3.5 房地产市场运行的一般规律在线视频

好 我们第五个问题

给大家再简单地介绍一下

房地产市场运行的

一些基本规律

那么我们大概总结了

这么几个方面

第一个 房地产市场

它既有长期的趋势性的变化

也有短期的波动

那么长期趋势的变化

主要是反映了

房地产的价值和价格之间的关系

从宏观的层面来看

我们说住房的基本价值

它取决于未来的

各期的收益的一个折现值

租金或者是收益率的变化

它会引起住房价格的

长期趋势的变化

这是一个概念

另外我们说

住房的基本价值

跟城市的经济社会

基本面的因素

是密切关联的

也就说城市的经济 社会

人口等等宏观的因素

它会引发住房价格

长期的趋势性的变化

怎么去理解

如果一个城市的经济

一直快速的增长

社会很稳定

人口在不断地增加

这样一个长期的趋势

实际上也会导致对住房的价格

或者它的基本价值

有一个同样趋势的变化

你要去做住房投资

或者房地产投资

你肯定是要找一个

经济有成长性

对于人口的吸引力

人口在不断地增加

或者比较稳定至少是

没有显著的流失

这样的一些城市

它才会是有一个长期的向上的

这样的一个趋势性的变化

这是从宏观的层面来看

那么如果从微观的层面来看

住房的基本价值

它取决于住房单元各种特征

能够给消费者带来的效用

那么住房单元

区位方面的属性的改变

所引发的住房价格的

长期趋势的这种变化

刚才前面我们提到了

住房的区位

房地产所处的位置

它对房地产市场价格

会有70%左右的贡献

那如果微观的层面看这个区位

它如果会有一个比较好的

相对区位会逐渐变好的话

这个价格也有一个比较长期的

如果这个区位相对越来越差

长期的趋势就会变差

价格的长期趋势就会变差

如果这个区位变得越来越重要

越来越好

那么这个长期的趋势

就会向上的这样的一个趋势

那么这是一个长期趋势的变化

总的来说

长期趋势的变化

最关键的还是要看

和基本面的这个趋势是一致的

基本面的因素

经济增长 收入的变化

人口的变化

跟房价的变化趋势

从长期来看

它应该是保持一致的

但是它也会有一些短期的波动

房地产市场价格

虽然有长期的趋势

向上的趋势

但是它也会有短期的

这种背离的情况

会短期地波动

短期的波动

实际上是主要反映了

一些预期因素的影响

这里面包括一个价格发散的过程

也包括一个

房地产价格的均值回归的过程

价格发散的过程

往往是由于

市场上的非理性的预期所导致的

我们说房地产市场上的参与者

在这个时候

它近似于一个正反馈的交易者

也就是说

听到外面的房价涨

他就觉得再不买

房价就又涨了

所以他就会赶紧去买

买的结果就是需求增加

需求增加 价格就可能会上涨

属于他得到的信息是外面都不买

他可能就会房价下降

买的人减少

他就会说我也不能买

这样的话

需求更加减少

价格进一步地下降

所以正反馈的交易者

所导致的一个结果

价格它就会单向的

跟基本面的那样一个因素

就背离

这样就使得房地产市场的价格

在短期内表现出

很强的正的相关性

价格涨的越快

它就强化的这种情况

我们叫做一个价格发散的过程

我们说房地产价格

如果背离经济基本面的因素

如果背离的越多的时候

要就是说

有的人就可能

这个市场的价格

就有一个向基本的价值

向经济社会基本面所决定的那样

一个基本价格回归的趋势

我们通常的说

房地产市场价格

刚才说的那个发散的过程

是一个泡沫生成的过程

这个均值回归的过程

通常我们把它理解为

是一个泡沫消除的过程

这两个过程的此消彼涨的

相互的作用

最后形成了房地产市场的一种

短期的波动

在某一个特定的时期里面

可能是发散的过程主导

所以这个时候房价单向背离

越来越背离基本面的支撑

背离的越多了以后

它就会有一个向基本面恢复的

这样一个力量

又让这个市场又开始

接近基本面的水平上回归

房地产市场第二个一般性的规律

我们说它具有景气循环

和周期运行的这样一个规律

从现在给大家看到的图

就看出来

房地产市场如果我们从

它最开始起步开始

到现在有30年左右的时间了

那么这个过程当中

实际上不断的上涨 下调

上涨 下调

但是中国的市场可能有一个特征

上涨的时候比较长

时间比较长

下降的时候比较短

时间比较短

这里面我们说中国的房地产

在过去30年当中

主要是一个向上的趋势

它并不是说没有向下调整

只不过向下的调整

相对时间比较短

幅度比较小

紧接着又是一种新的向上的增长

那么总体上

它是呈现出景气循环

和周期运行这样的一个特征

给大家看到的这个图

是美国房地产市场

周期的一些描述

在房地产市场当中

房地产市场周期的四个阶段

第一个阶段叫recovery恢复

第二个阶段expand扩张

第三个阶段是

扩张的结果就可能会导致

过量的供应

过量供应是市场的第三个阶段

那么市场的第四个阶段

就是recession衰退

恢复 扩张 过量供应 衰退

这是市场的一个周期里面的

四个主要的阶段

衰退到了一定时候以后

又开始进入了恢复

或者叫复苏

一复苏它又扩张

扩张又接着连

又可能扩张到了头

又变成了一个过量供应

实际上市场一直是这样一个

不断的这样一个循环的往复

这里面

我想给大家提示的一个问题

在同样一个时间点上

不同类型的房地产物业

不同类型的房地产市场

或者不同的房地产子市场

它可以处在这个周期的

不同的阶段

并不是说每一个市场都齐步走

像这个图当中

大家就可以看得出来

郊区的写字楼

还处在一个恢复的过程当中

但是可能

但是大家看郊区写字楼这个地方

实际上在周期的第三个位置

3的这个位置

像工业和仓储的用房

处在市场当中最好的一个位置

扩张的这样一个过程当中

扩张当中 就是8这个点上

比如说我们去做房地产投资的话

实际上

你如果要是

最低的时候进入市场

可能是投资郊区的写字楼

如果这个时候你要是投资酒店

它已经到达10 或者11

11是公寓这个市场

如果在这个时候进入市场

那意味着可能你要经历

一个非常长的一个衰退的过程

然后再等着下一个周期的时候

你才会有机会

房地产市场的另外一个

普遍的规律就是

容易产生价格泡沫

和过热的现象

实际上价格泡沫和过热

也是我们大家非常关注的

跟房地产市场的风险

密切相关的一个问题

那么房地产泡沫通过指的是

由于房地产投机所引起的

房地产价格脱离市场基础

持续急剧上涨的一种状态

那么房地产过热

通常我们又把它叫做过度的开发

过量的供应

它指的是市场上的需求增长

赶不上新增供给增长的速度时

所出现的空置率上升

物业价格和租金下降的这种情况

我们有的时候

发现好多地方有大量的房子

建成了卖不出去

我们有大量的泡沫

实际上这个时候

它不是有泡沫

而是有过量的供应

过量供应

和房地产市场上的泡沫

虽然问题都可能会给

房地产市场带来很多的风险

应该说它还是有一些区别的

通常泡沫会导致过热

过热是泡沫所带来的结果

通过一般是

因为房价高 涨得快

大家都去建设

所以导致过量的供应

但是过热

未必就是有泡沫

大量的建设

它的结果可能让这个泡沫破灭

这是房地产市场容易形成

价格泡沫

和过量供应的情况

泡沫当然刚才说了

是跟投机直接相关的

过量供应

实际上也是跟

房地产市场的供给行为当中的

投机密切相关

因为前面也提到

房地产行业的供给

一般都是预先生产

如果你当有了真实的需求以后

再去生产的时候

一时半会还生产不出来

因为它需要一个时间

所以预先生产

就有一个对未来的判断的

准确性的一个

客观性 准确性

或者科学性这样一些问题

也许你当初判断有需求

但是你生产出来以后

这个需求不存在

这个时候就容易导致过量的供应

房地产价格泡沫

实际上有很多种定义的形式

大家普遍接受的一个定义

指的是房地产市场的价格

和它的基本价值的背离

就是有泡沫

那么这个图当中

底下的红线是房地产的基本价值

那么上边的这个曲线

是房地产市场上的实际的价格

那么这两个曲线之间

这两条线中间

所夹的这个部分

我们通常把它叫做泡沫

所以从这个意义上来说

一般来说

房地产市场上的实际价格

和基本价值很难去重合的

我们过去的说法叫做

价格围绕着价值上下波动

所以实际上这两条线

永远不会重叠

它有交叉的时候

但是你要想它长期的重合

是很困难的

所以从这个意义上

我们有的时候说房地产泡沫

一般的是一种现象

房地产市场上

长期存在的一种现象

并不是说有了泡沫

就有多大的问题

但是泡沫如果过于严重

严重到一定程度

市场就会有比较大的风险

另外也有一些定义

比如说泡沫等于住房价格

和家庭的收入

通货膨胀之间的

跟它的背离的这种情况

那么也有一些学者

通过房地产市场价格的

泡沫的分析

来判断房地产市场的风险

的这种水平

房地产市场本身

它具有这样一个特点

它容易产生泡沫

容易产生过量供应

这跟房地产市场上的新增供给

是一个要预先生产

还有一个

房地产买卖过程当中

有一些非理性密切相关联

房地产市场的另外一个规律

实际上跟前面的泡沫的问题

也是直接相关了

房地产市场上的价格

它要向人口 利率

建造成本等等这样一些

基本的因素回归

这是一个比较普遍的一种规律

这个图

我们现在大家看到的这个图

实际是美国的

房地产市场上的价格

以及它的人口 利率

还有建造成本

等等这样一些

这几个因素的曲线

大家就可以看得到

实际上

房地产市场的价格

如果背离人口这条线

背离的太多了

它就要向回调整

所以这两个东西它是要匹配

不能长期背离

这是很重要的一个特征

再有一个

我们说市场上的一个规律

城市之间的市场的差异化

是一个非常重要的市场的特征

这个特征非常重要

因为对我们中国来说

我们要经常对房地产市场

进行市场的干预

那么这种干预的过程当中

过去我们全国是统一的政策

我们本身想控制这个市场

但是在有些地方

可能就会变成了激励这个市场

因为市场的条件不一样

如果我们

对市场干预的政策一样的话

它可能结果就会

产生非常大的差异

就跟我们政策的初衷

就会相背离

这个就是市场的差异性

非常的重要

这个市场

不是一个完全一致性的市场

另外在这些市场当中

我们前面讲了

中国的一二三四线城市当中

我们看一线城市

它所扮演的角色非常重要

再有一个

房地产运行的

一个非常重要的规律或者特征

它跟宏观经济的关系

非常的密切

比如说从这图上可以看得出来

房地产价格下降

它就会导致银行会出现一些损失

银行出现损失以后

就会导致它向工商企业

放贷的能力减小

它向工商企业放贷能力减小以后

这些工商企业

它的工作岗位就会减少

工作岗位减少

失业人员就会增加

失业人员增加

它对房价的支付能力就更差

可能就会导致

进一步的房价下降

这样的话

通过价格

房地产市场上的价格

把房地产市场上的消费者 企业

甚至和政府关联起来

在我们国家

我们现在在研究

比如说

中国的房地产市场的

系统性的风险的时候

我们也会发现

比如说 老百姓去买房的时候

借了钱

借了银行的抵押贷款

如果老百姓的收入下降

他还不上钱了

银行就会受到损失

有可能会引发一些信用性的风险

那么从买房的家庭这个角度

那么还有一个角度

就是房地产开发企业

他从银行借了很多钱

叫开发贷款

如果房子卖不出去

或者房价下降

房子卖不出去

他就没有能力还银行的钱

他的钱减少了以后

他可能房子也建不起来

预售的房子建不起来

买了他的预售房的人

可能就要去退房

或者不去还银行贷款

又会导致银行的损失

那么房价下降

政府卖地也不太容易卖得出去了

或者卖出去以后

地价也会下降

房地产市场上的交易减少

政府的房地产相关的税收减少

这样的结果

可能导致政府从银行借的

我们经常说的平台

政府债务

他的偿还能力又下降了

实际上从这些路径上

大家可以看出来

房地产市场上的风险

用价格我们来标识

它通过消费者 企业和政府

三个渠道

都传递到房地产金融市场当中去

我们说房地产市场

它和宏观经济的运行

和金融体系的风险

是密切相关的

这也是一个非常重要的规律

这里面的变化

会导致那边的变化

最后一个

挺重要的规律性的问题

房地产市场因为这么重要

它和宏观经济的关系这么密切

它对社会的稳定和发展

这么重要

所以它经常需要政府

对这个市场进行干预

当这个市场失灵的时候

当这个市场出现问题的时候

那么它需要政府来进行干预

当然我们可能前面说

我们政府可能对房地产市场干预

主要是针对的房价

这个图就是当年

我们对房地产市场干预

最厉害的时候

媒体给画了这么一张图

去解释了房价

我们说不光是房价

市场上政府对房地产市场的干预

它有很多的手段

和切入的角度

包括土地供应的政策

金融的政策 住房的政策

税收的政策

以及价格的政策等等

都是政府对市场干预的一些

我们平时看到的比较多的

是政府的金融政策的变化

比如说

个人住房抵押贷款的利率

或者优惠的幅度

以及首付款的比例的调整

那么肯定会对市场

产生比较大的影响

另外比如说房地产税收

比如说契税的税率

房地产交易的

个人所得税的税率的

调整和变化

比如说现在讨论最多的

房地产税的改革

未来如果征收房地产税

可能就会对这个市场

也会产生比较大的影响

但是总的来说

我们说政府对市场的干预的目标

就是希望能够促进

房地产市场的稳定

促进房地产市场

和房地产产业

能够持续健康的发展

能够让我们的城镇的居民

能够更好地实现他的住房的目标

能够让大家更加

最后一句话应该说

因为我们国家住房政策

有一个很重要的一个目标

就是叫住有所居

政府对房地产市场的干预

实际上从某种程度上来说

如果发现这个市场

它越来越背离

人们的可支付的水平

通过这个干预

让这个市场价格回归

让这个供应

更加适合居民的需要

这样的话

它就能够促进

住有所居的目标的实现

我再把最后这一点

简单地说一下

政府对房地产市场的干预

他的主要的目标

一个是从经济的角度来看

它要促进市场的稳定

房地产市场的稳定

对于宏观经济的稳定和增长

非常重要

它要促进市场的稳定

同时

它要实现住有所居的目标

为住有所居的目标的实现来服务

这是政府来干预市场的

两个主要的出发点

好

我们今天这个课就讲到这

谢谢大家