当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第六章 居住地产（下） > 6.11 居住地产的商业模式 (18'57") > 6.11 居住地产的商业模式
大家好
我叫何春兴
我们今天跟大家讨论的题目叫做
居住地产的商业模式
为了把这个商业模式
探讨得比较清楚
我们在讲的过程中
会突破居住地产这个类别
会涉及到一些其它的
长期持有型的 出租型的
商业地产的类别
讲到这个商业模式
它是一个西方的概念
它指的就是我们通过
利用企业的资源
以及组织企业的运作
来向客户提供我们的产品
或者服务而获得盈利
那么在商业模式里面
它的最关键的一点就是
说企业怎么挣钱
如果说我们要把商业模式
进行切分的话
它分为业务模式 运营模式
盈利模式和金融模式
那么在今天讨论这个商业模式
非常重要
因为我们在各行各业
大家都在讨论
企业的商业模式的转型
对于房地产企业也一样
因为随着市场的改变
以及金融模式的创新
为我们企业的商业模式的转型
提供了一个巨大的空间
业务模式我们按照不同的分法
可以分成好几类
如果按照市场参与的角度来分
我们有连锁店的模式
我们有百货公司的模式
我们还有精品店的模式
连锁店的模式主要指的是
一个公司
它的业务比较标准化
产品是多个产品线
它的特点是容易复制
因为这样企业可以快速地
扩展它的规模
典型的代表就
是早期的万科
现在当然万科
已经进行了很多转型了
对于综合类的开发商
我们叫做百货公司的模式
那么它的特点是
它的产品是多样化的
它是多条产品线的各种类型都有
比如说 我们的华润置地
它就既有一个大型的综合体
这么一个品牌叫万象城
同时它也做很多的住宅的产品
对于精品店的模式
我们最好的例子就是SOHO中国
那么如果按照房地产
竖向的产业链的来划分
我们可以划分为
从产业的上端到下端的
一条龙的服务
也就是说从拿地
到设计 到开发 到市场营销
到物业管理
那么如果我们按照纵向专业化
进行划分的话
我们可以看到有的公司
它只是从事上游的投资管理
有的公司它可以专注于开发管理
有的公司它专注于物业管理
和营销租赁
那么今天我们在市场上看到
很多五大行也好 四大行也好
那么他们是从国外来的
他们完全只是专注于向
房地产企业提供咨询 顾问 策划
管理等等的服务
这个就说明了
我们有很多的企业
是专注于做管理服务的
对于国际上的很多地产公司来说
他们对竖向的专业划分
是非常清楚的
他们很多公司只是聚集于投资
有的公司只是做开发管理
有的公司只是做
物业的顾问和服务
如果按照投资的回收来划分
我们可以分为只售不租
只租不售和租售结合
那这个里面租售结合
通常是指在
一个大型的综合体项目当中
它有一部分是用来出售的
用来快速地回笼现金流
来支持
那一部分不出售的开发
那么典型的例子
我们现在可以看到
很多的万达广场
它有很大的一部分
比例的物业是用来出售的
这个对比于国际上
我们来看
在国际上的很多公司
它在做物业的时候
它通常会在一开始的时候
将这个租或者售的策略
都非常清楚
以便于在做产品的设计 配置
以及在组织自己的团队的时候
已经非常有针对性地
把这个问题考虑清楚了
所以在执行的时候
可以从头到尾
都按照这个思路往下走
那么对比于咱们早年的一些
地产的开发
它往往是在项目的开发过程当中
再来决定是租还是售
那么往往在产品的设计和配置
和管理过程当中
都设计了一个很大的调整
所以
我们在不断地发展的过程当中
我们可以向这一方向去转变
对于企业的运营模式
我们可以按照组织架构的不同
进行划分
有一类是属于垂直的
中央集权式的层级比较多
但是它的好处也是
因为是中央集权的一种方式
可以导致
我们在项目的管理过程当中
成本的控制力比较好
同时也可以协助企业
更加快速地扩张
另外一种是
我们叫扁平化的管理
它的好处是
在项目公司这个层面
可以完成基本上所有的功能
那么它的效率会比较高
也可以同时提供比较个性化的
灵活的服务
那么对比于国际上来看
通常他们的机构会
相对扁平化一些
这个跟他们的投资环境
也是有关系的
因为往往他们在不同的项目
都有不同的投资者
为了不同的投资者
提供不同的服务
他们需要一定的灵活性
我们按照企业的盈利模式
也可以进行一些划分
我们首先一类是只开发出售
而获得出售的利润的
这么一种盈利模式
在咱们房地产的前期
或者早期的时候
这部分是我们企业盈利的
一个最大的部分
它的特点是
往往企业比较高杠杆
同时周转比较快
第二类的模式
我们说是持有出租这种形式下
企业可以获得
比较稳定的租金回报
以及最后资产处置的时候的增值
那么第三类
就是我们说到房地产开发企业
它在轻资产的模式下
它可以收取各种各样的管理费用
包括资产管理费 营销费用
以及项目的开发管理费用
对比于国外来看
在国际上
尤其是像欧美这些企业来说
他们的利润来源
主要是来自于一些资产服务
和管理的一些收费
同时还有很大一部分
来自于超额投资收益的分成
金融模式
主要是指讲资金来源
我们传统的地产开发商
大家都比较熟悉
我们是用自有资金加银行贷款
同时还有很大一部分来自于
销售的预收款
那么还有一些是
甚至会用开发商的垫资
那么这个情况下
通常企业的杠杆比较高
风险也比较高
容易受到市场波动的影响
那么第二类
是在咱们传统的模式上
又加上了一些股权投资
现在我们可以看到
有很多的金融机构
比如保险公司 信托公司
他们都会拿一些长期的资金
或者是客户委托的资金
投入到房地产开发企业的
项目中去
作为一个股权投资的一个形式
那么在股权投资的形式下
开发企业
它可以获得管理费的收入
也可以获得超额收益分成的部分
第三类
它指的是我们现在万众创新
大众创业
互联网这一部分
有一个很大的突破
互联网金融
也为我们房地产企业的融资
提供了一个非常好的平台
对比国外来说
他们的企业大部分都来自于
机构投资者
因为在西方
或者在国际的这种环境下
它的法律体系比较清楚
机构投资者也非常成熟
所以很多企业
它只需要从机构投资者
获得稳定的 长期的投资就可以了
他们甚至不需要选择走
上市的这条路
我们刚才讲到了
企业的商业模式的细分的部分
那么
如果我们把他们放在一起的话
我们可以看到
企业的盈利模式
是企业商业模式的核心
我们今天所讨论的
企业的商业模式的转型
主要是比较关注
企业的盈利模式的转型
它有一个非常大的
一个促进的因素
就是市场的变化
那么同时由于金融模式的创新
为我们企业的盈利模式的创新
提供了一个条件
那么为了我们实现
企业的盈利模式的转型
我们需要进行
企业的业务模式的转型
同时为了实现业务模式的转型
我们需要对企业进行
运营模式的一个转型
这样确保我们整个的转型
是一个成功的
盈利模式的转型
我们指的是
现在很多的地产开发企业
它持有型的比例在不断提高
所以它每年获得稳定的租金
以及物业增值收益
占企业盈利的比重在上升
第二类是指
轻资产模式下的
超额投资收益的分成
第三类
就是指轻资产模式下的
管理费的收入
比如资产管理费
以及市场营销费
以及开发管理费
这个企业转型的
它的必须性是因为
现在市场的情况已经发生了变化
尤其在居住地产的领域
因为很多城市
尤其是二线 三线城市
它居住地产的需求在放缓
甚至有的地方是萎缩的
第二个就是
居住地产它的波动性比较大
随着一方面是
消费的客户的需求
另一方面是
包括政府的政策
所以导致波动性比较大
第三个是
因为现在的供给已经比较充分
所以在居住地产开发的领域来说
它的利润是在不断下降的
我们今年看到上半年
这些年报出来的一些
上市的房地产开发企业
它的净利润率已经在
大部分是在10%以下了
处在5%到9%之间
只有少数的企业
可以达到10%以上
那么同时我们刚才讲到
企业为了进行盈利模式的转型
金融模式的创新
为它提供了一个可能性
今天我们看到
我们有很多的金融机构
像保险机构等等等等
他们由于我们的一些管理
和法规的放松
它可以投资到房地产领域当中去
所以也为我们的
机构投资者的增长
提供了一个可能性
另外我们现在很多类似于REITS
这样的基金也在不断的出现
加上互联网金融的创新
利用互联网的平台来募集
更多的民间的资金
投到房地产领域当中
这样就为我们房地产企业
进行一个轻资产的一个转型
提供了一个金融的保障
那么为了保证盈利模式的转型
我们房地产开发企业
对于业务模式也应该进行
相应的转型
那么这个里边刚才说到
我们在做轻资产的时候
我们会和不同的投资者进行合作
那么就我们需要
我们业务模式里边
进行更加的专业化和细分化
同时有很多的专业投资机构
它追求的是一些
长期稳定的回报
所以我们也需要增加
我们的收入比例当中来自于
长期经营
出租经营收入的这一部分
第三个我们也要进行一些
向第三方提供管理服务
而获得服务收费的
这一部分的业务
那在我们进行
业务模式创新转型的时候
我们必须要进行一个
运营模式的转型
来保证我们的业务模式的转型
是一个良好的实施
那么在我们运营模式的过程当中
有一点非常明显
就要进行一个机构的扁平化
以及个性化的一个发展
就是希望我们的
在不同层面的业务单元
它可以获得更多的灵活性
和自主性
同时我们为了实现这些业务
我们还需要设立一些
新的业务部门
比如说 资本市场部
那这个部门它的功能
就是为了融资 投资管理
以及跟投资者进行对接的
这么一个部门
我们看到在西方的很多公司里面
都设有这个部门
我们也看到国内的很多企业
已经在设这些部门
甚至是这么一个岗位
同时我们也看到一些企业
它加入了合伙人的模式
也就是在项目的层面上
让主要的项目管理人员
能够参与到项目当中
跟投项目的一部分投资金额
这样我们可以绑定项目管理人员
和项目的收益之间的
共同的利益关系
确保这个项目能够良好地实施
下面我们会介绍两个
关于轻资产和机构投资者
或者是跟第三方合作的一个案例
其中之一
就是万达广场的一个融资的案例
叫做万达稳赚
我们看图表里面写得比较复杂
有很多很多不同的机构
或者不同的公司在不同的层面
那么它的一个核心的核心就是
我们利用一个互联网的平台
来募集我们一些社会上的资金
来投入到万达
即将要开发的项目
或者是万达已经开发完成
正在运营的项目当中去
那么在这个案例中
万达解决了一个很好的问题
就是一个去杠杆
它不需要负很多的债
去做项目的开发
同时它也可以
利用这个融资渠道来做大
万达的规模
那么对于收益来说
我们看得比较清楚就是
万达的商业地产
它可以从中获得
一个管理费用的收入
同时 它的关联公司
在资本的这个层面
它可以获得超额收益的分成
这个既包括在每年当中
它有超过6%的部分
6%以及6%以内
它都会分配给投资者
超过6%的部分
它是会分配给快钱金融的
那么在最后处置这个资产的时候
我们通过它的公式也可以看到
70%的收益是分配给投资者的
有30%的这部分
也是作为超额收益
分配给快钱金融的
第二个案例是万科的前海基金
我们看到万科通过跟鹏华合作
募集的这个基金
来解决前海项目的50%的投资
那么作为跟投资者的一个合作
万科需要向投资者支付一些
他们约定的回报
那么除了约定的回报以外
万科它可以获得的收益
来自于两个方面
一个就是它的物业管理费的收入
第二个方面
也是一个超额投资收益的分成
那么它这个结构
设得比较有意思
它是一个累进的一个形式
它在超过5%以内
或者是5%到10%
它的分成的比例是在
不同的档次
是不同的提高的
通过我们刚才的分析
我们可以看到
中国的房地产企业
已经进行了一个非常好的创新
和转型
在金融模式方面
在盈利模式方面
随着我们国家
关于金融模式的法律法规的
进一步齐全
我们会在金融模式上
跟国际非常接轨
我们也在企业的运行模式上
跟国际非常接轨
所以我们从更长的时间来看
房地产的核心
其实是金融
所以我们可以认为
房地产将来会从实物的这种形式
更多的转化成一种金融的形式
我们今天简单探讨了一下
居住地产的商业模式
因为时间比较有限
所以讨论的比较简单
我想大家
如果对这方面比较感兴趣
可以进一步关注
在地产企业当中
金融创新方向的进一步的发展
我也希望大家有机会的话
我们可以在下面进一步探讨
今天我们就讲到这里
谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
