9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）在线视频

从这个O2O的角度来看

你刚才打这个磁极的比喻

非常形象

其实关键变化我认为有两点

第一点以前是个B2C的链条

我有资源我卖给你

那么现在由于互联网的出现

它形成了一个B2B 2C的链条

互联网平台在这一侧整合资源

在这一侧整合用户

实现两者之间的对接

所以等于它结构性质地

改变了这个行业

比如说像余额宝

或者大量的互联网金融出现之后

已经改变了传统金融业的

这种产业生态

这是第一点变化

第二点变化就是消费者的感知

以前大家都有在路边

打车打半天打不着的

现在打车心里很踏实

因为你知道走到小区门口

一按这个Wber

或者一按这个滴滴打车

马上就会有快车 专车

出租车出现在你的身边

所以由此我有两点推论

不知道这个图景能不能实现

第一点 在房地产行业

因为现在房地产行业

也是一个B2C 我卖给你房子

我不知道有没有可能

会有一个互联网平台

成为一个居间的这样的一个

就是类似于像余额宝

我来租房

我来统一卖二手房或者怎么样的

这样一个互联网强势平台的崛起

这是我的第一个问题

第二个问题

就是有一天我们租房子

老百姓租房子

有没有可能就像今天

使滴滴打车一样

比如说 我在这个小区里面

我一点

就可以看到小区里面

有哪些空闲的房源

然后我一联系

跟中介也好 跟房主也好

马上直接可能就会产生

接下来的交易

当然这是我的两个设想

您觉得有没有可能

我觉得肯定会有这方面的尝试

但能不能成功

不好做判断

为什么

首先我想讲

大家都知道现在的

从2013年 2014年

整个搜房网在做大的转型

其实它就是希望能够把自己

做成一个 就像沈拓刚才讲的

做成一个权威的交易平台

能够把所有东西装进去

然后这边来做这样一个安排

这里面有几个问题

一个问题就是

房子是一个物理属性

和地域属性相当强的东西

这是它的第一个特点

然后第二个特点 它相当贵

所以说第三个特点它不标准

就是它不是工业化标准产品

所以说你最后会发现

在网上能够做权威交易的

这些东西

它一定都是工业化

标准化 低价值

大家买错了不太心疼

就是错了错了 错了可以退货

但房子这个东西

而另外就是交易复杂

不光是买卖双方

政府还有监督

还有房地局备案

还要银行按揭

就涉及大量大量的投入

所以基于这几点

我个人判断就是

这个尝试一定会有平台公司

包括像现在的新浪乐居

像搜房都在做尝试

但它能不能权威化

能不能品牌化

能不能真正到这个高度

这个东西才是有很多边界条件

和因素

它可能或者换句话说

随着技术创新 商业模式创新

我们社会的法律甚至道德伦理

都会推动它有相应的变革

如果刚才我们讨论这个环节

我们不妨把它叫做跨界竞争

带来对房地产行业的这个

一种行业结构重塑的可能

我觉得这是

我想表达的第一个观点

第二个观点就是说

我们从互联网思维模式的角度

来看

其实互联网的商业模式

很重要的一点叫做

我觉得叫做反向整合价值链

我给你举一个例子

比如说

今天我们看这个智能电视

智能电视这个产业链

跟传统的电视剧有很大的区别

传统的电视机就是一个傻终端

把这个广电网络的信号推送出去

而智能电视

你在看智能电视的同时

智能电视也在看你

所以今天以乐视 创维

TCL 海信它们的变革为代表

是什么

这是一个电视机 这是它的用户

当它粘住了这个用户之后

它可以反向地整合

整个影视剧的这个产业链条

不仅是包括智能电视

包括像视频网站优酷 土豆等等

比如说2014年

中国自制剧

就是这帮网站自制剧的规模

已经超过历年的总和

所以这个代表了一种现象

就是我把它叫做反向整合

那么我把这个推及到房地产行业

我不知道有没有这样的可能

有这样的一些企业出现

比如这一端

是我要潜在的买房者

我的优势在于什么

我对于这些用户特别了解

了解的比房地产行业还要深刻

但是我缺什么

我缺少的是

以往房地产行业的整合经验

那我不妨做一个大胆的设想

比如说

我招聘一些房地产公司的人进来

有做资金的 做土地的

做建设的 做设计的

那我反向地整合

房地产产业的链条

这是一种新玩法了

我是一个新玩家

那我不知道

这样的互联网的思维模式

有没有可能对房地产行业

带来冲击

我觉得这个一定会有

而且会很大

这个是我的一个基本结论

为什么会这么说

是因为

其实我还是先从正着说

现在房地产企业

面临着一些很重要的挑战

其中有几个重要挑战

第一个重要挑战就是说

大家对市场容量的判断

是不精准的

因为房地产

它这个行业的特点在于

它是一个靠历史数据

不容易推导未来的一个行业

并不是说我过去

每个月卖一百套 一百套

一百套

我后面几个月

就一定能卖到一百套

因为我们会出现一种什么

这种叫做割韭菜

或者叫做竭泽而渔的打法

就可能一个区域

一个大盘一开

可能五年之内客户需求没有了

如果你不明就理

一个外来的开发商

进来拿一块地

你还很奇怪

你说看历史的销售数据很好

我也拿了一个地 我也做销售

那为什么我卖不动

那是因为你靠历史

是无法推导未来的

你可能要靠其他它的方式去推导

这是一 然后第二个

我们会发现

这个行业面临着一个很大的挑战

就是各家公司都在拼命抓销售

房子卖不动了

卖不动了跟我们前面讲的消费

客户细分 消费结构和支付能力

当然有一些

但是其中还有一个很重要的

就是我们现在

客户获取信息的渠道

变得太多太多了

就是我们现在所有的客户

原来像我初入行的时候

可能一份北青报 一份北晚

立几个路牌结束了

大家回家就是看报 看电视

路上看个路牌

现在你获取信息的方式

太多太多了

但是这么多种方式

你在哪儿投放

你投放的方式 渠道

是不是你想影响到的人群

你怎么笃定地相信

这又是一个问题

再有一个房地产的公司

现在面临的各大房地产公司

就是你抓渠道抓不到这些人

或者你总是会抓错

而营销费用和你现在

行业的利润率又在下降

你又不可能去乱抓

因为乱抓都是要花成本的

所以这个现在是

我相信是所有房地产公司

面临的痛点

还有一个痛点是什么

就是说投资拿地

地越来越贵

地越来越贵的情况下

我如果去投资

又像刚才第一点说的

我看不到市场的容量

看不到市场的容量

我就算不出我的流量

算不出流量

你就很难去匹配你的现金流

和融资

这样的话

你又会面临着很大的挑战

就是相当于是

你很可能是短债长投

因为现在没有任何一家

房地产公司说我靠不借债

负债率为0我能够做开发

现在整个行业的负债率水平

都是比较高的

我刚刚看到的数据

基本上平均在60到70

高的甚至90 100

最低的几家也在30 40

就是在这样一种负债率的水平下

如果你错误地做了判断

你投入了土地的大规模

几十亿的投资

投入到了一个卖不动的

或者说流量很慢的一个区域

那就是无疑是一场灾难

所以所有的这些痛点

其实回过头来

都会催生刚才沈拓你讲的这种

我们如果能有一个平台

你能足够地了解客户

你能够把客户算出来

他有多少量

他在线下在哪里

他在线上的习惯

他在哪儿看视频 看什么视频

他在哪儿看新闻 看什么样的新闻

他的财富水平等等

对

他的财富水平

他在哪儿消费 消费什么东西

他的生活品位 他的偏好

他的偏好

如果你都能算出来

他的家庭结构有没有变化

家庭结构的变化

可能会催生购房需求

就是所有这些如果你都能算出来

那你当然可以反向的

说OK

这个地方突然发生这种变化

比较密集

而土地的供应

或者前面的销售没有那么多

那我就可以投

甚至我可以

承受比较高的土地价格

有的地方我一算发现没有

你因为看得更准了

所以这个是非常非常重要的

就是说

通过对于海量数据的抓取和计算

最后得出这种精准的结论

如果哪个企业

或者哪个平台能够做到这个

我相信无疑是对这个行业的

一场革命

我今天会知道就有很多企业

也在这个方向在做努力

就像你刚才在讲的

一些跨界整合

一些大家的这种合作

像房地产企业跟互联网企业

甚至跟大数据公司的一种合作

这个都在做这方面的这种探索

但是我相信只是刚刚开始

所以说我们说

互联网一些典型的商业模式

比如说刚才讲的

反向整合模式和结构的重塑模式

看来孔鹏的观点认为

都已经在房地产行业

将要发生或者已经发生了

其实还有一种

非常典型的思维模式

就是我把它叫做生态化的模式

比如我们今天看阿里

看腾讯 看百度 任何一个

其实它都是一个枝桠繁茂的

一个生态系统

周边会有很多生态

那我注意到现在比如说

我们这个业内资深的经理人

像毛大庆为代表的

自己创业的

包括像We Work U+

你可以发现

他其实

不是简简单单在做一个生意

他是在打造一个

枝繁叶茂的生态系统

比如说

有了物理载体之后

要有孵化机构

要有财务 法律等等相关的

把谁围在核心

就是实际上是创业者

或者年轻人

那就以U+公寓

或者We work这样的模式

那据我所知

旭辉有这方面的考虑

我不知道这样的模式

会不会对房地产行业

构成一些挑战

或者说房地产行业

本身也已经在兴起这样的创新

我是这样的观点

我觉得短期内

对这个行业会构成挑战

但不会构成改变

因为所有这些行业

它做的都是下端

因为我记得

我们在上一个模块

我们讨论过关于叫做草根阶层

或者叫做屌丝阶层的问题

其实现在的一个很大的特点

就在于

所谓万众创业

最后就是我辅导很多屌丝去创业

如果我不辅导你

你是一定创不了业

你要什么没什么

现在我得帮你出主意

我帮你跑工商手续

我给你提供场所

我给你提供资金

我扶着你上

这里面我觉得

它的成功率会下降

因为其实

主观意愿是最强的拉动力

就像我们最早的

第一批改革开放后的下海创业潮

那个时候

包括我们地产行业

包括我们整个中国企业生态圈的

92派这批人没有人辅导他

他是靠着自己的主观意愿去成功

所以这个是我现在对这个东西的

一点相对负面的一个看法

就是说 你扶持草根

那草根的意愿

草根的努力 草根的成长性

这个东西的判断

就相当于以前的天使投资是1％

现在没准变成千分之一

但是可能也还好

因为现在这个社会上

资金比较富裕

原来可能一百块

就贬值到现在的一千块

效率可能是相当的

这个我觉得是一个状态

而房地产这个行业

必须得做有支付能力人的生意

如果你这群人没有支付能力

那对我来说

无疑是没有意义的

甚至在我们算客户的时候

基本就可以算作他不存在

就像我们现在看很多鬼城

或者很多三四线城市

易缩人口一百万

但是对于我们这个行业来说

这个城市不存在

为什么不存在

消费人口净流出人均1.5套房

偏离主要交通线

城市没有未来的发展空间

所以说就是

对于我们这个行业来说

它并不是有人就有需求

他是要有消费能力的人才是需求

所以在这个情况下

我们这个行业

跟你刚才讲的它是有叠加

但是我认为比较少

更多的是偏离

所以说

但是它这个叠加的趋势

是越来越重合度越高

所以这个就是挑战

但是这个挑战能到多大程度

能对这个行业构成多少改变

这个可能我觉得目前

大概这三五年内

应该不会有本质的改变

所以孔鹏我总结一下你的观点

从互联网对于传统行业

改造的角度看

几种典型的模式

比如说刚才讲的

重塑行业结构

反向整合价值链

包括生态化的这种模式

其实在房地产行业都已经有深入

都已经有发生了

那最后你能不能还是用

几个关健词总结一下

你站在一个房地产行业

从业者的角度

对于这种潜在竞争者

包括像互联网在内的

其它的一些竞争者也好

用哪几个关健词

能不能总结一下

你对于潜在竞争者的印象

我觉得从前面来说

大概有这么几个词

首先我觉得是一个本我

因为我刚才从开篇在讲

其实这个所谓的潜在竞争者

其实他之所以会出现

是跟你对自我的认知

因为其实这些潜在竞争者

在你那个行业快速增长期

它一直都存在

那个时候你看不见它

今天你不行了 你就看见它了

所以我觉得

首先是对本我的重塑和再思考

这是第一

第二 我觉得是开放

房地产你不能把它打倒成一个

封闭性的行业

因为房地产这个行业之前

一直很封闭

你要用开放的心态

去开放地认知

因为房地产

是一个打造场所的行业

场所是承载着大平台的

所以说你只要开放

你能获得很多的东西

最后是联合

如果你把这些

对于竞争格局改变的

潜在的竞争对手

或者叫做利益相关者

视为野蛮人的话

那你是一种心态

你把它视为机会

你把它视为伙伴

你把它视为一个机遇

和共同上升的牵引力的时候

那你又是一种心态

那不同的心态

一定会导致不同的结果

好

这个模块我没有更多的问题了

好的 谢谢大家