当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望 > 1.4 关于合理房价 (9'03") > 关于合理房价
下面我们讲一下
大家非常关心的一个问题
就是什么是合理房价
这个也是一直在中国进行争论的
现在的房价合不合理
什么房价才合理
我们说一下这件事
我们不妨看一下这张表
这张表说的是
2008年到2015年
房地产的总体情况
这张表里面给我们一个什么概念
就是说
我们的平均房价
在2008年的时候
全国是3871块每平方米
到了2015年
今年的一季度呢
我们的平均房价涨到了
6581块一平米
也就是说
得从3000多涨到6000多
在七年当中
肯定是涨价了
那我们再看一下
平均房的涨幅
我们有涨有跌
涨到最高的时候呢
大概是一年涨了7%
我是说全国平均
但是对个别地区呢
个别城市呢
有可能涨到10%
20%都有可能
但是也会跌
那么在2015年的一季度
我们的平均房价是跌到-0.1
就是同比是跌的
大概我给大家一个
整个的我们现在的房价的概念
和房价有关
是和整个房地产行业有关
为什么今年房价会跌
那么是和我们整个行业的
景气指数是有关系的
大家来看一下
购房景气指数
也就是说反映一个行业景气
还是不景气的这样一个指数
我们曾经在2009年的时候
金融危机的时候
达到了一个最低点
就是华尔街金融风暴的时候
我们是不景气的
不景气的指数呢
达到了多少呢
就在100以下
就进入注定的不景气
达到100以上
当然是景气
当时达到了94.74
在一个低谷
然后我们就救市
就刺激
刺激到105以上
当然非常景气
然后就调控
太高了就往下调
那么现在是多少
这是2015年的5月
中国房地产的景气指数是多少
92.43
92.43是什么意思
就是比华尔街金融风暴的以后
2009年还要低
从这里我们就可以看到
一个什么问题呢
就是说房价
是和景气指数有关系的
当景气指数高的时候
肯定房价是一个重要的
景气指数的指标
它肯定是上涨的
当景气指数不景气的时候
房价是为应声而下的
那么再看一下
景气指数当中的其他的
重要的组成
那就是房地产投资
除了房价以外
还有房地产投资
房地产投资这件事情呢
我们可以看到
从这张图可以明显地看到
从2013年开始
一直到现在已经是六个季度了
房地产投资极具下滑
不是一般的下滑
是极具下滑
比如说2013年的一季度的时候
房地产投资的增幅
20%的增幅
这个应该说还是正常的
还是可以的
我们一般认为房地产的增幅
应该在18%以上
都是合理的
那么在2013年的1月份的时候
是20左右
20多一点
结果从2013 2014
到2015
这连续是两年了
实际上是八个季度了
八个季度以后
现在的房地产投资的指数
是多少呢
它的增幅掉到了5.1
也就是从20
直线下滑到5.1
所以呢
目前
房地产景气指数这么低的原因
是因为房地产投资极具下降
降到了个位数
由于房地产投资的下降
那么开发商就不买地
不买地的话呢
就会形成全国房地产开发企业
购置面积的增速就极具下降
也就是说
地卖不出去
地方财政会出问题的
土地出让金收不回来
这就会引起了经济和社会
各方面的问题
这个下降了多少呢
是非常可怕的
我们在2014年在1到5月的时候
还是负增长 5.7
到现在1到5月
到2015年的1到5月
一年以后
它负增长达到了-31
31%
从-5.7下滑到-31%
也就是说土地购置极具的下降
在这一年当中
造成了我们整个房地产
全行业的景气指数下滑
低过华尔街金融风暴那个区间
那就是现在的中国房地产的情况
但是呢
在2014年的年底
到2015年以后
中国政府发现了房地产的
投资的极具下降
使我们国家的固定资产投资
也极具下降
引起了整个的GDP的下滑
今年的GDP的经济的下滑
是和房地产投资的下滑
带动了固定资产投资的下滑
引起GDP的下滑
是有关系的
这种情况下出了很多稳市
稳定房地产市场的政策
比如说关于首套房
关于个人住房抵押贷款
关于银行贷款
关于二套房
甚至关于限购
这样一些政策的调整以后呢
我们可以看到
从这张图我们可以清楚的看到
是有成效的
也就是说在2015年的1到2月
跌到了谷底
我们的销售面积和销售额
房子卖不动
跌到了谷底
负增长 16.3之后
快速地攀升
那么到了现在
到1到5月份的时候呢
整个的销售面积和销售额
都从-16点几
一路的攀升回正
基本上是回到了正值
也就是房地产的销售额
达到了正的3.1
我估计四季度这个数字
还会上升
也就是中国房地产的去
去化率
也就是说我们的待销房的
待销房的去化率会上升
而且我们的销售额和销售面积
都会回正
而且房价会微涨
大概是今年的这样一个局面
和整个政府出台的一系列政策
是有关系的
从这里为什么要讲到2014年
2015年这样的一个情况呢
这是和整个房地产的发展
是有关系的
我们到现在才知道
还要承认房地产是有周期的
它和经济是有周期
是一样的
这个周期和市场有关
也和我们的政策有关
比如说这一轮的市场的调整
和这一轮的市场的复苏
都和我们出台的政策
是有关系的
和前期对房地产的调控
非常的压紧
和最近对房地产的放松
调控的放松是都有关系的
而这些个调控政策当中
和房地产我认为最最直接相关的
立竿见影的政策
就是金融政策
或者说是房贷政策
只要央行的利率动
房地产的抵押贷款的利率动
房地产的首付动
对于二套房的开始放松
马上房地产市场是会复苏的
说明一个什么问题
我们中国的房地产市场
中国的房地产市场是有需求的
将来随着城镇化的发展
还会有这种
我们叫做刚需
个人第一套房子的需求
也有改善性的需求
因为我们毕竟还是要进入小康
那么在这种情况之下呢
我们可以看到
在政府出台了一系列的政策之后
我们房地产开发企业
本年资金到位的增速
也在逐渐的恢复
在逐渐的增加
从年初的-2.9
这样一个增长率
到现在-1.6
也就是说资金链开始恢复
那么最近呢
开发商在资金链开始恢复
那么也就是房子逐渐的出手
积压房开始卖出去
在这种情况之下
也开始购置新的土地
所以我想逐渐会使
中国的房地产市场稳定
回到正常
今年呢预计在房地产市场
这样一个情况之下
我们的房价同比的涨幅
会由负回正
那么到了1到5月这个期间呢
房地产市场的房价呢
从-0.1到1.8
那么现在呢
大概是正3左右
那么到年底估计是会达到
预期低于GDP的增长
低于人均可支配收入的增长
这样一个区间是可期待的
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
