当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第九章 房地产企业创新 > 9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33") > 9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构
大家好
我们这个模块又开始了
这个模块探讨的话题
是关于产品和服务创新
这个话题
依然是我和沈拓
可以看到
我们现在这几年房地产行业
兴起了大量的
可以说是风起云涌的创新
我觉得背后的动因
就像咱们俩刚才聊的
一个是客户需求高度多元化
市场高度分化
还有一个
新进入者就像推开了一扇门
代入了很多新空气 新打法
所以我感觉这两年
说实话
房地产行业业内人士
都会感觉这个行业变化快
比如从我的角度
从一个普通用户的角度
我看到现在
这个行业有这样的一些玩法
比如我作为一个房地产开发商
以前我精装修的标准
对于客户是一个黑匣子
它只有买到房
打开房门之后已经装好了
但是现在我看到
包括很多大型的房地产开发商
已经不是这样了
在装修的过程中就把我的菜单
比如说我的马桶
我的一些卫浴
用什么由客户来选择
那我理解
它有点相当于类似一个
装修家居建材和用户之间的
一个电商平台了
近似于这样了
那此外我还看到
比如说
像刚才讲的很多房地产开发商
跟小米 跟360智能家居的合作
你一进入就有一个所谓智能社区
这样的生活
我还看到一些创新
包括房地产开发商
在卖房子的时候
在卖底商的时候
已经进入了一些众筹的打法
比如说
房地产底层的那个咖啡馆
是由这些业主来众筹的等等
这样的很多打法都在不断地引入
包括我也知道
旭辉现在跟清华大学
现在成立了一个
大数据产业研究院
准备在大数据方向
旭辉可能会有一些发力的布局
所以我想问一下孔鹏
面对这么多冲击
房地产行业的这种创新的打法
产品和服务的创新
你觉得会有哪些主流的趋势
OK
我觉得首先我们应该
梳理清楚两个逻辑
第一个逻辑就是
创新不是为了创新而创新
创新一定是为了解决挑战
或者它是有针对性的创新
所以这个针对性的
其实就是我们前面的模块
所讲到的
就是现在客户在细分
整个的市场在细分
然后客户的购买能力在下降
土地资源的稀缺
房地产的位置会越来越远
土地供应会越来越远
同时这一批新的消费阶层
无论是银发族买养老的
还是80 85后 90后买新住宅的
他们所有的人
除了对于品质
对于价格要求低
对于品质要求高
对于精神诉求有追求
对于产品的复合功能有要求
就是所有所有这一切
它都要求你通过创新来解决
因为你原来那套东西不行了
这个我想是一个
很核心的一个逻辑
所以创新
你要针对这些解决问题去创新
这个是一个核心的逻辑
而目前我们看到很多开发商
做的动作
其实也是针对这些
包括什么极小户型
包括什么什么
我们可以看到很清晰的脉络
都是针对这些东西在做的
这个是一个逻辑
另外一个逻辑就是
原有的
我们之前的章节也简单提过
就是原有的开发商
它在承担的一个责任是什么
我是一个产品的提供者
原则上不提供服务
他也不思考服务
就是我把房子
而且还是毛坯房
就是一个壳子建好了给你
具体在这个壳子里装什么内容
那都是你的事
这个是上一代的模式
但是到现在 这个模式不行了
就是你一定要把产品和服务
加起来
你才能提升价值
开发商已经不单单是
一个产品的提供者了
就是你不单要提供产品
你还要提供内容
你不光要思考产品
你还要思考它的功能
你还要思考它功能的实现
你还要思考它功能实现的延续性
你还要思考它功能实现延续性
所增加的成本
就是所有这些加在一起
构成了产品的价值
因为我们现在又看到一个趋势是
我们整个客户原来
我们这代人
是通过换房子来满足家庭生活
或财富的增长
或家庭生活的结构的变化
就是生小孩了 换套房
想和父母一起了换套房
以后小孩怎么 再换套房
就是不断地换
现在换不起了
现在他一定要用一套房
去解决所有全生命周期的事情
就是所有所有这些变化
都倒逼你一定要把内容想清楚
一定要把内容装到形式中来
一定要让产品和服务相匹配
所以说
这又是一个很重要的逻辑
产品和服务已经不能再割裂开了
它必须是一个连接的
一体化的一个东西
所以说
如果我们要创新就是
要针对性创新
要用产品和服务的联合创新
去满足针对性的需求
这个是一个很本质的两个逻辑
所以出现了刚才所说的很多创新
从互联网商业模式创新的角度
来解读你刚才说的
产品全生命周期化的这个特点
其实还有两个视角可以考虑一下
第一我们发现
大量的互联网的商业模式
实际上是什么
从商品经营
普通地在转向用户经营
比如说我以前是卖房子的
那我的着眼点就是房子的性价比
房子的成本和利润
但是逐渐我开始要转向
房子里搁的是什么人
这个人从场景来看是我的价值
你可看到
互联网公司
所有的互联网公司
在这一点上
玩得都是非常厉害的
比如说像百度
百度它核心的商品的是搜索引擎
但是它恰恰搜索引擎是免费的
它核心是透过搜索引擎
我凝聚了成千上万 上亿的用户
我在这个基础上再二次挖掘
这才是我获利的源泉
所以可以看到
基于你刚才的介绍
可以看到
现在很多房地产开发商的
思维模式也开始从
传统的商品经营
转向用户经营了
所以看到像彩生活
这样的商业模式
那就是说 你买了我的房子之后
我着眼于你全生命周期的
这个价值的开发
第二个视角
我觉得也是从互联网的视角来看
实际上是一个场景视角
互联网你可以发现谁把住了入口
谁就可能成为独角兽那只巨头
像百度是入口
腾讯的QQ和微信是入口
那现在大家越来越认识到
场景特别是房屋
实际上是一个非常典型的场景
但是场景意味着什么
家庭教育 家庭娱乐 家庭健康
它可能会成为
很大大产业的一个公共下游
也就换句话说
你是很多行业的公共下游
因为你圈住了谁
圈住了用户
这样就迫使很多房地产开发商
在这块开始有一些布局了
那我想问一个
更具体的一些问题
刚才你也提到
产品
这个平台在这儿 我要加内容了
就是我所说的场景要加东西了
那你预测会加入哪些东西
换句话说
它会拉动哪些创新的跑道
结盟在一起 共同提供给用户
我觉得这个
我可以拿两个案例来讲一下
拿两个案例来讲一下这个
就是这两个案例
一个更倾向于服务创新
一个更倾向于产品创新
但是它之间是有连接的
我们刚才既然提到彩生活
那我们可以先拿它来做一个案例
彩生活
其实是一个典型的服务创新
就是在我们前面的模块曾经讲过
就是N极和S极的第一种玩法
是垂直去整合
把所有的需求
把所有的供应整合好去做
这个现在做很多
但是房地产有机会做一个什么
是以场所为核心
把所有的需求整合进来
这个是彩生活的一个核心打法
就很简单
就是我这一个小区
或者说我彩生活签到60个小区
这一年可能有3000亿的消费
这3000亿就是我的市场份额
我能从里面挖掘到多少
让他通过我的渠道来买
或者我能够影响到他多少
所以这个是一个核心
它的一个构建的一个
我通俗理解就是说
换句话说老百姓你想要生活消费
就透过我这个彩生活的平台
买果品也好 买粮食也好
什么其他服务也好
就是这样一个
它核心思考的就是这样一个逻辑
如果这样的话
我假设我每年都会
为什么彩生活的估值
市值很快超过母公司
其实就是跟它这个有关
它这个消费力
因为人的消费还在增长
人的收入还在增长
所以它在这个平台上
都是会增长
所以在这种增长的前提下
如果你能够把握市场份额
你通过服务也好
通过算法也好 通过方便也好
有机会
那你会是一块很大的生意
这块生意再往里延伸
就是我们就能解释
当时我记得有一句话就是
雷军喊过一句话说
我小米要做房地产
我要把房价降一半
怎么把房价降一半
这个里面这个逻辑就交圈了
如果
我们可以设想这么一个场景
假设沈拓你买我的房
你签 跟我签一个终身卖身契
你说我以后所有的消费
都通过你旭辉的平台来实现
我说OK 50% 半价给你
这个交易是有机会完成的
这个交易是有机会完成的
所以 这个我想是服务创新
会带来的一个很大的一个改变
这个是一个案例
然后另一个案例是什么
这个就是刚才沈拓也提到
旭辉跟清华成立这个
叫可持续住区的研究中心
这个中心现在最核心的
是在研究一个产品
这个产品叫什么 叫效能住区
我可以把它简单的逻辑解释一下
效能住区
我们原来设计房子
是规划小区
我们是基于什么来设计
叫千人指标
千人指标是什么
就是每千人要配多少停车场
每千人要配多大面积的新华书店
每千人要配多少自行车库
都是根据千人折算的
然后大家是相当于拿着一个
千人指标的名录来配
配完了以后
规划局也按照千人指标去审
审完了大家按照千人指标去干
但是在今天的社会
大家不要忘了这个千人指标
是在什么年代编制的
它是根据什么时代的需求
什么样的千人编制的这个指标
它还适应不适应今天的社会
今天的生活和发展
这是第一个问题
就是说我们现在整个的
这个行业的生产生活模式
还停留在中古时期
我们整个的逻辑都不对
而再有一个就是
这就是互联网思维
或者说效率思维
因为互联网我们其实看到的
所有的它都是
让所有的需求和供应之间
产生最有效率的连接
或者说对某种资源
产生最有效率的运用
其实这是一个互联网的极致追求
或者说我们这个时代的极致追求
所以在这个里面
我们希望做到什么
我们现在有机会
通过Wifi的连接
通过大数据的计算
能够描绘出用户的消费的轨迹
能够描绘它物理空间存在的轨迹
你可以设想一下
我记得世界杯的时候
大家会看有一个梅西的
全场奔跑图
红色的 紫色的 红的发紫的
就是他老在这儿跑
一直到绿色 蓝色 就是不去了
这个奔跑图如果有了
那我们假设是后卫
防守梅西的
那那些位置我可能不用去站位
我只要你在你的红的发紫的
重兵布防这就是效率
而房地产恰恰
我觉得这个机会非常非常大
就是我们这个可持续研究中心
研究的效能住区的核心
是要基于这个做研究
我们要推翻
原有的千人指标的逻辑
我们现在的逻辑是什么
我根据你的轨迹大数据
我们可能通过手环 通过定位
通过我们对于客户的研究
就是小到你的住宅
住宅内 哪些空间
你想6万平米 4万平米一套房
你的储藏间和你的卧室
和你的客厅都是4万
它为什么都是4万
客厅你天天用
储藏间可能你一年才进去一回
为什么都是4万
合理不合理
那你4万的空间
是不是可以做的大一点
那种利用率低的可以小一点
那小到多少合适
这里面都是问题
所以说我们现在
如果通过对人的轨迹
和需求的计算
我们有机会重构空间效率
而且我们是通过抽取式的方式
去重构空间效率
这个是只有开发商能做到的
因为现在很多装修公司也说
我在做尺度研究
我能给你装的更好
让你使用更方便
你只能解决方便
我现在可以把空间
低效能空间抽取出来
重新做整合
我们现在给它起名叫做众筹空间
就是你的这个储藏室
一年只用一次
100家 365家都是一次
加在一起我做一个空间
365次 用满抽取出来
你的这个功能抽取出来
这个空间抽取出来
我们就有机会把低效能的空间
从高频次的空间
从贵的空间里一层一层往下抽取
最贵的空间就是你买
自己要消费买的住宅
我把里头的低效能空间
抽取到楼宇
楼宇你在使用的
再抽取到社区地下室
使用频次还低
抽取到片区
我这个片区 几千户
几万户配一个就够了
这些都会对原有的千人指标模式
构成根本性的颠覆
就像我们再举个例子
那我们社区同样一个小区布道
同样一个花园
原来说这个花园是老人的
那个花园是小孩的
有必要
那我们可能需要更多的绿化
更多的绿植
因为小孩和老人整个的活动时间
或者说跟青壮年的活动时间
完全是可以叠加使用的
所以我们对于每一个空间的效率
要提升
效率提升才能带来资源的节约
才能带来绿色的变革
所以说这个也是
我们重新在定义
因为现在很多公司都在定义绿色
都在定义可持续
但是对于绿色和可持续的定义
大家现在基本上都停留在上设备
做这些安排 做这些高技术手段
就是通过高技术来解决
绿色和可持续
但我们认为这不是唯一的出路
通过高效率的计算
通过节制的目标设定
所有这些都有机会去实现一个
所以这个领域
我想应该是一个大有可为的领域
因为就像我们前面也讲过
就是这个行业的管理 设计
标准太粗放了
后面是有机会精益求精的
你刚才提到一个词叫重构
Reamagenation
有一个人叫互联网女皇
MarryMiek
她每年发布的互联网报告
都对全行业有很大的影响
她在最近的一份报告中
就提出重构思维
Reamagenation这种思维模式
是未来支撑的关键
那总结前面的内容
我们可以看到
现在房地产行业
涌起的这个产品和服务创新
包括重构了用户的生活形态
我在家里面 就像我刚才讲的
家庭的智能生活开始被打通了
第二个 你刚才举这个例子
其实我理解叫重构了它的这个
消费的这个模式
就像你说
住房未来有可能是
我一买房子要打折
但是我承诺 全生命周期的消费
要在你这儿发生
那第三个 你举了重构空间
重构你的这个效率
所以可以看到
大量的房地产行业的创新
是围绕效率
围绕重构这样几个关键词发生的
这恰恰就是互联网思维
对于这个行业的提供的冲击
因为大家老问说
有时候在谈互联网思维
是什么思维
其实有时候我在看互联网思维
就是效率思维
效率思维
而且效率思维
它重构了我刚才说的几个方面
而且它是从销售 营销 客服
产品 设计整个生产建造
整个这样一个链条
都可以发生某种重构
好 我没有更多的问题了
好的 我们这个模块的分享结束了
谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
