当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第四章 产业地产 > 4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48") > 4.7 对话清华启迪，产业地产十问
大家好
大家好
今天是我们中国房地产发展之路
产业地产课程
非常有幸请到了启迪控股的
常务副总裁陈响先生
和我们一起分享产业地产
方面的一些知识观点和实践
陈总咱们从
中国当前的地产界
普遍都非常关注
产业地产这个领域
目前应该说是一个
非常活跃的这样一个发展态势
您对产业地产这些年
它的这种发展状态
以及可能在未来的五到十年内
它的一个发展的基本态势
是否能够有一个
比较概念性的判断
现在这个产业地产现在正处于
百花齐放的一个阶段
很多的这种原先传统的
这种住宅企业 现在正在转型
向这种产业地产来进行升级
进行发展 在未来的时间内
产业地产的投资量会持续地增加
转型的企业也在不断地增多
随着这个产业的发展
那么在这种五到十年内
一些龙头型的这种
产业地产的企业也将脱颖而出
还有这种产业地产
在细分市场里面
领军的企业也会出现很多
那您看在这个领域内
是不是竞争也会变得
更加激烈起来
是 现在就是随着这个传统的
房地产企业的转型升级
那么很多大体量的这种
房地产企业在转型进入
这个产业地产的这个领域里面
而且他们的体量都比较大
资本也比较雄厚
那么在这种产业地产的这种
市场竞争中会日趋激烈
这个我们已经是深深地体验到了
类似像著名的像万科这样的企业
还有一些同级别的这样的企业
像绿地
像绿地 像这样的企业
都在集体地进行转型
那在面对着这样的一种转型
您觉得启迪这个企业
它最大的竞争力
和最突出的特点是什么
启迪呢是从事这种科技园
产业地产这种发展
经历了21年
启迪是拥有清华大学这个背景
所以我们拥有世界上
最大体量的这种科技园
再加上我们未来五年的发展
我估计我们启迪在科技园
这个领域里面肯定是在世界
处于名列前茅的
启迪的优势到底在什么地方
启迪的优势综合来讲吧
应该有三个方面
第一个方面呢他有这个
清华大学的这个背景
它是产学研的一个平台
它是一个科技成果
转化的一个平台
这我觉得这是很重要的
一个背景在这里面
第二个 清华大学孕育了很多
创新创业的企业
那么他们在产业这种发展上面
在启迪这个平台上
把这个产业
又往前进行推进了一步
有很多这种创新创业的人才
这个是非常非常重要的
那么第三个 启迪在这个
国际科技园协会这个领域里面
是国际科技园
12个理事单位之一
亚太地区的主席单位
那么具有丰富的这种科技园
运营的管理的发展的经验
这是我觉得这是
我们的核心竞争力
当然了我们非常关注
作为一个行业的标杆企业
领军企业 启迪也有它
不可复制的独特的一些优势
但是面对整个
我们叫产业地产这个行业来说
可能别的企业很难一下子去
拥有这样一些资源
那么作为讲给我们普通的
这个产业地产的从业人员而言
您认为一个合格的一个
产业地产的叫做发展商
或者是一个平台企业
它应该具备哪些方面的
一些意识
或者哪些方面的一些资源
才能搞这个产业地产
那我觉得通过这么多年的发展
那么首先我觉得要顺大势
这个要国家的发展的大势
那么国家对产业发展的这种
引领作用 扶持作用
一定要在这种
国家的这个层面上
要理解这个社会发展的脉搏
要有宏观的
要有宏观的要有脉搏
第二个呢 术业有专攻
那么在自己熟悉
或者是学习的一个产业地产的
一个领域里面
因为它的分类有很多种
有园区的有物流的有工业的
这个产业地产里面
它分布的门类还是比较多的
要以精细化的细分市场
去从事这样的 我觉得一个是
国家的大的宏观的
政策背景的这种势
第二个要把这种
细分市场的这种市场的因素
要把它结合起来 这样才能
我觉得发展在这个产业地产里面
那我们在这个一个具体的
产业项目过程中
因为咱们启迪肯定操盘很多项目
一般项目前期都会很关注
一个产业园区未来
具体承载哪一类的
或者哪一个方面的这种产业内容
我们姑且叫它产业策划
有很多这个平台企业
对这个产业策划都非常关注
那么从启迪的角度您是怎么看
这个产业策划
在整个地产项目中的
这个产业地产项目中的
这个地位或者作用
那个产业策划的地位是非常重要
因为在跟政府谈判的时候
政府一般的来讲
它都是有它的当地政府的
五年 十年
它这个产业发展的一些规划
它重点的发展哪一些
行业的这种产业
这么我觉得是首先要研究它的
这个产业的发展的一个规划
在这种产业发展规划的指引下
那么咱们才能再具体的
这个产业的行业里面再进行细分
再进行研究
但这个作用我觉得是非常重要的
一个指导性的作用
但是通过这么多的经验
也不能完全拘泥于这种规划
就是预判型的一些结论
对 因为这个社会发展是很快的
所以呢要不断地
因为它这个规划
一般都是五年十年
那么要围绕它这个五年十年
在我们实施这种
产业规划的这种定位
规划的这种前提下面
那么适时的要调整
我们的这种产业发展的方向
也要进行适当调整
规划很重要
但是调整起来也很重要
有些项目我们预期的
它是做健康医疗的
最后反而机器人了
整个那边是成了一个
成功的一个案例了
健康医疗反而没有完全发展起来
但是各地的情况都不同
所以 不拘泥于 但是一定要有
这个指导作用很重要
那在这种具体项目中
因为任何一个项目
都是从产业策划然后到空间规划
建筑设计
然后再整个这个建筑工程
这样一个后期的运营维护
这样的一个整个的过程
那么您怎么看待
我们在当前这个时期
产业地产的规划和设计这个工作
在整个这个流程中的重要性
这个设计规划在产业地产里面
发展的是很重要的
因为现在呢市场竞争是很激烈
你现在无论是拿产业的好
拿住宅的好
拿的地价都是经过充分竞争的
这么一个结果
那么成本是很重要的
所以呢在这种规划设计
那么在这个阶段
那么就要把成本的概念
一定要牢牢地控制住
现在房地产的那种黄金时代
已经过去了
产业地产的黄金时代
还不敢说来临呢
不是说你弯腰就能捡钱了
所以必须经过精确的这种测算
才能控制好这个成本
这是我说的第一个问题
那么第二个呢 这个产业的发展
尤其是对我们启迪
这样的一个企业来讲
我们做的都是精品的园
那么我们在我们的这种园区里面
对我们的规划
和这种设计的要求
一是那种生态 节能 绿色
环保 智慧
都要把它这种因素要装进去
同时 在我们的园区里面
要把我们自身的所拥有的
科技企业的优势
比如说新能源 这种环保
这种优势都要在我们的
这个产品中去体现出来
把它的这种对社会的
这种积极的作用给它体现出来
所以呢我们每一个园区
都要做出一个精品的
符合国家的产业发展规划
符合国家的环保科技政策
而且要有引领作用的
我们现在要做引领作用的
这样的一个规划和设计
在这里面说这两点都挺重要的
我们常说启迪是一个
产业地产方面的一个平台型企业
这个 有别于我们经常说
比如说就盖几栋写字楼
这样的开发商
那么我们是在整个市场上
我们认同启迪
可能它的这种平台型企业
您对这个平台型这三个字
您有什么样的一种理解和体会
因为我们启迪
今年发展是第21个年头
那么平台这个概念
在我们这个发展之中
是非常重要的一个概念
是深入我们人心的这么一个概念
因为我们现在讲求的是平台
协同 而且是集群式的
因为我们在全国
大大小小新建的园区也将近20个
每个园区都有它的特点
有从事环保 有从事机器人
有从事健康医疗
还有专门的科技产品的应用的
智慧城市智慧园区这些不同
所以 在我们这一个
大的一个平台下面
那么把大家集群式的
给它协同起来
我们现在控股的总裁王济武
提出来 是集群式的创新
是在我们这一个
大的平台上面去做的 这是一点
第二 就是在这种平台上面
我们在这种平台上面积聚了
我们政府和企业所需要的这种
产业的这种便捷
一般我们在这种平台上面
都要做一些引领型的
这种龙头企业
而且产业链的上下游的这种企业
而且在这种平台上面
还有一些众多的这种创新
和我们要孵化的
一种科技型的企业
而且 在这种平台上
是我们跟政府跟园区的企业
跟我们这个平台
是个共生的这种关系
共同发展的一种关系
所以这个平台是非常之重要
因为产业升级到了
一个以平台型的来推动
科技企业的这种发展
这种我们叫它3.0的发展阶段
叫启迪3.0的发展阶段
现在是很重要
您能简单说一下这1.0 2.0和3.0
分别代表着什么样一个概念吗
1.0就是咱们传统意义上的盖楼
引入企业孵化企业
就是我们前十年所做的一些工作
第二个十年我们是进入投资
股权投资孵化以这种为代表的
进入2.0阶段
我们在这个时期也
投资和孵化出来一系列的
这样的一个科技型的企业
你比如说是中文在线 前方科技
很多的这种企业
那么都是在这个阶段
我们孵化投资起来的
那么进入3.0阶段是在做
平台型的发散式的
平台型的这种综合的发展
因为原先我们2.0的时候
我们的园区的数量也没那么多
现在我们要打造一百个孵化器
在全国各地在全世界的范围内
要达到一百个这样的一个
创新孵化的一个基地
同时我们还要打造类似
像科技城这样的一个百万级的
这么一些科技型的平台企业
那么我们现在
随着这个3.0的阶段
我们现在是围绕国家的
这个大的战略“一路一带”
我们去了巴基斯坦 泰国 缅甸
英国 美国 就这一系列的
我们在走 一个是国际
还有一个沿着国家的“一路一带”
这样的一个发展政策
我们也在不断地推进
这是我们一个综合型的
一个3.0的阶段
这1.0 2.0 3.0就像几个
很坚实的脚印一样
描述了整个启迪发展的
这个一个过程
那您能不能再
简单地跟我们展望一下
启迪这个企业
或者说以启迪为代表的一大批
中国的产业地产的领军型的企业
它对未来是怎么看的
它是如何升级转型引领未来
面向未来
通过我们这21年的发展
我们在这种
创新创业的这种领域
在这种产业地产里面
我们已经做到了
现金流的我们的分析
是基本平衡的
营利是在产业地产里面已经
基本上能有一定的利润空间
但是最重要的一个
是我们在这种平台上面
去做了我们一些重大的一些投资
在这个平台上面我们有做一些
引领型的产业
创新型企业的投资
龙头企业的投资
也就是说启迪已经不是再
拘泥于建设科技园中的
房产或者地产投资
而是更多的是投资于
这个平台上发展的产业
因为我们分析
今年 我们的这个
总的收益的来源
70%甚至80%是来自于
物理空间以外的
都是来自于投资的
科技企业孵化和投资的
这么一个来源
从房屋这块本身那个议价
已经不高了
好 谢谢陈总
今天我们非常有幸
陈总跟我们分享了
启迪的成长历程和启迪对
产业地产发展的一些观点
和对未来的展望
希望陈总他给我们分享的经验
分享的知识 能够帮助我们
更好地理解中国产业地产
发展的过去现在和未来
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
