当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第四章 产业地产 > 4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27") > 4.3.3 产业地产项目的实施要点
产业地产的项目它的实施要点
概括起来有四个方面
首先是恰当的产业定位
第二是精准的产品定位
第三是可平衡的现金流
第四是精细化的园区设计
那么先讲一下产业定位
刚才提到了
由于不同的利益主体
它的价值趋向和诉求是不一样
所以就导致了我们在产业定位上
出现了宽和窄的差别
那么刚才讲到
政府它要想做的是高 精 尖 专
那么从一个产业园区的
开发者的角度
如何来掌握这个宽和窄
来掌握这个综合性
和专业性之间的差异
实际上这是我们在研究一个地区
产业定位方面
非常重要的一个问题
第二点就是要有精确的产品定位
可以说我们每一个产业园区
它的发展条件是不同的
那么产业地产项目
它的产品定位在我看来
它与一个地产项目
它所处的区位
关系是特别巨大的
可以说
我们在城市中心区里面的
产业发展的这些土地资源
那么和在
我们城市的外围地区 郊区
建一个产业园区
它所面临的问题
和它的这种运营建设的方式
是截然不同的
比如说像我们北京的中关村
清华科技园等等这样一些
可以说在全北京市也算是
最优质的产业资源富集区里面
那么这些产业项目的发展
它所面对的是一个
非常成熟的城市环境
各方面非常优质的配套
高密度的科研人员
和产业要素的聚集
那么它所要做的事情
那么更多的是提供
相对比较单一的
产业发展空间
建设高端的 舒适的
研发楼写字楼
通过销售和出租就能够获取价值
但是 如果到了城市的边缘地区
那么它所面对的情况
是完全不同的
那么首先它面对的一点
就是缺乏城市级别的
各种公共配套
甚至连人口都没有
人口都是非常缺乏
所以在这种地方要发展产业园区
它首先要做的
是要强调它的综合性
强调它自身的
这个平衡发展和相对独立的
能够自成体系 能够自我支撑
所以这样的产业园区
和城市中心区的产业园区
是完全不同的
所以你在不同的产业园区里头
它就需要有不同的这种产品
那么我们可以从
比如说刚才说到的
城市中心区的
比如说中关村 中关村西区
那么它的建设二十几块地
完全建成写字楼OK了
那么你要再跑到昌平去
比如说我们看
TBD这个云集中心
那么它的这个无论是定位
还是业态组合也好
你会发现它是一个高度综合的
它里面甚至包含一部分住宅
公寓 商业 酒店 会议
它全部都要自己来做
所以这些就是它所面临的任务
和中关村西区的这样的类型
是完全不同的
第三点 就是可平衡的现金流
在不同的区位上
从现金流的平衡方式上
也是不太一样的
那么市中心区
因为它本身的楼宇价值
就能够充分地支撑
它这个产业地产项目
所以它做单一的产品
通过这个写字楼的开发
它就能够获取利益
能够达到它的开发
所设定的经济指标
那么到了城市
中心区的边缘地区
那么它就需要
有更多样化的产品
一方面 在这种地区
它分布的并不完全是研发
因为它的产业要素
没有那么高度的聚集
所以 它除了研发以外
它要做很多的这个类似
比如说标准厂房
这样一些产品
但是这种产品
实际上它是没有附加值的
或者说附加值很低
搞不好还是要赔钱的
那它都通过什么来赚回这笔钱
那它一定要通过
一些高附加值的产品
来获取利益
比如说
它在那些地方配置一些研发办公
配置一些可销售的产品
这样的话通过以产养产的方式
来回收现金创造价值
那么第三类就是在城市的外围
这是很边缘的地区
那这些地区
它不仅仅是要配置
一些像研发办公这样的
这个类型的东西
那么这些配置完了以后
它仍然无法满足
它的现金流的要求
满足不了它的实现价值的要求
那么最终我们可以看到
比如说我们以华夏幸福基业为例
它在固安建那个孔雀城
那实际上
它是通过居住开发
获取了利益以后
来支撑它的产业园的建设和发展
那当然了配合的
还有很多地方政府的招商
或者是产业发展促进方面的
一些优惠政策
那么它才能够实现这个项目的
经济性 正常的运转
那么第四点是关于精细化的设计
可以说产业地产
绝大部分的产业地产类型
是处于城市的中心区的边缘
或者是城市的外围地区
位于城市中心区的产业地产项目
现在真是少而又少
所以这个不是我们
研究和关注的重点了
那么我们更多的关注
我们在城市中心区的边缘
或者是在城市的外围地区
你搞一个产业园区
搞一个产业地产项目
如何能够成功
那么这里面 就有一个特点
往往这些区域
一方面是它的土地的区位原因
一方面是地方政府
为了发展产业的一些促进政策
导致这些土地的价格是比较低的
低到什么程度
就是我们一般看
哪怕是一线城市的外围地区
和二线城市的
一些中心区边缘地区
它的产业用地的土地价格
可以控制在一千块钱一平米以内
那么相比于它而言
它的开发建设成本
实际上是开发商的主要成本
那么它建设一平米房子
也许需要四千块钱
它的土地是一千块钱
那么它的总成本是五千块钱
可以说
在这里面它如何建造这个房子
在建造的过程中
如何提高效率和节约开支
实际上这个才是它价值
或者说叫利润的关键点
所以就是要通过精细化的设计
我们讲精细化的设计
有这么几方面
一方面建设成本要控制住
别人做三千块钱一平米
你要能做到两千八
如果你要做三千五你肯定赔了
那么还有
就是运营成本的控制
比如说特别是自持性的物业
我们现在讲
比如说采用一些被动式的技术
智能化的技术
减少你在未来园区运营的时候
的一些开支
这也是很重要的
还有就是议价空间的挖掘
就是一个房子同样是一栋房子
我可能对于半地下的利用
包括它邻街面
展示效果的这种广告效应
可识别性的运用
都能够使这个房产价值升值
运用一系列合理的技术
是可以提高
这个产业地产的收益率的
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
