当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第八章 房地产企业战略选择 > 8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32") > 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向
第二段就是学先进
就学习发达市场的这个
房地产发展和一些战略方向
从世界范围来看
主要经济体的经济发展的历程
大致是相当的具有一些共性
各个国家在经济发展基本上
是同一个模式的一个重演
只是所处的大时代背景的
不同下有所区别
因此我们将目光就聚焦在
美国日本这两个近代
最重要的经济体的
房地产市场发展上
通过对这些市场的一些概要的
一些回顾和研究
来学习寻找这个战略选择的一些
共性的一些规律
一个就是美国
我们重点是讲美国
美国作为世界上最发达的
最成熟的一个经济体
它的国土比较广阔
人口众多但是分布不均
在经济发展中经历了几次
波峰波谷房地产市场发展
也非常成熟
我们将从以下几个方面来学习
一个是经济地位及相关性
第二个是社会影响度
第三个是人口的相关性
第四个是经济模式的相关性
我们先说说
这个所谓的这么一个经济地位
实际上我们从图表当中
可以看出来
从1980年到2014年
这个房地产行业
始终占据美国GDP总量的1/5以上
并且居民这个租房的资产
就不含这个办公商业
这个资产占据美国国家
有形资产的1/3
所以从这点上
我们可以看得很清楚
其实在美国这个房地产行业
也是国民经济的一个支柱行业
那我想这么一个结论
是一个非常重要的结论
它的这个支柱产业这么一个地位
就决定了美国的房地产行业
无论在国家经济决策上
还是在公民的生活当中
都占据了一个重要的地位
第二个方面就是美国
我们通过研究也可以看出来
它这个房地产体现了
美国社会的一个公平性
这个是什么意思
我们看到美国房地产行业的
这么一个盈利水平
它几乎就是美国所谓行业
盈利水平的一个平均值
就是这个属于一个中位线
所以这样我们说它还是
体现了社会的一个公平性
所以结合着这个房地产
占GDP的一些总量
也就不难理解政府和社会
对房地产的关注以及一些介入
第三个方面我们也可以看到
从这个研究当中
我们也可以看到
美国房地产发展跟人口
是高度的正相关
这个体现在向个方面
一个是份额方面
从这个分布上来看
从1840年到2014年
美国城市人口所占的比例
从10.8%上升大82.4%
与此相适应这个房地产份额
分布也像城市就进行高度的集中
其实这个道理是很简单了
有人的地方才会有房地产
这么一个非常朴素的一个道理
另外一个维度就是从价格就
不仅是份额这个维度
从价格这个维度上
也是跟人口是高度的正相关
所以说我们说未来的人口
流向哪个地方
这个可能是房地产战略研究
必须要解决的一个问题
再一个就我们说
这个美国房地产
与经济发展的模式
也是高度的一个正相关
那我们用美国东西部的两各城市
纽约和洛杉矶为例
简单的其实大家可以看得出来
这个经济的模式跟这个
城市的模式最后决定了
这个人口的分布与构成
最后落到房地产上面的一些变化
那纽约应该说是一个
相对来说是比较传统的
一个经济发展模式
它是美国最大的城市
也是这个世界上最重要的商业
和金融的中心
纽约的发展就是典型的
一个同心圆的模式
它土地的使用强度和
人口的密度是依据离商业区
距离而逐步递减的
这么一个金字塔的
这么一个空间结构
房地产分布
跟城市分布也是一样
逐步的向外递减
那我们再看洛杉矶
它跟纽约实际上就会有
非常明显的一个区别
严格说
它缩回于1990年以后
那美国新经济的发展
以及互联网高科技术为代表的
新经济发展模式
使得洛杉矶城市群
形成了另外一个发展模式
非常多的知名企业就分布在
这些卫星城 市郊等等
对城市中心和传统意义上的
市中心依存度就大大的降低
同时也带动了人口的流动
房地产也随这个规律的发展
就形成了多中心的模式
美国我们大概从简单几个方面
我们看看它的发展的规律
日本我们就不细讲
实际上它和美国的
都是差不多它的人口也是
高度的正相关
跟经济的发展模式
也是高度的正相关
所以在第二个章节当中
我们通过对美日房地产发展
这么一个研究
给予了我们一些启示
可能我想主要是
这几个方面的启示
一个是房地产
是经济的一个支柱行业
就这样房地产企业
特别是有规模的房地产企业
就必须具有一种社会责任感
与社会发展方向同步
其实这个结论
我想对中国的当今
就尤为重要
无论是政策的这么一个决策者
还是民众
还是行业的参与者
如果说我们都能正确的认识到
这是一个支柱的行业
实际上是需要我们做
一些更多的行动
更多的一些思考
因为实际上支柱行业
最重要的是稳定
是要维持它的稳定性
支柱行业去波动
实际上整个社会受到的影响
就会非常非常大
我相信大家能够从这么多年
中国的房地产发展当中
能够看到这一点
可能由于我们整个
我们对这点的认知
可能会有一些偏差
实际上可能也是我们这么多年
大家议论纷纷
甚至是舆论焦点的原因
第二个房地产发展与人口分布
是正相关的
这个道理是非常朴素的道理
所以说我们在看
路线的这么一个变化
这一点我们会在下面的
课程当中也会提到
这个对未来的影响是非常非常大
第三个方面就是房地产的发展
与经济模式
就是它是正相关的
这样不同的经济模式
就决定了不同城市的一个模式
甚至也决定了不同地段的
一个价值标准
所以说这块
这个我前面说过
经济实际上我们在这一刻
是处于一个转折点上
在未来我们认为
可能会发生非常大的一些变化
除了经济本身的发展规律以外
互联网高科技等等这些发展
也会给未来带来一些非常大的变化
这个我们在下面的章节当中
也会有相应的研究
好这就是第二部分的内容
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
