当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第三章 房地产业与房地产市场 > 3.4.2 房地产价格指数 (11'48") > 3.4.2 房地产价格指数
所以实际上我们说
就有一个非常重要的需求
就是我们要编一个价格指数
用价值指数来表征
住房价格的变化的情况
那么编制住房价格指数
我们实际上面对非常重要的挑战
有这么几个方面
一个就是住房的异质性
每套房子和每套房子之间
都不一样
所以你把这两个房子的房价
把它加起来平均
它并不代表
这个房子价格的变化的真实趋势
第二个挑战
住房的交易不是非常频繁
在有一些地方
它的交易的量没有那么多
你想要把它变成一个指数
实际上是比较困难
没有足够的样本
再有我们在市场当中
我们在观察住房价格的时候
实际上有很多的
住房的价格的类型
比如说有人说有挂牌的价格
有叫价 有交易价
有备案价 有评估价
很多种价格
到底哪个价格更能够反映
我们的市场状况
这个也是一个很重要的话题
一个很重要的问题
我们在编制住房价格的时候
从学者的角度
我们研究出来了一系列的方法
包括这些非同质的方法
没有对价格做一些同质化的
处理的方法
主要指的是简单的一些方法
就是简单地做一个平均数
另外有一些
我们叫近似同质的方法
就是这个房子
我们还是做了一些
这个异质性做了一些控制
但是 不是非常的彻底
比较好的
大家认为比较理想的一些方法
我们叫同质的方法
就是要控制异质性
要实现
要对住房质量的差异进行调整
达到同质性的要求
这些方法就包括了特征价格法
重复交易法和混合模型法
我们看到的
目前大家看到的价格指数
基本上都是用这些方法当中的
某一种方法
或者某两种方法做出来
但是实际上不同的方法
它所做出来的结果
会有非常大的差异
所以我们在看价格指数的时候
往往还要看
它是用什么方法做出来的
它的结果可能会有不同的含义
我们现在比较常用的一个方法
刚才说了
大家认为质量比较高的方法
就叫做特征价格的方法
这个特征价格的方法
它能够比较有效地
处理住房异质性的问题
特征价格法的原理
实际上可以这么简单地描述
一个房子它是有各种各样的属性
或者特征所构成的
它的区位 它的楼层 它的朝向
它的建造的质量 建造的年代等等
这样一些所谓的区位条件
邻里环境和物理属性
一个房子有这么多的特征
和属性构成的
如果我们把每一个特征和属性
它对这个房子的价值的贡献
都能够估计出来的话
我们就可以
找到了这些属性
和价值之间的关系
也就是说
对每一个属性的价格
作一个定义以后
如果我们找到一个新的房子
需要估计它的价值的时候
我们就可以把它的属性是啥
拿出来
把这个属性的价格附着上去
实际上就可以判断出
这个房子的价值
基本上把一个房子的属性
给它拆开
然后每一个属性定价
一个新的房子有了以后
我们把它的属性分开以后
每一个属性分开以后
再给它组合到一起
差不多就是这样一个概念
我们这个图上
PP上面这个图
实际上是一个示意
从这个特征 属性分析出发
先找到特征价格
最后再形成市场价格
不同的方法刚才提到了
它所形成的价格
还是不完全一样的
大家从这个图上可以看得出来
在图样一个城市
新建商品房的价值指数
用非同质的方法
样本匹配法 特征价格法
所得出的结果就完全的不一样
其中特征价格法
我们一般认为是
质量最高的一种方法
这个图是我们全国40个城市
有北京 上海 天津 重庆
这四个直辖市的价格变化的情况
那么这个价值指数就是
我们是用叫特征价格模型
经过了同质化的处理以后
所得到的一个
比较高的质量的一个价格指数
大家可以从这里面看出来
北京的价格的变化
非常的领先其他市场的变化
这是另外一个
90个城市的市场价格的变化
我们这个市场分成了
一线城市 二线城市 三线城市
四线城市
大家可以看得出来
一线城市的价格变化
是最剧烈的
二线城市和整个市场的变化
基本一致
三四线城市价格的变化
还是比较稳定
这个是我们最近用
二手房的挂牌的价格数据
做出来的一个存量房的
市场价格的指数
我们可以看得出来
实际上从2014年9月30日以来
政府采取的一系列的政策
出台的一系列刺激市场的政策
这个价格我们就可以看出来
政策所产生效果
实际上市场改变了一直向下的
这样一个趋势
市场价格开始比较显著的回升
这个可以通过价格指数
可以看出来
通过价格指数的变化
可以看出来政府的政策
是不是起了作用
是不达到了预期的效果
另外还可以看出来
在同样的一个政策环境下
不同类型的城市
它有哪些变化
它是不是一致
从这个图形当中
大家可以看得出来
最近一线城市
非常非常显著地
进入了一个比较好的状态
但是二三线城市
基本上没有太多的变化
四线城市甚至还在进一步地恶化
这也是价格指数
通过价格指数来显示的
另外我们等于还对一些
我们
和清华的恒龙房地产研究中心
和北大的林肯中心
还做了一些主要的城市的
城市中心的商品房的价值指数
在一个城市当中
它的一些主要的区域
一些主要的形成的片区
它的价格指数的变化
不同的户型规模的房子
它的价格指数的变化
这个图是中国的一些主要城市
它的地价
居住用地的价格指数的变化
大家可以看得出来
实际上北京的房价涨的最快
但是北京的地价
比房价涨的更快
它也是密切相关联的
另外
我们大家还会经常看到一个规律
房地产市场价格的快速地变化
它实际上是和人口的流动
密切相关联
和一个城市对于人才
对人力资本
对资金
一般我们说的
用钱来表示的资本
它的吸引的能力是密切相关的
它的吸引能力越强
这个房地产价格往往就会越高
它这种吸引力
肯定是导致了需求的增加
同时这些城市
比如说一线城市
它的资源的供应又是有限
所导致的供求的缺口比较大
它会导致价格上升比较快
那么三四线城市
相对来说
我们说它的资源供应相对充裕
但是人口的吸引力又比较弱
可能就会导致它的
供应过量的情况会比较多的出现
所以它的价格的趋势
也会比较平
甚至在有些过量建设的阶段
价格有比较大向下调整的压力
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
