当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第四章 产业地产 > 4.2.2 产业地产行业分析 (22'03") > 4.2.2 产业地产行业分析
产业地产它有多种的
分类和研究的形式
那么我今天可能重点的
从两个角度来分类
第一
就是关于开发的主体
产业地产可以有不同的开发主体
它不同的开发主体不同的身份
对于整个园区的建设
运营的模式
都会带来很大的影响
第二类
是按照开发运营的阶段来划分
产业地产也分为
土地开发的阶段
房屋建设的阶段
以及运营实施的阶段
那么它在不同的阶段也表现出
不同的诉求和不同的规律
首先我们来看一下
按照实施的主体来划分
在这里面
我们可以分成五类来研究
第一类
是我们过去最常见的一类
可以说我们叫做
承载着政府使命的平台型的企业
那么这种企业
实际上是在过去一个时期内
我们做这个产业地产开发的
我们叫先行军
或者是叫先锋队
举个例子说
1999年 北京市为了响应国家的
关于发展高科技产业的
这样一个国家战略
那么就组建了一个
叫北京科技园建设股份有限公司
就是我们今天说的北科建
组建它的目的
就是为了开展实施
中关村的建设
那么它的第一个项目
就是中关村西区
后面还有中关村的软件园
生命科学园等等
一些园区的建设
实际上
它承载着政府的使命
那它的组建
也是在北京市政府的牵头下
把北京市市属的
一些建设开发企业集合起来
抽调精兵强将
组建的这么一家公司
那么实际上
它本身从形态上 它是一家企业
但是它又肩负着政府职能
作为企业
营利是一个企业叫做基本的目标
但是
作为一个承载着政府职能的企业
实现政府交给它的使命
是它更高的一个目标
那么这种企业
是在过去我们第一代的
产业园区建设过程中
可以说是主力
应该说他们为我们
第一代的产业园区的建设
做出了非常大的贡献
那么第二类
就是随着我们
产业地产这个市场
逐步走向成熟
它的营利模式也逐步清晰了以后
就在整个这个市场上
就产生了这样一类的
一个专业化的地产公司
它就专注于做
产业地产类型的开发和建设
它利用它自己的人才技术
和资本资源
结合地方政府的开发需求
和经济发展
产业发展的一些意图
去进行投资开发
建设大量的园区
那么原则上说
这些企业
它把园区建设和产业发展
作为自己的一面旗帜
实际上它做的
还是房地产的运营的本质的
这样一些事情
比如说我们可以举
现在在北京周边做了很多开发的
比如像华夏幸福基业
包括我们知道的联东U谷
等等这样一些公司
他们都是比较专注于
做这个产业地产类型的
房地产的开发的这样一些公司
跟我们传统的
住宅地产开发商
它是有很大的区别
那么还有第三类
第三类我们说
是一些大型的实体经济企业
甚至是企业集团
下属的地产公司
那么在中国这个发展的历史上
在国家的体制下
我们有很多的这种巨无霸型的
大型国企 央企
一方面
它有巨大的人才 技术和资本
另一方面
它自身也面临着企业原有的
老旧产业的升级转型
原有的产业用地的转化
或者是提升
或者是再利用的问题
那么往往
这些大的企业集团下面
都会有一个或者若干个
以房地产开发为主业的平台公司
那么这些企业这些老旧的产能
离开了城市中心区
这些企业就留下了一个
巨大的财富 什么
就是它原有的土地资源
那么这些企业
就是把老的这个产业用地
要进行重新的整理
要进行重新的开发和利用
那么往往地方政府
对它的产业用地的开发利用
会设定一定的限制条件的
还是比较倾向于让它
继续的去做产业的升级和转型
而不是
转向于全面的商业化用途
所以这就倒逼这些企业
去研究如何为这个产业发展
新产业的注入
来提供更优质的
更适宜的空间
这种类型的企业
就比较有代表性的
比如说我们大家在市场上
都非常熟悉的
比如像首钢
像在北京地区非常活跃金隅集团
都是这样一种类型
它本身作为集团的一个
专业化的子公司
它集团有大量的土地的储备
和这个提升自身产业发展
这样一种需求
所以它本身也肩负着双重使命
一方面作为一个开发企业
它要营利
另一方面
它作为一个产业发展的
一个促进的一个机构
它要去完成整个集团
它的这个产业升级的
这样一个支撑的一个功能
那么第四类
高校和科研机构下属的
产业开发主体
在这里面比较有代表性的
比如说像清华的启迪
北大资源等等
这样一些大型的开发企业
它们几个特点
一个特点就是说
它有自身
它依托高校
有非常好的人才资源
有非常好的高科技产业发展的
这样一些动能
那么还有一点
就是它的开发也是以高科技产业
或者是以它学校为背景的
知识产业为主体的
这样一类的
叫做产业空间的开发为主
它配合着学校的
我们中国高校的特色
就是学研产相结合的
这样一种发展理念
也做了大量的成功的
有代表性的案例
可以说
这种开发模式和这种开发的产品
无论是在全国乃至到全世界
都是非常有代表性
非常有影响力的
那么最后一类
一方面住宅地产
现在
可以说是一种下滑的趋势
另一方面
产业地产受到高度关注
这就吸引了一大批
我们叫传统的房地产商
那么他们
一方面有非常雄厚的资金
有非常优秀的团队
但是
它面对一个非常残酷的市场
那么这些企业
它们也在扩展自己的发展空间
可以说我们可以看到
中国排名前若干位的
标杆型的房地产企业
无一例外的在逐步拓展
产业地产这块市场
我们可以看到绿地
看到万科
他们都有自身的模式
像绿地
建这个标志性的写字楼
建园区的模式
那么也可以看到万科
一方面它跟万达合作
去做商业地产
一方面它去做这个
我们叫孵化器
等等这样一些创客空间
他们都在积极地探索
那么他们的加入
也使得产业地产这个领域
变得异常地活跃
逐步地成为我们当前
整个房地产市场的一个热点领域
那么我们刚才在最开始讲到
在产业地产的开发领域里面
我们有三大利益相关主体
第一是 开发的平台公司
第二是 企业入驻企业
第三是 政府
那么这三方
实际上它需要一个
谋求利益平衡
谋求共赢的过程
而作为末端
比如说入园企业
你可以看到它的要求就是
我入园的成本越低越好
表现在 如果我要买房子
你房价越低越好
我要租房子
你房租越低越好
但是
我还要你给我提供
非常好的社会化的服务
非常好的产业发展
方面的一些服务环境
甚至你要给我营造一个
我的产业链或者是产业聚集
这样一种效应
给我创造一个
非常好的发展空间
但是 从开发商的角度来讲
它作为一个纯粹的开发商
追求利益是这个开发企业的
一个天职
它一定是想
我的房子租得越贵越好
我的卖房子我卖得越贵越好
这样我的利润就高了
当然建房子我建的成本越低越好
拿土地我拿的成本越低越好
这是它的诉求
但是
我们说政府它的诉求
又是另外一种
它希望你尽可能的
把这个园区打造成一个
我们叫高大上的
或者叫高精尖的一个园区
能够吸引最好的企业来
到这它来 一方面解决它的就业
一方面拉升它的经济
一方面给它提供充分的税收
甚至创造一个区域
或者行业的影响力
这是政府想要的
所以 这三方
整个在我们叫做产业地产的
开发和运营的过程中
整个的过程就充斥着
这三方之间的一种利益的博弈
那么你必须同时让三方
都能够达成共赢
那么这个项目才有可能
是一个成功的项目
那么最终 它是一个
我们叫矛盾的对立统一的
这样一个局面
是一个既博弈又共赢的
这样一个局面
那么政府拿出一块产业用地
来做园区
它是非常希望我这个产业园区
建成了以后
能够形成核心的竞争力
和产业的引领力
我形成大规模高端的产业聚集
解决就业问题
解决它的这个经济发展的指标
那么能够提供大量的税收
那这是政府想要的
甚至它高一点的话还要
我要区域影响力 国际影响力
成为我们这个行业的标杆
很多的政府主导的产业园区
都是倾向于专业化和高端化的
你比如说 我们说有软件园
生命科学园 电子城等等
那么这些东西它都是政府主导的
你会发现它第一它追求专
而我这个园区就干什么
就突出一个专业性
但是 我要高
你比如说我的软件园
要世界一百强里面的
最有代表性的企业
都得到我这来
然后 我在我的这个
软件产品软件开发 我的专利数
要在全国乃至全世界
我都要领先
那么政府是追求这个的
但是这样的东西
从地产的角度来说未必好卖
也未必能卖出好价钱
可以说从开发企业来说
它所面对的问题
跟政府所面对的
完全不在一个层面
那么开发企业
它拿到的是一块地
那么拿到一块地
它的任务是往里投资
要做基础设施配套
然后 它要建房子 建完房子以后
它要租出去卖出去回收成本
这是它所面临的问题
所以 从企业自身来说
它对于追求高大上
是没有什么太多的内在动力的
那它一方面要附和政府的要求
我要去做什么样的园区
实际上 它的目的
是要获取政府的支持
但是另一方面
它更多的是要研究
怎么样去创造价值
怎么样去形成良好的现金流
那么怎么样能够快速合理
高效 低成本 高收益的实现收益
怎么样能够把自己的产品
快速的卖出去变成现金
收回开发成本
实现收益回报投资者
那么这是它所面临的问题
所以 它在产品定位上
要花很多的脑筋
一方面 它产品一定要多样化
就是我不能只造大楼
我可能还要做小楼
还得做整个产品线
要做得非常丰富
而且 它往往追求的是
会小而精的东西
就是 要灵活
要能组合要能切分
要符合市场的需求
所以这个
实际上是开发企业
它所面对的问题
也就是说开发企业
它在做这个产业地产的过程当中
更关注的是过程
而政府更关注的是结果
那么开发企业它要研究的是
怎么应对市场
而政府要达到的是
怎么能够提升它的经济
实现它产业发展的目标
那么它们俩之间
在这个层面上
他们的认识或者说他们的诉求
是有差异的
产业地产的开发运营
还有一种分类的方法
是按照实施的阶段来分
也就是说我们通常所说的
三个阶段
第一个阶段
就是叫做一级开发阶段
那么在这个阶段
它的开发对象主要是地
就是把这个土地通过征地
拆迁 土地整理 平整
然后 基础设施建设
道路 市政 水 暖 电
这些设施的建设
最终把这一块生地变成熟地
那么最后通过土地的收储 上市
然后获取这个往往是政府规定的
那一份利润
那么这个
我们往往叫作土地一级开发
或者叫土地整理这样一个阶段
那么接下来
我们就是二级开发的一个阶段
二级开发 实际上
它的主要针对的对象是房
就是我从土地市场上
拿到了一块土地
我怎么把它建成房子
建成什么样的房子
那么最终把这个房子
出租或者销售掉
而从中获取利润
可以说我们房地产开发的
这个平台级的公司
往往是从一级做起来的
但是 有时候也会间或
做一点二级的市场的一些工作
那么一些小企业
它没有实力去做
大规模的土地整理
往往就是投一栋楼投一块地
这种 可能是一些小企业的行为
那么再有 就是第三个阶段
我们叫作它这个园区的
实施运营阶段
就是当一个园区建设好了以后
它的招商它的出租
它的长期的这个运营维护
这个 也往往是我们现在
平台公司们
这个我们叫产业地产的平台公司
逐步拓展的一个领域
在中国这个土地一级开发
二级开发等等这样一些概念
最开始的案例
最开始提出这个词
实际上就是一个产业园区做的
就是我们说
中关村西区这个项目
是在这个中关村西区实施经验的
基础上
才诞生了中国的这个
土地一级开发的
相关的这种操作办法
和它的一些运行的一些规则
可以说现在
又出现了很多新的词
比如说像一二级联动
我们又说到一条龙服务
就是整个开发建设运营管理的
这个全产业链一条龙的
这种运作方式
那么这个都是在这个体系下
不断延伸拓展出来的
那么在整个产业园区的
建设的过程中
在产业地产的运营过程中
我们可以分析一下
就是它的基本营利模式
到底是哪些
其实 这也非常简单
传统的产业地产
它无非就是这样几项
营业收入或者叫营利模式
第一个就是它制造可销售的物业
我盖好房子我卖掉
五千块钱盖好的房子
八千块钱卖掉
获取差价获取利润
无非如此
那么第二类
就是持有型物业出租
这个房子我不卖
因为我现在有很好的租金收入
那么他通过把这个房子自持
然后把它分块的
或者整栋的出租给企业
那么它获取长期的利益回报
当然它本身作为公司的一个资产
它本身又是一个金融工具
这并不影响这个企业
获取新的现金
去开发新的项目
所以这点上
也是一个非常常见的模式
那么当然还有
一个很重要的环节
就是通过它的一些
为园区的配套服务
在园区的运营维护中
去获取利润
比如说 我们一个园区
引进了大量的企业
那么我们这些企业
需要社会化的服务
比如说我需要餐厅需要酒店
需要会展等等这样一些
社会化服务项目
包括我们为企业员工提供的一些
其他的一些咨询服务
培训服务 社交服务
等等这样一些服务过程
它也可以获取相应的收益
那么当然了
有很多地区
为了促进产业园区的发展
给这个产业园区开发平台公司
有很多的这种政策优惠
包括退税 政府补贴 奖励
政策性的一些倾斜
这样一些也会形成一部分
营业外的收入
这就构成了我们传统的产业地产
开发企业的一般营利模式
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
