当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第七章 房地产金融创新 > 7.3 开发商融资介绍 (12'25") > 开发商融资介绍
同学们大家好
我叫张宇
是中国国际金融有限公司
房地产行业分析师
下面由我给大家介绍一下
开发商融资过程当中的
一些基本情况和创新趋势
谈到融资
这个事情对开发商来说
可谓是举足轻重的
为什么是这样
我想通过两组数字
大家就会有切身的体会
第一 去年
中国房地产全行业的资金来源
高达12万亿人民币
这其中70％是要依靠外部融资的
它的规模接近10万亿
10万亿是什么概念
相当于去年全国财政收入的70％
或者说是GDP的15％
我想任何一个行业
都不会有房地产这样
如此之大的吸纳资金的
这样一个能力
或者说对开发商来说
这么大规模的融资
怎么去募到这些钱
实际这是一个很重要的课题
第二
10万亿的当量
意味着每1％的利息率的变化
就对应了1000亿人民币的
这样的利息成本的变动
而去年中国全行业的
这个利润水平
总体也就只有10000亿人民币
意味着每1％的利率变化
相当于对应了
10％的年化的行业利润
因此
这个行业对于融资成本的敏感性
非常之高
我想有这两点大家有会知道
为什么开发商都会那么敏感
关于自己的融资的安排
那这里可能很多人就会想到说
好 你说融资
那不就是房地产开发贷款吗
实际上这种理解也不错
因为时至今日
房地产开发贷款
依旧是这个行业开发商当中
最重要最主要的资金来源
根据人民银行最新的统计
全国房地产开发贷款的余额
是6万亿人民币
占到商业银行
各项贷款的余额的比重
差不多在7％
这个数字看似不是很高
为什么是这样
因为跟国家过去几年的
宏观调控是不无关系的
我们知道对房地产市场的打压
使得很多商业银行
在对房地产开发商
进行贷款的时候
不断地去提高贷款的门槛
收紧贷款的标准
同时也提高贷款的利率
这样的趋势就使得
越来越多的开发商
不得不去尝试更多的
新的融资渠道
也就是拓宽它的融资的途径
依照出资方
他的风险跟收益由低到高排序
我们可以把
开发商主要的融资工具
罗列为
市政债 企业债 银行贷款
AMBS或者MBS 高收益债 永续债
夹层融资和股权融资
那么
我们接下来结合过去十几年
中国房地产开发商
融资的一些历史
给大家回顾一下
主要的一些融资工具的使用情况
这里我们把它概括为
三个主要的融资浪潮
一是 上市潮
二是 发债潮
三是 信托潮
首先说说上市
大家最为耳熟能详的万科
是在1991年登录深交所的
这是中国第一家房地产上市公司
也是深交所的第二家上市公司
在其后的20多年时间里面
万科的营业收入复合增长
高达30％
净利润的复合增速高达40％
可以说是行业当中的翘楚
能有如此之高的增速
和如此之大的规模
实际上跟资本市场
特别是股权融资的运作
是有很大的关系的
在万科之后
又先后有中海地产
1992年香港上市
1993年招商地产在A股上市
1996年华润置地
登录香港的主板市场
那此后又有很多年份时间里面
其实房地产主要上市公司的数量
并没有太多的变化
但是2006年 大家记住这一年
实际上
是在房地产开发商历史当中
很关键的一个年份
因为在这一年
国资委跟证监会
降低了房地产公司
上市的基本门槛
那么今天大家耳熟能详的
很多的上市公司
实际上 都是在这个期间
进行它的公开发行的
回顾2006 2009
这几年的时间里面
实际上应该说
是中国房地产开发商股权融资的
最浓抹重彩的一个阶段
时间来到2010年
情况发生了很大的一些变化
我们知道
以限购和限贷为代表的
空前的房地产的调控政策
给当时的房地产市场
形成的沉重一击
也对当时IPO市场形成了重创
很多公司在那个时候
不得不停止自己的IPO计划
而A股
对于房地产公司上市的大门
甚至紧紧地都关闭了
然而 东边不亮西边亮
我们看到虽然IPO市场受到影响
但是发债和信托这两个关键词
进入了行业当中
也就是我们即将要谈到的
发债潮和信托潮
2010年当年
据当时的不完全统计
房地产企业在那一年
进行债权融资的规模
在1000亿人民币以上
这个数字是上一年度的2倍之多
它们所发行的债券产品
主要是高收益债和一些优先票据
而发债的主体
大多是在香港上市的内地房企
而对于更多的
在海外并不具备融资平台的
这些公司
则选择了在中国境内去发行
信托产品
房地产信托
实际上是以一个信托的形式
去满足项目在初始阶段
对于资本金的迫切渴求
特别是在达到四证齐全
从而可以申请
房地产开发贷款之前的这个阶段
因此它更像是一种过桥的贷款
这个钱它的特点具有什么
第一 期限非常短
往往只有1年左右
第二 使用非常灵活
并不限制很多的用途
特别是开发商可以用这些钱
直接去支付地价款
第三
它的利息成本相对来说也非常高
当时动辄就10％以上
甚至高达20％年化
所以这样的钱
虽然开发商愿意用
但是它快和高成本的这种的特点
实际上也在迅速的堆积
当时房地产行业的一些风险
那么
这里总结一下
如果我们刚才所说的上市潮
发债潮和信托潮
是房地产公司在通过融资
做加法的话
我们会认为 接下来
中国房地产金融的关健词
就不再是加法
而是如何做减法了
围绕着这个思路
也是我们所要分析的
将来的创新的趋势
这里我们提三个方向
包括瘦身 并购 还有资产证券化
下面我们分别对这三点
做以简单的介绍
什么叫瘦身
这是一个比方了
实际上我们要说的
瘦身就是轻资产
为什么要做轻资产
大家有时候会想房地产
这个行业不论从生产环节
还是最终的产品
都是如此之重的
它怎么能可能和轻资产挂上钩
这里的背景就在于
中国房地产开发行业的
利润水平已经大不如从前
而且利润率还在不断的下行
投资的回报率也在不断的收缩
在这样的压力之下
开发商不得不去思考
怎么让更多的
专业的房地产投资基金
去承担更多的房地产开发
投资过程当中的这些资金的投入
而自身则更多的去在
开发 建设 持有 运营
等等环节去发挥自身的专业能力
也就意味着
如何实现开发商和投资商的分离
这里我们有一张图
向大家展示
中国跟美国两个国家
房地产开发商不同的营运模式
实际上可以很清楚地看到
在这个中国的模式之下
开发商几乎承担了所有的角色
而在美国
开发商的角色相对是比较单纯的
它更多的行使的是什么
是我们刚才说的
专业的能力
而钱从哪里来
从专业的投资基金来
这里等一下
李星幻老师还会就房地产基金
给大家做深入跟详细的介绍
这是我们说的第一个趋势
在这个趋势之下
我想提醒大家
也注意到一些明显的例子
比如说万科在
2013年的时候
应该说是行业最早提出
叫小股操盘的策略
就是这样一个体现
现在很多的开发商也都在
竞相去效仿这个过程
同样的一种方式
那不单是开发环节
在商业地产的持有运营
这个领域里面
万达作为我们中国
这个行业的老大
也在今年提出了
推进轻资产模式的
这样一个重大的战略
如果说瘦身是一方面的话
那第二个方面
可能是接下来我们要面对的
更大的一个挑战
什么呢 并购
我不知道大家是不是有所了解
实际上这几年
如果你注意观察的话
中国房地产的这个行业
正在发生一个关键词 叫分化
它既体现了城市之间
也体现在产品当中
更体现在什么呢
开发商的层面
我们现在所看到的很多开发商
他们的融资成本
和他们的资金的这个融资结构
正产生个体之间的
极大的这种程度的分化
在这样的分化的情况之下
实际上我们看到那些负债率很高
资金链很紧张的公司
它不得不去采用一种
很新的融资手段
叫什么呢 叫永续债
永续债顾名思义
它是不规定到期期限的
债券的持有人
可以在每年按期去向发债主体
索取利息回报
而且大家注意
这个利息率是非常之高的
这样一种债券
它名为债券
实际上更像一种股权的投资
而这种形式
在国外
大多数都是用在什么
政府作为举债主体的情形下的
而且往往是政府不得以
采用这种方式去做举债
但是在中国
你却看到很多的开发商
资金流紧张的开发商
去采取这样的一种方式
其最终结果是什么
我们说这种行为
无异于饮鸩止渴
它将带来的是更悬殊的融资成本
和资产负债表端的差异
那么也意味着什么
意味着更大的一波并购
跟行业整合的浪潮
在这个过程当中我们判断
会有非常多的并购基金 并购贷款
层出不穷的出现在市场当中
这是第二部分
最后
也是第三部分
就是我们说的资产证券化潮
这部分内容我这里不再展开
因为下面
我们王刚老师会专门给大家
做详细的分析和介绍
我的内容就到这里 谢谢
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
