候
才能够让他支出
而不是说他支出去
先暂时不知道去干啥用
就可以支出
这样一个方式
所以我们说
预售资金的监管的制度的存在
让我们进一步地提高了
预售制度的这种安全性
但是到目前为止
现在也还有很多的声音
就在批评这种预售制度
就是觉得这种预售制度
也还存在着很多的缺陷
但是取消预售制度呢
也是很多人在讨论的问题
我们说也许我们可能
随着住房的这种供应
过去因为我们处在
一个短缺的阶段
所以房子一出来
大家就抢光了
你要等到现房再买 没了
但是随着住房的供应
和需求的这个关系
我们现在比如说每个家庭
都已经拥有了超过一套的房子了
平均数
那么这个时候呢
我们说住房已经跨越了
绝对短缺的那个阶段
甚至有些城市
它的这个供应的量还比较大
那在这个时候
实际上在这些城市里面
可以优先地可能会实现现房供应
就是说
你可以卖预售房
但是老百姓没人买
你得给我建成了以后
我看到了那个房子是什么样子
然后我满意了以后
我买现房
这是一种大家想象当中的
一种理想的状况
但是我觉得这种情况
可能要随着我们市场的发展
才有可能逐步地实现
不可能在短期里边去实现
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
